房产证上写着共同共有离婚怎么分（夫妻共同房产分割的29种情形详解）

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在司法实践中，房地产分割的问题是离婚诉讼审理的重点和难点。在离婚诉讼中，首先要解决的问题是：该房屋是属于夫妻一方的个人财产，还是夫妻双方的共同财产。

综上所述，判断房屋是属于夫妻一方的个人财产还是夫妻共同财产，需要区分房屋是婚前购买还是婚姻关系存在期间购买。同时，还需要考虑投资、还贷等具体因素。在司法实践中，可以从四个角度考虑：一是购房时的婚姻状况；二是购房首付；三是房屋是否还贷；四是房屋登记。根据以上四个角度，结合具体的司法案件，笔者将实践中对这一问题的认定分为以下几个方面 29种情形。下面，就这样 29 对各种情况进行具体分析。

一、房子是婚姻关系建立前购买的

夫妻出资可分为全额出资和部分出资两种情况。

婚前一方全额出资购买房屋并以一方名义登记的，视为登记权人的个人财产。

婚前一方全额出资购买房屋，婚后以一人名义登记的房屋变更登记在夫妻名义的，一般视为赠与对方配偶的房屋份额，房屋的性质从原夫妻个人财产转变为夫妻共同财产。但是，虽然该房屋属于夫妻共有，但在具体分割时，一般不按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行平均分割，而是考虑投资比例等实际情况。例如，《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第十三条规定：“夫妻一方婚前出资购房，以双方名义登记的，为夫妻共同财产。未约定共有的，可以认定为共有，但离婚分割财产时，出资方可以适当多分。”

2.婚前支付首付，婚后夫妻共同偿还贷款

如果房子是夫妻一方婚前首付购买，以夫妻名义登记，婚后由夫妻共同偿还贷款，则房子属于夫妻共同所有，但在离婚分割财产时，投资方可以适当得分更多。

如果房屋是一方婚前首付购买，以非投资者名义登记的，婚后由夫妻共同偿还贷款。有证据表明，双方以婚姻和长期共同生活为目的购买房屋。房屋原则上应认定为夫妻共同财产，非投资者证明该财产属于赠与的除外。

婚前夫妻出资买房，实践中主要有两种情况:(1)双方分别向房地产开发商指定的银行账户支付部分首付。(二)一方向签订合同的一方支付款项，由签订合同的一方向房地产开发商支付首付款。

如果婚前夫妻双方出资购买的房屋以一方名义登记，如何判断非登记方出资的性质？在实践中，结合案件的具体情况，主要有三种观点：一是构成借贷关系，二是构成赠与关系，三是构成房屋的共同出资。

在第一种和第二种观点下，即使非登记方证明自己有出资行为，也不能主张就该房屋建立共同共同关系。

在第三种观点下，法院普遍认为夫妻双方在婚前以“婚姻为目的”购买房屋，属于夫妻所有。但不同的法院对是共享还是共享有不同的看法。比如《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的判决指引》认为，夫妻一方婚前购买房产并以该方名义登记，另一方主张买房时也有出资，婚前买房的目的是结婚共同居住。如果没有足够的证据表明相关资金属于贷款或赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房地产。

参考案例：徐与孙离婚纠纷案：

案号：( 2013 )盘中民二终字第号

判决理由：涉及房屋产权的性质，根据上诉人提供的房屋产权证、结婚登记证，证明房屋所有人为上诉人本人，属于婚前取得，虽然上诉人承认被上诉人向上诉人支付13万元购买房屋，但上诉人表示，该款项是被上诉人与上诉人结婚，被上诉人同意向上诉人支付，并同意以上诉人个人名义办理产权证书，该房屋属于上诉人婚前的个人财产。法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款(现为《民法典》第一百零六十五条第一款)“夫妻可以约定婚姻关系存续期间取得的财产和婚前财产属于各自、共同或者部分。法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款（现为《民法典》第一百零六十五条第一款）“夫妻可以同意婚姻关系存续期间取得的财产和婚前财产属于各自、共同或者部分。协议应当以书面形式进行。本法第十七条、第十八条、第十八条第一款第一项(现为民法典第一千零六十三条第一项)“有下列情形之一的，为夫妻一方财产:一方婚前财产”。在这种情况下，虽然被上诉人支付上诉人13万元，但财产所有权协议不明确，根据上述法律，房屋属于上诉人婚前财产，应属于上诉人婚前财产，被上诉人支付上诉人13万元作为上诉人的礼物。

参考案例二:宋、吴离婚后财产纠纷案

案号：( 2021 )鄂01民终2760号

判决理由：虽然本案涉及的房地产销售合同是以吴某人的名义签订的，但签订时间早于双方领取证书的时间，现在以吴某的名义登记，但不足以推定该房地产为吴某人的婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方有更复杂的资本交流。其次，本案涉及的房地产首付只有一小部分由吴某人支付给开发商，其余由宋某支付。吴主张宋支付的部分是个人礼物，但没有直接证据证明宋在向第三方支付时明确表示个人礼物。最后，买卖合同的签订时间距离双方结婚登记时间只有一个月。一审法院认定，涉案房屋是双方婚前共同出资购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均分割，无不当。

婚前，夫妻双方出资购房。如果以双方的名义登记，该房屋属于夫妻共同所有。

父母出资的情况，可以根据是一方父母还是双方父母出资，是部分出资还是全额出资进一步划分。

1.一方父母全额出资

如果房屋由一方父母全额出资，以双方或另一方子女的名义登记，可以推定“父母有赠与双方的意义”，则该财产应确定为夫妻共同所有。

2.一方父母支付首付款，婚后夫妻共同偿还贷款

如果财产是一方父母支付首付款，以自己孩子的名义登记，婚后由夫妻共同偿还贷款，可以确定房屋属于一方的个人财产，父母婚前贷款部分是给孩子的礼物，另一方可以获得婚后贷款支付及相应的财产增值部分。

如果财产是由一方父母支付的首付款，以双方子女或另一方子女的名义登记，婚后由夫妻共同偿还贷款，可以推定“父母有赠与双方的意义”，应视为共同所有权。

3.父母双方全额出资

父母双方全额出资购房，无论所有权登记在一方或双方名下，均视为赠与子女，房地产可视为双方按父母出资份额共享。

4.父母双方支付首付款，婚后夫妻双方共同偿还贷款

父母双方共同出资支付首付款，婚后由夫妻共同偿还贷款。无论所有权以一方或双方的名义登记，父母婚前出资的部分应视为给子女的礼物，财产应视为夫妻共同所有。在这种情况下，法院在确定夫妻享有的房屋份额时，应考虑婚前父母出资的比例，因为它不仅包括婚前“父母给孩子的礼物”，还包括婚后“夫妻共有”。

二、婚姻关系存在期间购买房屋

当一方以婚前资产全额出资并以出资人名义登记时，该房屋属于个人财产；在其他情况下，该房屋属于夫妻共同财产。在实践中，考虑到婚姻财产混合的可能性很高，一方婚姻投资购买的房屋被认定为个人财产相对罕见。上海市第二中级人民法院法官熊燕在《房屋分割离婚纠纷改发案件判决要点》一文中认为：“除夫妻一方婚前个人财产足以购买新财产，新财产仍以夫妻一方名义登记外，夫妻婚后购买的房屋一般属于夫妻共同财产，无论是以夫妻一方还是双方名义登记。”

房地产是夫妻双方出资购买的，无论房屋登记在夫妻一方或者双方名下，原则上夫妻双方婚后共同出资购买的房地产，应当认定为夫妻共同财产。(如《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》)

如果房屋由夫妻双方出资，在婚姻关系存续期间购买，以子女名义登记，在司法实践中，一般需要考虑子女是否成年，夫妻的真实意义表达进行综合判断。

1.夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房地产登记在成年子女名下的，应当查明当事人登记背后的真实含义，即夫妻双方是否有将房屋赠送给子女的意义。有证据证明，夫妻双方以子女名义登记所有权的真实含义仅为代名登记，夫妻双方无赠与意义的，不动产视为夫妻共同财产。

2.夫妻双方在婚姻关系存续期间以未成年子女的名义共同出资购买房地产。如果双方在离婚时声称该财产是夫妻的共同财产，司法实践中有两种处理方法。

一是人民法院不处理离婚案件，告知有关当事人离婚后分割共同财产；

第二，人民法院根据当事人的真实意图表达，结合案件的具体情况进行综合判断。

最高人民法院第一民事审判法院关于“婚姻期间，双方以夫妻共同财产购买房屋，以未成年子女名义登记产权，离婚时如何处理”的回答认为，房屋不能简单地根据登记情况认定为未成年子女的财产。在现实生活中，夫妻共同出资购房后，可以根据各种因素在未成年子女名下登记房屋产权。但这并不意味着夫妻的真正意义是使未成年子女成为房屋产权的权利人，因此，房屋的真正产权人可能不是未成年子女。人民法院应当注意审查夫妻双方在购房时的真实意图。如果真实意图是将购买的房屋赠送给未成年子女，则在离婚时将房屋视为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意图不是将房屋赠送给未成年子女，则更适合在离婚时将房屋视为夫妻共同财产。

需要注意的是，如果夫妻在子女名下登记房屋，夫妻关于房地产的内部协议不能对抗善意的第三人。

如果房屋以子女、夫妻一方或双方的名义登记，且夫妻有将财产部分赠与子女的真实意义，则在产权登记中未约定共同所有权的，应确定共同所有权。(如《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》)

《婚姻家庭编司法解释(一)》第一部关于婚后父母出资的情况 29 条 2 原《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(三)修改 7 条款规定，不再区分是“一方父母出资”还是“双方父母出资”，一律规定为“当事人结婚后，父母为双方购房出资的，按照协议处理；没有协议或者协议不明确的，按照民法典第一百零六十二条第一款第四款规定的原则处理。”

1.一方父母全额出资

如果房屋是一方父母全额出资，以自己子女的名义登记，司法实践的主流观点认为，考虑到物权法已经实施多年，普通人对房地产登记的意义有了充分的了解。出资后，他们将房地产以自己子女的名义登记，并将其视为父母将出资确认赠送给子女一方的意思，符合当事人的初衷和法律规定的精神。婚姻一方父母全额出资登记子女名下的，视为赠与子女。