开发商逾期2年未办理房产证，业主仅能获得500多元违约金？
2019年1月，迟迟拿不到房产证的黄某向法院起诉，要求开发商承担违约责任。法院一审认定开发商逾期办证构成违约，根据双方合同约定，判决开发商支付违约金599.17元并继续履行合同约定义务。
黄某不服，向东莞市中级人民法院申请再审，法院于2020年4月3日裁定驳回再审申请。黄某遂向检察机关申请监督。
经查，直到2019年4月，开发商才为涉案房屋办理了登记证，此时已逾期办证超过两年，直接导致购房者错失房屋2年多的投资、交易价值。
房屋是“家”的载体，也是一个普通家庭重要且较大的资金投入。一些开发商为了降低自已的违约成本，往往在购房协议中“暗藏”了某些不利于消费者的不平等条款，消费者稍不留意，便会成为日后维权的障碍。
日前，发生在东莞的一件民事纠纷案便是此类情形。案件中的被告开发商逾期两年未给购房者黄某申请办理房产证，而依据购房协议仅须承担599.17元的违约金。该案经东莞市人民检察院依法抗诉，法院改判开发商向黄某等7名购房业主分别赔偿2万至8万余元不等的违约金，维护购房者的合法权益。
依据合同约定，开发商应当在商品房交付使用后60日内，向产权登记机关提交相关资料进行权属登记报备。房管部门在对该住宅小区进行现场实勘时发现，小区部分房屋存在加建改建情况，不符合实测报告备案及不动产所有权首次登记的相关规定，无法给予办理实测报告备案手续。
“我们坚持以人民为中心，高度重视并积极探索开展民事检察类案监督工作，办好群众身边的‘小案’，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。”东莞市检察院相关负责人表示，接下来，东莞市检察机关将一如既往践行司法为民理念，让人民群众获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。
为了提升监督效果，将个案办理提升到类案监督，东莞市检察院在提起抗诉后积极加强与法院沟通。2023年5月10日，分管副检察长专门就本系列案列席法院审委会，全面阐述检察机关监督意见，推动检法达成统一标准。最终，法院以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，改判房地产开发商向7名购房者支付2万元至8万余元不等的违约金。至此，黄某等7名业主的损失终于得到了应有的赔偿，困扰多年的难题终于解开。
经办检察官在审查中发现，黄某与开发商签订的购房协议中买卖双方的违约责任明显不对等。原购房协议约定：“若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。若买受人逾期支付房款的，按每日逾期付款金额万分之五的标准向出卖人计付违约金。”
2015年12月11日，申诉人黄某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于东莞市某住宅小区的一套商品房，房屋总价为1198330元，黄某全额支付了购房款，并于2017年1月14日收楼。
检察机关认为，该条款为限制一方责任的格式条款，对出卖人和买受人违约责任的约定明显不对等，有违公平原则，且违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。案涉合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，明显过低，不利于维护广大业主的合法权利，无法起到督促开发商积极履行协助办证义务的作用。“根据当时的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”经办检察官表示。
在办案过程中，检察机关还了解到同一小区内存在同样情况的共有7户家庭，所购买的房屋均不在加建改建范围内，无法办理备案手续的主要原因在于开发商没有及时提交相关材料，购房者不存在过错。2022年1月19日，东莞市检察院依法对7宗案件提起抗诉。
检察机关经审查，该小区有部分房屋存在加建改建情况，而黄某所购买的房屋不在此列，根据房地产管理相关规定，可对该小区房产作分户确权处理，无加建改建的房屋可进行实测报告及权籍调查报告备案，再由开发商申请首次登记，存在加建改建的房屋整改完成后，再进行实测报告及权籍调查报告备案并由开发商提出首次登记申请。
总结：本文介绍了黄某因开发商逾期办证而向法院起诉的案例，最终通过检察机关的抗诉，法院改判开发商向购房者支付违约金，维护了购房者的合法权益。文章还指出了一些开发商在购房协议中“暗藏”不利于消费者的不平等条款的情况，以及检察机关在办案过程中发现的其他类似情况。最终，通过检察机关的努力，购房者的损失得到了应有的赔偿，为维护广大业主的合法权益起到了积极的作用。
发布于 2024-01-31 17:12:29
