房产证产权变更（赠与方反悔的,能否撤销呢？）
简介：在婚姻关系存在期间，为了保持双方关系和婚姻关系的稳定，夫妻经常互相赠送房屋。这种赠与通常签署书面协议，但可能不办理转让手续。那么，如果赠与方反悔，可以撤销吗？
第三十二条最高人民法院关于适用婚姻家庭的解释(一)
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人同意将一方所有的财产赠与另一方或者共同所有，赠与人在赠与财产变更登记前撤销赠与，另一方要求继续履行的，人民法院可以依照《民法典》第六百五十八条的规定处理。
第六百五十八条中华人民共和国民法典
赠与人可以在转让赠与财产权之前撤销赠与。
具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务的公证赠与合同或者依法不得撤销的赠与合同，不适用前款规定。
适用本条应满足以下三个条件：
1．夫妻双方已签订房地产赠与合同
赠与合同不仅是双方的协议，也是建立赠与权利义务关系的基础。任何撤销权的行使必须以赠与合同有效为前提。赠与合同未签订或赠与合同未有效成立的，没有行使任何撤销权的依据。
2．赠与的标的物是房地产
根据民法典物权编制的有关规定，除法律另有规定外，动产物权变更原则上以交付为生效要求。因此，只要标的物交付，就不能行使任何撤销权。根据《民法典》第二百二十五条的规定，船舶、航空器、机动车的设立、变更、转让、消灭，未经登记，不得与善意第三人对抗。从系统解释的角度来看，上述特殊动产的物权变更也是以交付为有效因素，登记只是对抗因素。因此，对于此类特殊动产，在已交付的情况下，不得以未办理转让登记为由，支持赠与人的任意撤销权。
3．房地产尚未转让登记或“加名”变更登记，赠与人仍是赠与房地产的所有者
不动产物权登记是物权变更的有效要素，只有办理转让登记才能产生物权转让的有效性。受赠人实际占有赠与人的房地产的，未办理所有权转让登记或者“加名”变更登记的，视为赠与财产的权利尚未转让。赠与人除公证外，仍可行使任意撤销权。
民法典第六百五十九条规定，赠与财产依法需要登记或者其他手续的，应当办理有关手续。由于夫妻共同生活，夫妻一方的财产往往只有“名分”的意义，其实大部分都是夫妻共同管理和使用的。然而，即使另一方长期合法占有和使用该房地产，也不能确定该房地产的所有权已经转让。如果有赠与协议，赠与人仍然可以撤销赠与。只有办理房地产转让登记后，房地产所有权才能合法转让给受赠人。此时，赠与人的任意撤销权属于消除。根据本条的上述理解，赠与财产已办理财产转让登记，或者未办理转让登记但已办理公证手续的，受赠人主张设立赠与，请求赠与人办理转让登记手续的，人民法院应当予以支持。办理转让登记后，房地产所有人已变更为受赠人，不再受本条解释的调整。
03审判实践中应注意的问题
一、赠与中任意撤销权与法定撤销权的区别
赠与人行使夫妻房地产赠与合同的任意撤销权而非法定撤销权，两者的区别如下：
1. 不同的法律依据和适用条件。行使任何撤销权的法律依据是《民法典》第六百五十八条。适用条件是赠与财产的产权未转让，不适用经公证的赠与合同或者具有救灾、扶贫、残疾等公益、道德义务的赠与合同。法定撤销权是以法定理由为依据，赠与人行使的撤销赠与权。
《民法典》第六百六十三条第一款规定了法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（1）严重侵犯赠与人或赠与人近亲的合法权益；（2）有义务支持赠与人；（3）不履行赠与合同约定的义务。因此，只要有上述三个原因，无论赠与合同是否经过公证，赠与的财产是否已交付，赠与是否属于社会福利和道德义务，赠与人都可以自知道或应当知道撤销原因之日起一年内撤销赠与。
2. 撤销权人撤销赠与的法律后果不同。行使任何撤销权的后果是，生效的赠与合同从此失效，合同双方的权利义务终止，赠与物的所有权不变更，受赠人的履行请求权也被消除。赠与物的权利在行使法定撤销权前已转让的，赠与人可以要求受赠人返还赠与的财产。
二、关于夫妻赠与财产已部分履行，未履行部分是否可以撤销赠与的问题
在实践中，有一种情况，即夫妻一方将其两处以上的财产全部赠与另一方。部分财产办理转让登记手续后，赠与人行使任意撤销权，建议不再履行尚未履行的部分，另一方要求继续履行。对于此类纠纷，应确定已履行的部分有效；未履行的部分，按照民法典第六百五十八条的规定处理。赠与财产未办理转让登记或者公证手续的，赠与人可以行使撤销权，不再履行未履行的部分。
三、关于赠与合同中放弃任何撤销权的条款的效力
为了防止赠与人后悔，夫妻在赠与房地产合同中特别约定赠与人放弃任意撤销权。这个协议有效吗？能否阻止任意撤销权的行使？在实践中有不同的理解。一种意见认为，任意撤销权是对整个有效赠与合同的否定，包括放弃任意撤销权，当然无效；另一种意见认为，行使任意撤销权的前提是赠与合同合法有效。上述协议反映了夫妻双方的自治意义。在签订合同之前，赠与人仔细考虑了这一条款。作为权利人，他自愿放弃房屋产权，符合当事人有权在法律规定的范围内处分其民事权利的规定，应当认定该协议有效，对赠与人具有约束力。
我们认为，后一种观点符合法律精神，赠与人自愿放弃其民事权利应受法律保护，任何撤销权的行使应受到一定程度的限制，因此应确定放弃任何撤销权的协议在夫妻财产赠与合同中有效。
我们认为，后一种观点符合法律精神，赠与人自愿放弃其民事权利应受法律保护，任何撤销权的行使应受到一定程度的限制。因此，在赠与合同中放弃任何撤销权的协议应当有效。受赠人要求继续履行赠与合同的，人民法院应当支持赠与财产，即使未经公证。
四、因未交付或延迟交付夫妻赠与财产造成损失的，赠与人是否应当承担赔偿责任
夫妻财产赠与合同生效后，赠与人不交付或延迟交付赠与财产，给受赠人造成一定损失。受赠人要求房屋产权转让登记并赔偿损失的，应当分别处理。赠与人符合行使任何撤销权的条件的，人民法院应当予以支持；房地产赠与合同经公证的，人民法院应当命令赠与人继续履行合同。人民法院不支持前两种情况下受赠人对赔偿损失的请求。原因是赠与合同是单方面的免费合同。赠与人只履行义务，不享有权利。受赠人只享有权利，不履行义务。双方的利益是不平等的。如果赠与人被责令赔偿因未交付或延迟交付赠与标的物而给受赠人造成的损失，这种利益的不平衡无疑会扩大。
五、关于夫妻间赠与房地产公证异议的救济途径
赠与财产经公证的，根据《民法典》第六百五十八条的规定，经公证的赠与合同不得随意撤销，赠与人丧失任意撤销权。在诉讼中，赠与人以公证明显错误为辩护理由，主张行使任意撤销权的，人民法院认为赠与人有充分理由的，不得接受公证书证明的内容，支持赠与人行使任意撤销权。
六、关于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人是否具有夫妻房地产受赠人资格的问题
民事行为能力是指以自己的行为行使民事权利、承担民事义务的资格。如果夫妻一方因疾病或受伤成为无民事行为能力人（如痴呆症、植物人）或限制行为能力人，有行为能力人的夫妻是否有权接受赠与财产？
根据《民法典》第二十二条的规定，“不能完全识别其行为的成年人是限制民事行为能力的人，民事法律行为由其法定代理人或者其法定代理人同意或者认可；但可以独立实施纯利益的民事法律行为或者适应其智力、精神健康的民事法律行为。可见，限制民事行为能力的人有受赠人的资格。因为赠与合同是单方面的行为，只要赠与人有相应的民事行为能力，赠与合同的效力就不会受到影响。
对于无民事行为能力的人，根据《民法典》第二十八条的规定，无民事行为能力的成年人，配偶为第一顺序监护人。此时，赠与人和受赠人的法定代理人为同一人。从维护无民事行为能力人合法权益的角度来看，可以认定为无民事行为能力人的法定代理人，代表无民事行为能力人接受赠与并成立赠与合同。
七、法定撤销权问题
本条规定了赠与财产变更登记前的情况。赠与财产变更登记的，原则上赠与人不得撤销赠与。但在实践中，法律撤销权也应根据具体情况适用，以平衡双方的合法权益，如受赠人严重侵犯赠与人或近亲的合法权益，有义务支持赠与人，可以适用民法典第六百六十三条，支持赠与人撤销赠与的诉讼请求；双方在赠与合同中约定的，赠与人不履行赠与合同约定义务的，赠与人也可以引用法定撤销权予以撤销。但需要注意的是，根据夫妻双方的具体身份关系，限制人身自由或违反公共秩序和良好习俗的，不应支持相应的请求。但需要注意的是，根据夫妻双方的具体身份关系，限制人身自由或违反公共秩序和良好习俗的，不应支持相应的请求。
发布于 2023-10-16 14:13:57
