土地证和房产证面积不一致（土地证和房产证面积不一致征收过程中,案涉房屋产权证载面积小于）
在征收过程中，涉及的房屋产权证书面积小于测量面积，即使当事人不能提供多余面积的房屋准备程序和产权证书，以证明多余面积的合法性，但鉴于周边邻居的房屋也小于测量面积，邻居签署的补偿协议是根据测量面积进行补偿，因此，基于公平原则，原审法院根据实测面积确定当事人的房屋可赔偿面积，没有错。
中华人民共和国最高人民法院最高人民法院
(2017)最高法律赔偿242号
萧县人民政府再审申请人(一审被告、二审上诉人)。
中华人民共和国最高人民法院最高人民法院
(2017)最高法律赔偿242号
萧县人民政府再审申请人(一审被告、二审上诉人)。住所地安徽省萧县龙城镇大同街138号。
县人民政府县长武XX是法定代表人。
县人民政府法制办副主任委托代理人王XX。
杜XX，被申请人(一审原告、二审上诉人)，男，19XX年1O月7日出生，汉族，住在安徽省淮北市XX。
再审申请人萧县人民政府(以下简称萧县政府)拒绝接受安徽省高级人民法院(2017)万兴赔偿5号行政赔偿判决，并向法院申请再审。法院组成了审判员张志刚、审判员刘崇理、审判员刘慧卓参加的合议庭，依法对案件进行了审查，审查已经结束。
安徽省苏州市中级人民法院一审查明，杜XX的房子位于萧县××中××路东侧。2001年2月，杜XX申请了萧国用第209号国有土地使用证，证明该房屋占地面积102平方米，建筑面积183平方米，西邻王XX，东邻张XX，用于住宅。杜XX于2011年8月26日向萧县建设局提出房屋改造申请。2012年4月12日，萧县建设局批准其18o平方米的住宅建设。房屋拆除时，一、二层主体已建成，建筑面积227平方米，未装修。2013年12月31日，萧县政府发布《萧县政府关于龙河综合治理项目区域房屋征收的公告》，杜XX房屋位于征收范围内。同日，萧县政府发布了《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，规定拆迁范围：南至县污水处理厂，北至世纪大道，东、西至项目规划控制红线；房屋产权置换或货币补偿；征收补偿安置方法主要包括：1、被征收人选择货币补偿的，由依法选定的房地产价格评估机构对征收房屋的补偿价格进行评估，评估结果在征收范围内公布。2、被征用人合法选择房屋产权置换的，应当按照“征一还一”的原则，在瑞祥住宅小区安置房1#楼、2#楼、21#楼、18#楼西半部分安置房进行安置。2、被征用人合法选择房屋产权置换的，应当按照“征一还一”的原则，在瑞祥住宅小区安置房1#楼、2#楼、21#楼、18#楼西半部分安置房安置。3、房屋征收期间，被征收人实行自行过渡的办法，由征收部门发放临时安置过渡费。4、搬迁补偿、住宅置换房屋搬迁费按每平方米4元标准支付；产权置换房屋临时过渡补偿，被征用人签订产权交换协议，完成搬迁后24个月内按每平方米4元标准支付；24个月以上，自逾期月起，按每月8元标准执行，自被征用人搬迁之日起至安置房交付之日止。
2014年6月28日，江苏三师土地房地产评估公司萧县分公司对杜XX的房屋进行了《房屋征收评估报告》，评估结果为房屋面积227平方米(一层105平方米，二层122平方米)，装修及附属物估价6074元。2015年6月5日，萧县政府作出萧政秘书〔2015〕347号房屋征收补偿决定认定杜XX的住房面积为180平方米，无装修及附属物。决定补偿杜XX瑞祥住宅小区180平方米，临时安置费为每平方米4元。计算12个月。逾期交房的，临时安置费加倍，搬迁补偿费720元或0元。720元的搬迁补偿费。杜XX拒绝接受赔偿决定，并申请复议。杜XX拒绝接受赔偿决定，并申请复议。苏州市人民政府于2015年9月14日作出了复议〔2015〕119号行政复议决定撤销萧县政府作出的补偿决定。2016年4月1日，萧县政府组织有关部门拆除杜XX的房屋。
杜XX的东邻是张XX。张XX持有的国有土地使用证记载，其房屋占地面积44平方米，建筑面积64平方米，用途全面。2015年5月26日，萧县政府委托的房屋征收实施单位萧县龙城镇人民政府与张XX签订了征收补偿协议。协议的主要内容是对张XX的房屋进行货币补偿。一楼42.8平方米为商业区，评估价格为每平方米6834元，奖励每平方米1000元；二楼45.2平方米为住宅，评估价格为每平方米2878元，奖励每平方米200元；三层45.2平方米为住宅，评估价格为每平方米2278元；新建房屋1O平方米，每平方米补偿1500元；装修及附属补偿元；搬家费573元；总补偿金额为2元。根据萧县住宅和房地产信息网公布的萧县龙城镇(县城)2016年1O月住宅平均成交价格约为3600元／平方米。
安徽省苏州市中级人民法院一审认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（4）项的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，有权获得赔偿。
安徽省苏州市中级人民法院一审认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（4）项的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，有权赔偿其他造成财产损害的违法行为。在这种情况下，萧县政府于2016年4月1日组织强制拆除杜建平的房屋，因此杜XX有权获得赔偿。
2015年5月26日，萧县政府委托的房屋征收实施单位萧县龙城镇人民政府与杜XX东邻张XX签订了征收补偿协议。他们的房子东西相邻，房子所在的区域和结构基本相同。为体现公平原则，应参照张XX的补偿协议和《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，综合确认杜XX房屋的补偿标准。
一、关于房屋的赔偿。(一)杜XX房屋性质的认定。杜XX持有的国有土地使用证和房屋改造申请表均记载其房屋用途为住宅，杜XX未能提供足够的证据证明其房屋已用于经营，张XX持有的国有土地使用证记载其房屋用途为综合，杜XX房屋与张XX房屋性质不同，因此杜XX房屋不应认定为商业用途，不应参照张XX房屋一楼的补偿标准进行补偿。杜XX认为，以商业用途标准赔偿其房屋的原因无法确立，也不予支持。(二)杜XX房屋可补偿面积的认定。杜XX国有土地使用证记载的房屋建筑面积为183.6平方米，2012年4月向萧县建设局申请改造面积为18o平方米，实际测量结果为227平方米。张XX的国有土地使用证记载的房屋建筑面积为64平方米，房屋测量面积为133.2平方米。萧县龙城镇人民政府与张金标签订的补偿协议根据房屋测量面积进行补偿。因此，杜XX的房屋补偿面积应按张XX房屋面积的计算方法计算，实际面积为227平方米。(三)房屋赔偿金额。由于萧县政府没有提供评估杜XX房屋价值的证据，因此参照章XX的房屋价值确认了其房屋价值。张XX房二层住宅补偿价2878元／奖励200元200平方米／综合价格为3078元／平方米。参照补偿标准，萧县2016年1O月商品房平均成交价格为3600元／杜XX房屋一楼的赔偿标准为3400元／平方米，二楼赔偿标准3078元／平方米。综上所述，萧县政府应赔偿杜XX房屋损失元(3400元)／平方米×105平方米)、二层6元(3078元／平方米×共计6元，122平方米)。
二、房屋附属物损失。杜XX的房子没有投入使用，也没有装修。强拆前，萧县政府委托江苏三师土地房地产评估公司萧县分公司对杜XX的房屋装修及附属物进行6074元估价。因此，杜XX要求赔偿其房屋附属物损失2.5万元，不予支持。以评估价值为标准，杜XX房屋附属物损失应赔偿6074元。
三、关于产权交换。虽然本案是一个行政赔偿案件，但涉及房屋拆迁，为了更好地保护被征用人的合法权益，参照小县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿计划第七条第（2）项，被征用人合法房屋选择产权置换，遵循“征收”的原则，在瑞祥住宅小区1#楼、2#楼、21#楼、18#楼西半部分。杜XX有权选择产权交换和货币补偿。萧县政府应在安置房内为杜建平提供227平方米的安置房。在选择具体住房时，双方应根据市场价格找到面积差异。如果选择安置房屋，萧县政府将不再支付房屋赔偿。根据上述补偿计划第七条第（4）项的规定，房屋置换费按每平方米4元的标准支付；产权置换房屋临时过渡补偿，被征用人签订产权交换协议，完成搬迁后24个月内按每平方米4元的标准支付；24个月后，自逾期月起，按每平方米8元的标准执行，分配期限自被征用人搬迁之日起至安置房交付之日止。如果杜XX选择产权置换，萧县政府应支付杜XX房屋置换费908元(4元)／平方米×227平方米)；由于杜建平的房屋于2016年4月1日被拆除，临时安置补助费按2016年4月1日起征收补偿计划的有关规定计算。
没有法律和事实依据，杜XX要求赔偿其精神损失5万元的赔偿请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项、第三十六条第(八)项和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决:第一，萧县政府在判决生效后60天内赔偿杜XX房屋损失6元；第二，如果杜XX选择产权交换，判决生效后6O日内，萧县政府在安置区杜XX安置面积227平方米的房屋(安置区内现有房屋安置，面积差额由双方根据市场价格相互发现)，萧县政府不再支付房屋补偿；3.如果杜XX选择产权交换，萧县政府将按规定支付杜XX房屋搬迁费908元。并按规定支付杜XX227平方米安置面积的临时安置费(自2016年4月1日起至通知杜XX上房之月止)；四、萧县政府在判决生效后6O日内赔偿杜XX附属物损失6074元；五、驳回杜XX其他赔偿请求。
杜XX、萧县政府拒绝接受上诉，安徽省高级人民政府驳回上诉，维持原判。
杜XX、萧县政府拒绝接受并提出上诉。安徽省高级人民政府驳回上诉，维持原判。安徽省高级人民法院还发现，杜建平于2016年7月5日向苏州市中级人民法院提起行政诉讼，理由是萧县政府于2016年4月1日强行拆除其房屋。经审理，2016年1O月31日(2016)皖13行初119号作出行政判决，确认萧县政府强拆违法。该判决具有法律效力。
萧县政府向法院申请再审：1、原判决以房屋实际面积227平方米计算被申请人可赔偿的房屋面积。根据被申请人提供的国有土地使用证，建筑面积为183.6平方米，2012年向萧县建设局申请建筑面积为180平方米。2008年航拍图显示，张XX房屋为两层，准建证为第三层。张XX的测量面积为合法面积，被申请人的合法面积小于测量面积，不能按测量面积进行补偿。2、原判决以3400元/平方米为一级赔偿标准，3078元/平方米为二级赔偿标准无事实依据。再审申请人对张XX的赔偿是根据国家发改委出具的营业用途和土地证综合用途确定的。被申请人未提供相应的商业用途证据，其土地证明也为住宅，与张XX房屋的使用性质完全不同。因此，不得按照相同的标准进行赔偿。3、根据萧县住宅和房地产信息网公布的萧县龙城镇2016年10月住宅平均成交价格3600元/平方米也是错误的。信息网发布的数据不能也不应作为法院认定事实的依据，根据《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，只能按照房屋征收补偿标准计算，而不是按照商品房销售标准计算。综上所述，请求:1、撤销安徽省苏州市中级人民法院(2016)皖13行赔偿第30号行政赔偿判决、撤销安徽省高级人民法院(2017)万行赔偿5号行政赔偿判决；3、要求再审法院对杜XX进行政赔偿的房屋面积认定为180平方米，价格由房地产评估机构评估；4、本案的诉讼费用由杜XX承担。
经审查，法院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，行政机关及其工作人员在行使行政权力时有其他财产损害的违法行为的，受害人有权获得赔偿。本案中，萧县政府非法强制拆除杜XX房屋，杜XX有权要求赔偿行为造成的财产损害。由于本案涉及征用，杜XX被拆除的房屋和张XX被征用的房屋的房东西相邻，房屋结构和区域基本相同。原审法院参照张XX与征收实施单位签订的征收补偿协议和《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿计划》，综合确定杜XX房屋的补偿依据、标准和方法。二审法院裁定杜XX、维持一审判决的萧县政府上诉并非不当。
关于房屋面积。杜XX国有土地使用证记载的原房屋建筑面积为183.6平方米，萧县建设局同意其建筑面积为180平方米，房屋实测面积为105平方米，2层122平方米，共227平方米。张XX被征用的房屋证书面积小于实测面积，补偿协议是基于实测面积的补偿，原法院作为参考，杜XX房屋实测面积227平方米作为杜XX房屋的补偿面积，反映了公平原则。萧县政府认为，张XX的房屋测量面积为合法面积，与杜XX拆迁房屋的实际情况不同，但未按照证据规则提交证据证明。因此，一审和二审法院不支持其主张，这是不恰当的。
关于赔偿标准。由于杜XX房屋已经灭失，萧县政府没有提供评估杜XX房屋价值的证据，一审判决参照张XX二层住宅补偿标准和萧县2016年10月商品房平均交易价格，结合杜XX房屋与张XX房屋的差异和杜XX房屋楼层的差异，杜XX房一楼的赔偿标准为3400元／平方米和二层的赔偿标准为3078元／平方米，没有错。萧县政府主张杜XX房和张XX房的使用性质不同，两者不能按照相同的标准进行补偿，原审法院不得按照萧县商品房平均交易价格计算补偿标准。然而，实际情况是，在确定赔偿标准时，原判决充分考虑了杜XX房屋与张XX房屋的使用差异。在自由裁量权过程中，萧县商品房平均交易价格仅作为参考因素，因此萧县政府的上述主张无法确定。
综上所述，再审申请人萧县政府的再审申请理由无法确定，其再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的规定，裁定如下：
萧县人民政府再审申请被驳回。
二〇17年12月27日
发布于 2023-10-16 17:38:32
