不动产权证抵押（不动产抵押登记新变化）
为落实《中华人民共和国民法典》关于房地产抵押的规定，自然资源部近日发布了《关于房地产抵押登记的通知》（以下简称《通知》），对房地产抵押登记的有关规定和交易主体产生了重大影响。
一、明确记录抵押担保范围
通知规定，当事人对一般抵押或者最高抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、抵押费用的抵押担保范围有明确约定的，房地产登记机构应当按照申请在房地产登记簿的“担保范围”栏记录。
首先，本规定修改了房地产登记簿的风格，增加了“担保范围”栏，减少了房地产抵押担保范围的实际纠纷、不同省市抵押登记的不同差异等法律和事务纠纷，促进了司法判断规模的统一；
其次，本规定与《最高人民法院关于适用相关担保制度的解释》一起使用，加强“房地产登记簿对抵押财产和担保债权范围的记录与抵押合同不一致的，人民法院应当根据登记簿的记录确定抵押财产和担保债权范围”的实际实施，提高法律权威；
最后，对担保范围的规定可以降低第三人的法律风险，房地产登记簿上明确的显示，有助于第三方及时防范和控制风险，并采取相应措施。
二、增加“是否有禁止或限制抵押房地产转让的协议”
《民法典》第四百六条规定，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产。
增加“是否存在禁止或限制转让抵押房地产的协议”
《民法典》第四百六条规定，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押物转让的，抵押权不受影响。
本文明确规定，抵押财产可以自由转让，抵押权不受影响，实施意义自治原则和抵押权的追溯效力；除另有约定外，充分尊重当事人的独立选择。但实施后，本规定仅在部分地区房地产登记簿中增加“是否有禁止或限制抵押房地产转让的协议”，覆盖范围有限。如今，《通知》明确将该条款增加到房地产登记簿上，赋予其物权效力和世界效力，并与《民法典》第406条相辅相成。在登记实践中，当事人可以选择是否行使权利，登记上述协议，以保证物权的性质。
三、将“最高债权额”修改为“最高债权额”
《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十五条规定，最高担保中的最高债权额是指所有债权，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保财产的费用，但当事人另有约定的除外。登记的最高债权金额与当事人约定的最高债权金额不一致的，人民法院应当根据登记的最高债权金额确定债权人的优先赔偿范围。登记的最高债权金额与当事人约定的最高债权金额不一致的，人民法院应当根据登记的最高债权金额确定债权人的优先受偿范围。
可以看出，最高抵押贷款中最高抵押贷款的范围可以由当事人自行约定。登记的最高债权金额比约定的债权金额更优先，最高债权金额更有利于抵押人。类似债权最高额的概念是本金最高额，两者都属于最高额抵押中“最高额”的概念范围。本金的最高范围仅指主债权。与最高债权相比，最高本金更有利于抵押权人。至于利息和违约金，虽然具有相同的法律效力，即优先赔偿，但本质上属于抵押担保。
在原国土资源部《关于启用房地产登记簿样式（试行）的通知》和《房地产登记簿样式及使用说明》中，最高抵押贷款中最高债权金额的登记系统位于“担保主要债权金额（最高债权金额）”一栏。填写规则容易产生歧义：当事人填写的金额属于最高债权或最高本金。即使当事人约定本金最高，也不能反映在登记簿上。目前，最高债权额独立于一栏，有助于当事人登记和区分性质，更大程度地保护权利。
发布于 2023-10-09 16:34:30
