房产证划拨和出让哪个好（国有划拨地和出让地上房屋有什么区别？买房合同无效吗？）
随着社会的发展，买卖房屋的情况越来越普遍，包括国有划拨土地上的房屋。随着房价的不断上涨，许多卖方在签订销售合同后后悔，希望以更高的价格出售。
在实践中，国有划拨土地上的房屋销售存在最大的问题，即房屋因未经人民政府批准转让土地使用权而无法转让，卖方不配合转让，以提高价格。
在要求卖方转让所有权的过程中，许多买方会遇到各种障碍。卖方经常以未经转让批准的国有土地上的房屋土地使用权为由，要求销售合同无效，逃避转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019）第四十条第一款规定：
“以分配方式取得土地使用权的，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。经批准的人民政府批准转让的，受让人应当办理土地使用权转让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权转让费。”
可以看出，我国法律规定，未经批准不得转让划拨土地的使用权。因此，转让国有划拨土地上的房屋的，未经许可转让批准，不能办理转让手续。然而，土地分配的性质并不影响房屋销售合同的有效性。《城市房地产管理法》第四十条第一款的目的是防止土地使用权转让费的损失，而不是限制私人房屋的正常交易。转让土地上的私有房地产交易仅涉及受让人应支付土地使用权转让费的管理强制性规范，而不是有效强制性规范。要求房屋在办理转让手续前，经有权人民政府批准，由受让人支付相应的土地使用权转让费。因此，未经许可转让批准，国有划拨土地上的房屋转让不一定导致划拨土地上的房屋销售合同无效。
但在实践中，在大多数情况下，双方首先签订房屋销售合同，转让房屋和国有土地使用权，然后由房屋和土地使用权的受让人和政府办理土地出让手续。
为此，最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条明确规定：
“土地使用权人与受让人签订合同，转让划拨土地使用权，经批准的人民政府同意在起诉前转让，受让人办理土地使用权转让手续，土地使用权人与受让人签订的合同可以按照补偿性质的合同处理。”
本规定是对转让合同效力的明确认可，但也明确规定，土地使用权转让，未报人民政府批准，土地使用权转让转让行为不当然无效，可以通过土地使用权转让程序有效纠正。
根据以上分析，当事人签订的国有分配土地上的房屋销售合同，只要双方平等协商达成协议，不违反合同法第五十二条的规定，合同有效。
根据以上分析，当事人签订的国有分配土地上的房屋销售合同，只要双方平等协商达成协议，不违反合同法第五十二条的规定，合同有效。
发布于 2023-10-08 13:52:04
