厂房房产证办理（集体建设用地建厂可以办理不动产登记吗？）
许多民营企业在农村地区通过转让和租赁集体建设用地建设工厂，投入了大量资金，但无法办理房地产登记。
一旦不能取得房地产登记证书，意味着私营企业主合法取得工厂所有权和占用土地使用权，不仅影响工厂抵押贷款，造成私营企业融资困难，由于不能确认登记，作为私营企业最重要的资产工厂离开法律保护，随时可能因各种原因被拆除，造成重大损失。
笔者分析了农村租地建厂面临的各种风险，根本原因是我国《土地管理法》长期禁止非农建设集体土地流转。
幸运的是，自2021年1月1日起，法律禁止集体土地流转发生了颠覆性变化，从禁止变为明确允许。修订后于2021年9月1日实施的《土地管理法实施条例》对集体土地流转更为友好，本条例第三十八条规定“ 土地空间规划确定为工业、商业等经营用地，并依法办理土地所有权登记的集体经营建设用地，土地所有人可以在一定年限内通过转让、租赁等方式交给单位或者个人。第四十二条规定“集体经营建设用地用户应当按照协议及时支付集体经营建设用地价格，依法缴纳有关税费、集体经营建设用地使用权及其附属设施的所有权，依法申请房地产登记。”
通过对上述法律规定的全面解释，我们可以得到两个明确的信息：一是农村集体建设用地上的工厂可以直接以企业名义登记，而不是农村集体名义登记；二是房地产登记需要符合条件。
根据《土地管理法实施条例》第四十二条的规定，集体建设用地合法转让，经批准可以直接以民营企业名义登记，作者与土地管理、房地产登记机关、管理机关有不同意见，认为土地为集体所有，房地产或以集体经济组织名义登记。
作者认为这种理解是不正确的。因为本条款规定，房地产登记的对象是“集体经营性建设用地使用权”和“建筑物、构筑物及其附属设施在土地上的所有权”。转让后的集体土地使用权已与所有权分离，所有权仍归村集体经济组织所有，使用权已归受让人所有。这和转让国有土地使用权一样。而且地面上的建筑投资也是企业，而不是集体经济组织。因此，房地产不能以集体经济组织的名义登记，而应以民营企业的名义登记为土地使用权和建筑物所有人。
因此，笔者认为，根据现行法律，民营企业租地建厂后取得房地产登记没有法律障碍。
当然，并不是所有在取得集体建设用地使用权的土地上建造的工厂都能登记房地产，因为还有一个“合格”的问题。
根据《土地管理法实施条例》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，集体建设用地使用权的合法转让需要符合土地空间规划条件、土地规划条件、开发建设强度、生态环境保护等要求，并在转让、租赁前不少于十个工作日报市、县人民政府审查。转让、租赁合同应当规定土地边界地址、面积、使用、规划条件、使用期限、交易价格支付、土地交付时间和竣工期、产业准入和生态环境保护要求，约定条件、补偿、土地使用权、地上建筑物、构筑物、违约责任和解决争议，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。
如果不符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，即使支付转让费、租金和工厂建设，仍无法获得房地产登记。
那么，2021年9月1日前租用的厂房能否取得房地产登记呢？
笔者认为，如果符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，或者经过上述条件的合规程序，如整改、罚款和纳税，则是可能的。
文字有点长，作者做了总结:
一是集体建设用地建厂可办理房地产登记。这样就解决了民营企业厂房长期以来“灰”化、无法抵押融资的问题。意义非常积极。
二是办理登记需要符合严格的条件。根据现行法律，条件并不低于国有土地建厂的条件，这意味着未来获得合法集体建设用地使用权的成本将远高于以往。
第三，新规实施前建成的厂房，必须符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，或者整改后符合上述条件，才能重新办理房地产登记。关于这一问题，各级政府需要以解决历史遗留问题、支持民营经济发展为出发点，出台灵活的实施法规和政策，彻底解决长期困扰民营企业主和土地管理的厂房合规问题。
发布于 2023-10-08 12:38:18
