农村房产证怎么办理需要哪些材料（自建房不能随意建 相关法律问题要注意）
近年来，随着农村经济的快速发展，许多农村自建房屋被用作酒店、酒店、超市等营业场所。这些自建房屋往往缺乏专业的设计、不规范的施工和突出的安全风险。
哪些房子属于自建房屋？自建房有产权吗？自建房屋建设应办理哪些手续？使用有哪些限制？以下是北京市昌平区人民法院杨杰法官解释的与自建房屋有关的法律问题。
问：什么是“自建房”？它有合法的产权吗？
答:严格来说，“自建房”不是一个法律概念。实际上，它是指有土地使用权的单位或个人组织和建造的房屋和其他建筑，以满足自己的生产和生活需要，并雇佣他人建造。它具有自建、自住、自管的特点，一般可分为城市居民自建房和农村居民自建房。
自建房屋能否拥有合法的产权，取决于其是否办理了规划和审批手续。未办理规划审批手续的房屋，属于违法建设。
问:自建房应该办理什么样的规划审批手续，需要提交什么材料？
答：根据《中国城乡规划法》的规定，建设单位或者个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的城镇人民政府申请建设项目规划许可证。申请建设项目规划许可证，应当提交土地使用相关证明文件、建设项目设计方案等材料；省、自治区、直辖市应当申请并取得农村建设规划许可证。取得农村建设规划许可证后，建设单位或者个人可以办理土地使用审批手续。
问：自建房屋在建设过程中应注意哪些问题？
答：根据我国《土地管理法》、《城乡规划法》、《关于加强乡镇建设工程质量安全管理的意见》，自建房屋应注意以下问题：
农民自建房屋不得修建高层房屋。建筑层数由各地根据情况自行规定，一般不允许建三层以上的房屋。以北京为例，目前只允许建造二层及二层以下的房屋。
建造高层住宅的住宅承建人必须具备相应的建筑资质。“自建低层住宅”是指两层(含两层)以下的住宅，农民自建两层(含两层以下)的住宅承建人不需要建筑资质。承包商必须具备三层以上住宅的相应建筑资质。同时，还应注意以下几点：
未经批准不得先建。建房前，建筑公司或专业施工队应先出具施工图，并向所属政府提交申请，经批准后方可开工，不得边批边施工。
建设不得超过面积标准。在城镇规划区建房的，应当严格按照审批面积建房。对农村自建房屋，实行“一户一宅”原则，地方土地管理法规一般规定农村宅基地占地面积。
不得少批多建。房屋建设不得超出审批范围，否则有关行政机关将按照《土地管理法》的规定认定为非法建设。如果不自行拆除，将被强制拆除。
房屋不得随意翻新。翻新旧房、危房时，应当向城乡规划主管部门或者村委会提交申请，批准并取得建设项目规划许可证或者农村建设规划许可证。
不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
问:自建房使用有哪些限制？
答：《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改为经营性房屋。《土地管理法》还明确规定，国家实行土地使用管制。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。因此，自建房屋仅指房屋建设主体为自建房屋，未经授权仍不得改变土地、房屋用途。例如，在宅基地上建造的房屋的目的是确保农村集体经济组织成员的基本生活需求，仅限于建造个人住宅，不允许通过建造自己的房屋来改变使用，如在宅基地上建造工厂或商业房屋。
问:非本村村民能买宅基地上建的自建房吗？
答：宅基地是法律为保护集体经济组织成员的基本生活条件而设定的。非集体经济组织成员除非依法取得集体经济组织成员资格，否则不得购买宅基地建房。
问：由于宅基地上自建房屋的非法改造和扩建，邻居的房屋存在安全隐患。我们应该如何保护我们的权利？
答:这种情况属于相邻关系纠纷。《民法典》第二百九十五条规定，房地产权利人挖掘土地、建筑物、铺设管道、安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。协商不成的，可以向法院提起诉讼，法院应当启动司法鉴定程序，鉴定损害的原因和金额后，依法作出判决。
《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修订)
第四十条 建筑物、构筑物、道路、管道等工程在城镇规划区内建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的城镇人民政府申请建设工程规划许可证。
申请建设工程规划许可证，应当提交有关土地使用证明文件、建设工程设计方案等材料。建设单位需要编制建设性详细规划的建设项目，还应当提交建设性详细规划。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府颁发的建设项目规划许可证，符合详细控制规划和规划条件的。
市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府，应当依法公布经批准的建设详细规划和建设工程设计方案的总体规划。
第四十一条 在乡镇规划区内建设乡镇企业、公共设施和公益事业的，建设单位或者个人应当向乡镇人民政府提出申请，乡镇人民政府应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门报告，颁发农村建设规划许可证。
省、自治区、直辖市应当制定在乡、村规划区使用原宅基地建设农村村民住宅的规划管理办法。
乡镇企业、农村公共设施、公益事业建设、农村住宅建设不得占用农业用地；确需占用农业用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理农业用地转让审批手续，由城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发农村建设规划许可证。
取得农村建设规划许可证后，建设单位或者个人可以办理土地使用审批手续。
《中华人民共和国建筑法》(2019年修订)
第七条 建设项目开工前，建设单位应当按照国家有关规定向县级以上人民政府建设行政主管部门申请建设许可证；国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型项目除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设项目，不再领取施工许可证。
《中华人民共和国土地管理法》(2019年修订)
第四条 国家实行土地使用管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地使用，将土地分为农业用地、建设用地和未使用用用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农业用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、水产养殖水面等。；建设用地是指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施、工矿用地、交通水利设施、旅游用地、军事设施等。；未使用的土地是指农业用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十一条 农民集体拥有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；村两个以上农村集体经济组织的，由村集体经济组织或者村民集体经营管理；乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。
第六十二条 农村村民只能有一个宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，保障农村村民按照省、自治区、直辖市规定的标准居住。
农村民建房屋，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村规划，不得占用永久性基本农田，尽量使用原宅基地和村内空闲用地。编制乡（镇）土地利用总体规划和村规划，协调合理安排宅基地用地，改善农村村民的生活环境和条件。
乡（镇）人民政府对农村居民用地进行审批；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出售、出租、赠与房屋后，申请宅基地的，不予批准。
国家允许在城市定居的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员重振闲置宅基地和闲置房屋的使用。
国务院农业和农村主管部门负责国家农村宅基地的改革和管理。
中华人民共和国民法典
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改为商品房。业主将房屋改为经营性房屋的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经有利害关系的业主一致同意。
二百九十三条 建造建筑物时，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
二百九十五条 房地产权利人挖掘土地、建筑物、铺设管道、安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。
《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》
三、突出重点，分类指导，创新监督管理模式
（1）所有公共建设项目、居民自建两层（不含两层）以上，其他建设项目投资30万元以上或建设面积300平方米以上的所有村建设项目、学校、幼儿园、卫生院等公共建设（以下简称限额以上项目），严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准进行监督管理。
建制镇、集镇规划区所有加层扩建工程，必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的建设单位承担。
(二)建制镇、集镇规划区建设项目投资30万元以下、建筑面积300平方米以下的市政基础设施和生产性建筑，各省、自治区、直辖市应当结合本地区实际情况，对建制镇、集镇规划区建设项目投资30万元以下、建筑面积300平方米以下的市政基础设施和生产性建筑，根据本意见“五”对限额以下项目的指导原则，制定相应的管理措施。
(三)县级建设行政主管部门的管理，以为农民提供技术服务和指导为主要工作方式，对村庄建设规划范围内农民自建两层以下房屋(含两层)(以下简称农民自建低层房屋)的建设活动。
(三)县级建设行政主管部门的管理，以为农民提供技术服务和指导为主要工作方式，对村庄建设规划范围内农民自建两层以下房屋(含两层)(以下简称农民自建低层房屋)的建设活动。
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发布于 2023-10-13 13:56:40
