涉案不动产登记的附记内容为何违背物权法定原则
2008年1月，一家公司以公开转让（上市）的形式取得土地开发，并与市国土资源局和管理委员会签订了国有土地使用权转让合同。土地用于商业、酒店、办公和科研。
2013年11月，某公司、市国土资源局、管理委员会签署补充协议，同意增加地下空间建设用地使用权，用于商业，公司支付土地转让费。2017年4月，商业中心竣工后，某市国土资源局在房地产产权证附记栏加注新建房屋，办理自用房手续，不得对外销售。二手房转让必须经管委会批准。
鉴于商业中心项目资金缺口巨大，为解决企业融资问题，自2015年1月起，公司多次向管理委员会、市住房和城乡发展局、市土地资源局提交书面申请，要求撤销产权证书附件栏中注明的权利限制性文本内容，未解决。
一家公司向法院提起诉讼，要求：1。判决撤销市国土资源局在房地产证书附件栏中的上述注释；2。判决市国土资源局赔偿2017年4月至2018年4月利息差额损失111.135万元。
一、撤销被告某市国土资源局在涉案房地产证书附件栏中的上述批注；
二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。
一、为什么涉案房地产登记属于可诉行政行为。
2015年商业中心地下室商业部国有土地使用权登记和2016年房屋所有权登记均为独立完成的登记行为。由于登记部门的不同原因，房屋及其土地登记不一致，即房屋分为43份所有权登记，土地使用权按1份使用权登记，土地使用权证书附件栏不得分割销售，各房屋所有权登记证书附件栏不得销售。2017年涉及的房地产登记是将上述房屋所有权与土地使用权合并统一登记，并将43栋房屋合并成1份进行所有权登记。附件栏注明不得出售，不得分割出售。
因此，2017年所涉及的房地产登记不仅仅是2015年和2016年两次发证的合并和更换，还涉及权利状态和附件事项的变更，应属于变更登记，对公司的权利和义务产生实际影响，属于可诉行政行为。
二、为什么涉及房地产登记的附记违反了物权的法律原则。
根据物权法律原则，物权的类型和内容由法律明确规定，当事人不得任意创建或同意变更物权的法律内容。《民法典》第二百零九条第一款规定：“房地产产权的设立、变更、转让、消除，依法登记，无效，但法律另有规定的除外。”房地产产权登记具有法律效力，登记起着物权宣传的作用。房地产登记簿是物权所有权和内容的基础。房地产所有权证书中记载的事项应当与房地产登记簿一致。
在本案中，一家公司通过土地出让合法取得了国有土地使用权，并在该地块上开发建设了旅游站商业中心项目。一家公司依法享有直接控制和排他财产的权利，并享有完整的占有、使用、收入和处置权。某公司享有的上述物权内容是合法的，不受任何限制。房地产登记违反了物权的法律原则和有关规定。
为什么附记内容违反了房地产登记的行政法规。
本案中，某公司于2017年作出的涉案房地产登记，其附记内容不得出售。二手房屋转让，必须经管理委员会同意，限制内容不符合物权法律原则，只有公司、市土地资源局、管理委员会签订土地转让合同补充协议，具有合同相对性，不属于房地产登记暂行条例第八条规定的房地产权限法律事项范围。因此，涉案登记的附记行为缺乏法律依据。
为什么某公司主张的融资利息差额损失缺乏依据。
行政赔偿适用于因违法或者无效行政行为造成权利人直接损失的情形。某公司主张行政赔偿，是指因涉案房地产登记中的附记内容违法，限制其销售而向相关企业和单位借款产生的利息与同期银行贷款利息的差额。但所涉及的房地产登记仅限于销售，不影响公司的其他相应使用和处罚，上述损失与所涉及的登记行为没有直接的因果关系。因此，某公司缺乏事实和法律依据要求行政赔偿。
综上所述，房地产登记是对物权的宣传，涉及民事、行政双重法律关系，不仅要遵循物权法律等民事法律规范，还要遵守房地产登记的有关行政法规。法律规定了物权的类型和内容，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关对缺乏法律依据的约定内容进行登记，违反物权法律原则，当事人要求撤销有关登记内容的，人民法院应当予以支持。
发布于 2023-09-19 13:59:19
