按揭房有产权证吗（居住权来了，银行的住房贷款会受影响吗？）
最近，著名诺贝尔奖得主杨振宁的遗嘱在网络媒体上广泛传播。据报道，杨教授的遗嘱是把他所有的财产留给他的孩子，他的妻子翁凡只能有一所房子的居住权。新闻中提到了居住权的概念，不久前全国人大通过的《民法典》增加了居住权，那么居住权是什么呢？它是如何建立的？它和所有权有什么区别？它的出现对银行的住房贷款有什么影响？
中国第一部民法典即将正式实施，其中增加了许多新制度，最引人注目的是用益物权中的居住权。民法典规定，居住权免费设立，登记时设立，不得转让、继承。不得出租设立居住权的房屋。居住权期满或者居住权人死亡的，应当消除居住权。
简单地说，居住权可以理解为一种不可继承的房屋权利，实际居民拥有的房屋控制权几乎等同于房屋的真正所有权。因此，只要房屋设立了居住权，即使居住权人没有房产证，也可以长期居住，甚至终身居住。即使房屋以后由新业主转让，也无法改变居住权存在的现实，新业主无权赶走居住权人。
基于这种情况，许多人认为，对于银行的抵押贷款，你可以在抵押房地产上设定居住权。如果你将来不能偿还贷款，银行拍卖的房子仍然可以住在里面。这样，银行住房贷款中的抵押物——房地产就面临着处置难度加大、实现贬值的问题，进而影响了银行信贷资金的安全。那真的会发生这种情况吗？我们从以下几个方面进行分析。
首先，在设立居住权时，应当签订书面合同或者以遗嘱的形式设立，但只有合同或者遗嘱不能生效，还应当向登记机关申请居住权登记。其次，居住权具有专属性。居住权物权化的目的是保护居民的晚年生活，因此不得允许或继承。第三，居住权原则上是免费设置的，居住权制度是为了恩惠，原则上应该是免费设置的。
笔者认为，该权利在设立时不应有其他目的，尤其是商业目的，因此设立的相关权利不属于居住权。最后，在居住权的性质上，属于用益物权。虽然不是产权本身，但用益物权是其他产权，可以对抗产权人的所有权。因此，居住权可以与房地产一起转让给受让人，受让人不能要求有居住权的人离开，也不能实际占用。
因此，对于银行的住房贷款，由于居住权是建立在抵押物-房地产所有权上的有益物权，因此可以对抗和限制所有权的行使。设立居住权的房地产将降低房地产所有权价值，从而影响先形成的抵押权。从这个角度来看，在抵押房地产上建立居住权将大大提高银行的信贷风险，使银行未来的住房贷款从调查、贷款到贷款后管理面临太多的不确定性，最终影响住房贷款业务的发展和不良贷款的清算。因此，无论是为了保证银行信贷资金的安全还是为了保护在先设立的抵押权，在我国民法典正式实施后，都应进一步规定在设立抵押权后设立居住权。例如，在先设立抵押权的房地产上设立居住权必须经抵押权人书面同意。现阶段，银行也可以通过补充协议约定设立抵押物居住权，以规避相关风险。
总之，居住权制度的建立必然会对房地产市场产生巨大的影响。一方面，居住权弥补了所有权与租赁权之间的差距。另一方面，居住权作为一种占有权，必然会与所有权分离，对未来的房地产开发和房地产交易产生重大影响。对于银行和其他金融机构来说，房地产抵押贷款通常是确保贷款资金安全的重要措施，而居住权的出现对银行未来的贷款管理提出了新的要求。从以上分析和现状来看，住房贷款贷款前对房地产现状进行审查，避免先设立居住权后设立抵押权的情况。居住权对银行住房贷款的影响非常有限。
发布于 2023-09-17 14:38:35
