不动产权证拿出来,谁愿意接手？

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　　买房，办证，本来是一件幸福的事，但佛山御堡国际商务中心(以下简称“御堡国际”)的业主却满脸愁容。原因是他们的房产证上写着“商务服务办公室”、“到期免费收回”等字样。业主认为办公楼作为公寓出售，只是一个有房产证的“长期租赁房屋”，被开发商故意隐瞒和欺骗。

　　开发商回复杂志，现场宣传项目为农村集体商业建设用地产业载体——国家振兴农村集体土地流通，提高土地利用效率试点之一，非住宅用地，业主签署了明显的标志和解释通知和合同，知道，已起诉部分业主。

　　“这就是别墅区”。视频中，棕榈树种植在浅黄色矮层建筑的两侧，道路干净整洁。“公寓享受别墅区的条件”，销售人员向一行准业主解释。然而，业主在看房时录制的分享视频已经成为维权的证据之一。

　　58岁的池阿姨：“我以为我买了一套养老公寓，但它已经成为一个办公室，在34年（到期时间为2053年）后将被收回。”

　　在广州努力工作的陈小姐说:“现在loft装修到一半不知道该不该停，但是忍不住就亏了:再加上装修超过260万，相当于每个月花6000多元交房租。”

　　90后丘小姐:“我和家人、亲戚朋友借了10多万交首付，贷款24万。我想给自己一个蜗居，但没想到房产证是免费收回的‘租赁证’。”

　　业主向本杂志展示已获得的房地产证书，显示权利类型为“集体建设用地试用期、房屋（结构）所有权”，权利性质为“集体土地转让、市场商品房”，用于“商业用地、办公”—即办公用地、非住宅，不得居住。

　　业主表示，“购买时，销售人员表示与国有建设用地同价同权，6米高不限购不限贷，可以找御堡国际开发商理论为什么变成写字楼，全部推卸给销售人员，然后询问销售情况，销售黑化了我们的微信”，虽然业主手里有很多销售承认可以商住的微信聊天记录，“但是找不到他们，就算找到了，也说已经辞职或者被炒了。”

　　黄先生和其他计划从国外回来在玉宝国际养老的业主提供了大量样板房的照片和视频。沙发放在里面。两层分开的榻榻米和类似洗漱用品的装饰也放在浴室的洗手盘上。

　　池阿姨告诉杂志，她买了三楼的顶层，因为销售说送屋顶，也可以帮她种花，“我想过几年和妻子可以在这里种东西，孩子在广州方便，可以享受家庭幸福”，她买了两套准备开放，“模型房间装修很宜居，销售说可以住，但现在不能住，孩子帮忙承担重额抵押贷款，太无助了。”

　　陈小姐说：“户型图上还清楚地画了一张床”，“再加上销售说有产权，到期可以续费，签订商品房预售合同，谁会怀疑不能住？”

　　本杂志发现，样板房有“非交付标准”，合同补充协议也有宣传材料和样板房说明：销售书籍、广告、传单、房屋图纸和模型相关内容和数据不是实际施工数据，仅供参考；样板房仅作为商品房空间布局、装修、家具布局的示意，不是交付标准或销售合同的样品。

　　对此，业主认为“先骗我们，最后说有这样的条款，真是“哑巴吃黄连”。

　　2015年，佛山市南海区人民政府发布了《农村集体经营建设用地进入市场管理试行办法通知》。第七十三条单位或者个人取得农村集体经营建设用地用于建设住宅或者类似住宅的住宅用地，或者将地面上现有的其他用途用房改为住宅用房的，由区住房、建设、土地、规划等部门按照有关规定进行调查处理。

　　此外，根据《关于加强非住宅用地管理的意见》等规定，玉宝国际不得在商业、酒店、办公、配套建筑、酒店、公寓、SOHO、配套建筑、酒店、公寓、SOHO、产权酒店等住宅功能，不得以商品房、公寓的名义非法宣传、销售。商业、办公、配套设施等非住宅建筑在使用过程中不得改为住宅用途。

　　佛山市南海区土地、城市建设和水务局于2018年9月6日对玉宝国际进行了暗访，发现其现场销售人员在口头推广商品房时，对房屋使用期届满后的处理方法陈述不真实，扣除10分，并要求其自查整改。

　　但在此之前购买的业主表示委屈，“楼盘已经卖了一半以上”。

　　业主心中还有一段房地产权证：土地出让期届满后，集体土地所有人将免费收回土地、地上建筑物和附着物。出让期满，土地所有人整体出租或者出售建筑物的，在符合有关法律、法规、政策的前提下，在同等条件下享有优先权。

　　业主陷入深深的不安，“为什么试点产权证多了这样一段话？” “谁愿意接管这种房产证？”……

　　▲合同(由御堡国际业主提供)

　　也有业主认为签合同的时候是套路。一封提交给佛山政府的信写道：“所有交付给业主的合同都有明显的重新装订痕迹，业主的合同版本不同，重复拆除，网上签约日期和合同签订日期逆转，业主在签订合同时没有看到合同中的免费收回声明，在后来的合同中，在不同的页面上有四个提到免费收回，巧合的是，在合同中有六个业主签名的页面，偏偏所有的页面都避开了有免费收回这样一个至关重要的表达。开发商突然要求我们在购房者支付房款后，在收到房屋前签署通知书，作为购房者知道到期免费收回的证据。当他们处于弱势地位并已支付房款时，业主别无选择，只能签字。开发商突然要求我们在购房者支付房款后，在收到房屋前签署通知书，作为购房者知道到期免费收回的证据。当他们处于弱势地位并已支付房款时，业主别无选择，只能签字。”

　　签订合同确实是业主权利保护的“不利因素”，许多行政部门不予处理。2019年3月4日，南海区土地、城市建设和水务局回复业主，未发现建设单位非法销售或合同无效的证据。经律师调解失败后，双方歧义较大，建议通过司法渠道解决。其中，由于“签订合同后，方便业主今后办理契税，免费复印合同”，皇家堡国际回复了行政部门反复装订合同的痕迹。

　　2018年9月，陈小姐缴纳首付。2019年4月26日，她早上交了契税和维修基金，下午才被通知签订纸质合同。这时，她已经支付了农村商业银行的抵押贷款六个月了。“我在收楼拿钥匙的时候签的合同根本没有机会看到关键的提醒。”

　　▲合同备案证明短信(由御堡国际业主提供)

　　根据多位业主提供的谈判录音，不同开发商的相关负责人强调，业主不仅要看广告，还要听销售的话。他们认为合同和通知书上的白纸黑字有提示，业主签字，开发商已经履行了应有的责任。

　　在这方面，业主不同意，称在签订合同时没有看到包含“免费收回”通知和其他文件。池阿姨说，她去行政部门档案室调档，发现一堆文件中没有通知书。

　　该杂志打电话给许多已经接管并成功销售玉宝国际的销售人员。有些人按下了电话，有些人打开了，但假装没有听说过玉宝国际房地产。只有少数销售人员愿意提到当时的情况。

　　一位链家的销售人员表示，时间变了，不记得御堡国际销售的细节，但当被问及是否可以住人时，她回答说：“是公寓，可以住”。

　　从广州到玉宝国际帮助销售还记得厕所附近的“宣传栏”，沙盘旁边，“只要我接管会带过去看宣传，这肯定会做，客户不明白我们会解释，告诉这是一个试点项目，明确产权40年和更新条件”，但她也说一年多过去了，有些细节不清楚，“我不知道‘免费收回’这个词、通知函和合同的具体内容，这些都是开发商的事，我只负责接待”。她还说，玉宝国际销售现场有很多房地产经纪人和销售人员。有些中介会做活动，周末人多。她还说，玉宝国际销售现场有很多房地产经纪人和销售人员。有些中介会做活动，周末人多。

　　御堡国际开卖分区总控负责人之一告诉本刊，当时御堡国际邀请了两家代理公司，其中一家在2016年服务了6家、自2013年以来，7个月的置伟，另一家服务了4个月、5年的世聚。销售带客到售楼处，交给代理商负责销售控制、签约、收钱、审核等。他并没有否认一些业主因为“隐瞒”而上门投诉，但他说这与他的团队无关。”我们肯定会详细解释玉宝国际试点项目的情况，不评估其他团队的行为。“对于房地产权证到期“免费收回”和“办公室”性质不能居住的情况，负责人认为“40年后没人能说，买办公室居民有什么不好呢？”挂断电话后，他拨回电话，强调业主签订了合同、通知书等文件，并介绍了中大相关机构进入工业园区的情况。

　　开发商相关负责人和代理销售人员认为“认购需知”已在销售现场公布：“该项目是农村集体经营性建设用地产业的载体项目（商业服务）。不允许在商业、酒店、办公室和配套建筑中建造具有生活功能的房屋。土地出让期届满后，将免费收回。如果出租或出售，所有人将享有优先权”，与业主签订的《商品房买卖合同(预售)》、通知书等文件中有明确提示，认为业主知道。

　　“我们必须先备案通知书，合同才能备案，这是我们主动向行政部门提出的过程。

　　玉宝国际总经理杨丹在接受本杂志采访时表示：“我们必须先记录通知书，然后才能记录合同。这是我们主动向行政部门提出的过程。”。作为国家重要的试点项目，来自世界各地的人经常来调查，因此对包括外部代理销售在内的整个项目流程的控制更加严格。

　　杨丹回答说，皇家堡国际与正规代理签订了合同，工作人员已经备案并接受了培训。在销售过程中，发现了第三方销售、未经审核擅自发布文案、未经批准擅自承诺等现象。“例如，我们接到了大量电话，询问御堡国际是否每平方米5000元，然后发现是一家外国销售商在微信群中传播的虚假信息。他说，皇家堡国际二期将更加严格地控制销售。对于业主质疑合同的问题，他说网上签订的合同无法修改，直接在现场打印。至于户型图上印的床，他说第一版打印错误，没有公布。

　　“我们拥有平方地产，也是玉宝国际的所有者。我们也在积极总结产权等问题，并与各部门进行反馈和讨论。一些业主仍然理解并愿意与我们一起做好试点项目。杨丹告诉本杂志，一些业主的行为干扰了工业园区的正常运行。为此，我们向法院提起了公证证据诉讼。

　　本杂志前往皇家堡国际，发现销售中心已更换新址，二期已搭建施工围栏或开工。工业园区内的房屋为独栋小洋楼，每栋三层，每层约6米高，可分为两层。一楼的一小部分有房东的电话号码和租赁信息。目前，药店、子曰中心、珠宝、装饰、便利店等少数企业落户，个别企业落户整栋楼，其余多在一楼开店。少量外立墙拉横幅，整个公园略显干净。

　　本杂志进入其中一栋楼进行观察发现，二楼摆放有办公用途的工位隔板长桌，装修风格简洁，疑似将作为企业办公室。三楼分为两层，装饰成欧式风格的客厅、房间、厨房等住宅风格，站在顶层发现个别屋顶有盖现象。该杂志咨询了公园内一名企业员工是否知道业主与开发商之间的矛盾。他说“这很常见，但不能制造麻烦”，并问为什么，“我听说这是一个虚假的销售宣传。”

　　佛山钧堡投资发展有限公司开发建设御堡国际，推广名为南海御堡国际产业园。为了振兴农村集体土地流通，提高土地利用效率，国家在佛山南海等33个行政区试点了农村集体经营性建设用地。其中，玉宝国际是南海第一批试点项目之一，宣传与中山大学国际生命健康创新中心等多个技术中心共同建设南方生命健康产业基地。

　　杨丹介绍，目前江西试点土地置换分配、上海试点金融配套设施信誉提升、广东玉宝国际试点分拆销售等在农村集体土地流转方面取得重大突破。在先试探索中，杨丹承认，他将面临许多问题，如“如何实现真正的同权同价”、“向银行和其他金融机构解释试点项目，寻求抵押贷款合作”。据他介绍，去年年底，御堡国际与中大签订协议，今年相关办公楼将进行改造装修，以便中大相关机构入驻。

　　据悉，原国土资源部在总结农村土地征收、集体经营建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上，起草了《土地管理法》修正案(征求意见稿)，并于2017年8月向公众征求意见，报国务院。目前，国务院常务会议已讨论通过草案。

　　佛山市南海区丽日广场早年也发生了类似的“三旧改造”，推出了1700套“公寓”，但由于未宣传房地产将被村委会“免费收回”，办公房地产作为商品房销售的住宅目的，丽日广场业主最终可以与佛山丽日东方房地产开发有限公司办理合同撤销。

　　然而，御堡国际在宣传、样板房、合同等方面做得比较完善，不同于之前“把房子变成办公楼，最后同意退房”的丽日广场。

　　在新的试点政策下，宏观尝试、微观调试和产生业主应该如何面对这个问题？

　　北京盈科（广州）律师事务所高级合伙人律师马金林告诉本杂志，在本案中，从开发商与业主签订的商品房销售合同的内容来看，房屋的性质、土地所有权等内容已通过相应的条款明确约定，皇家堡国际实际上没有故意隐瞒房屋、土地的真实所有权性质，使业主在重大误解或欺诈下签订物业租赁合同，业主不符合法律终止合同或撤销合同的条件，如果想退房，业主还需要与开发商公司友好协商，双方确认终止合同。

　　试点项目的成功离不开多方面的联动，试点项目所呈现的问题也应由业主、开发商、多部门共同讨论解决。