房产证上写的商业住宅（聊一聊商业地产）
所谓商业地产，狭义的定义是房产证的性质，上面写着“商业”二字。
但笔者认为，文化旅游地产、城市各类公寓均可纳入商业地产。
长期以来，无数购房者以投资为目的购买房地产。他们不重视每月的租金。毕竟，与国际合理范围相比，我们的租售比相当离谱，大多数地区的租金可以平衡装修成本。
他们赌资产升值，买房产，几年价格翻倍，赚的钱能抵得上这几年的收入。
更大胆的是，几年前，银行贷款限制很低。一个人可以借几套，30万买100万套房子，掏空积蓄屯三套房子。三年后，一套房子的价值是200万。除了利息，赔率是三倍，本金是90万，你可以赚两三百万。
与普通住宅相比，商业地产必须考虑租金收入，而后者更为重要。
由于商业地产的价值与租金密切相关，一旦租金下降或无法出租，其价格就会立即跳水，甚至无法出售。
是的，如果住宅价值跳水，它仍然可以居住。无论它如何贬值，有些人仍然认识到它的居住价值。然而，一旦商业地产失去了商业价值，没有人想要它，你也不能使用它。
这几天遇到一个网友，她想卖掉父母十年前买的房子，问我的意见。
随着聊天的深入，有几条信息让我提高了警惕:
这所房子离市区很远，但视野和风景都很好；这里的生意很少，入住率很低，房地产经纪人看不到；有时在旺季，短期租金可以达到英镑，但一般来说，租金只有2000或3000英镑，这很难租；一些中介说，很多人认为这里的房子是骗人的，他们不愿意带顾客去看房子....
我立刻意识到这是文化旅游地产，所以我让她在短时间内查看三个数据：
1.这个社区的装修率是不是特别低，租户基本上不是业主？2.这个地区都是以租金为利益驱动的房地产吗？2.这个地区都是以租金为利益驱动的房地产吗？3.这个地区目前的商业氛围不是很萧条吗？人口基数小吗？
假如都是这样，那就赶紧卖吧！
无论是否有房地产税，即使房地产仍然可以稳定，这类房屋的价值也不能上升，房价下跌得非常快。
因为无数文化旅游地产宣传的未来红利都是基于最好的想象力。换句话说，只有实现了所有的配套设施和想法，才能达到收益率。
这种配套设施和假设比城市地方承诺出售土地的基础设施更不可靠，因为当地有钱从事配套设施，首先是确保核心区域的便利，而不是把钱花在一个巨大的项目上，需要无数的资金和多年的等待，环境完全符合预测，可以收回成本，远离城市几公里。
此外，在宣传和销售中，文化旅游房地产也伴随着房地产顾问和房地产经纪人的欺骗和绘画蛋糕，他们的演讲，一个没有调查，另一个没有逻辑，是为了交易和培训常规。
不要以为那些开发商看得很准。以前做房产中介的时候，朋友圈里有两个笑话:
房子是开发商建的，钱是从银行借的，你只付首付，谁承担风险大？
开发商花了数亿土地，人们做了大量的调查，投资成本是你的数百倍，人们不害怕，你害怕什么？
当时觉得逻辑有硬伤，现在好像离谱了。睁着眼睛说谎是什么意思？
——房地产经纪人的朋友圈和销售脚本。
1.前者完全是胡说八道，不值得反驳。
2.后者，峨眉旅游地产，有多少大开发商进去了，我们当地的大开发商也去了，现在根本做不到。刚开始叫嚣的收入，现在只有一两成。
大佬们所做的，未必是对的，他们的眼光也未必准确，古往今来，有多少大佬栽了？
即使他们的眼光比普通人高，预测比普通人准确，也只是提高了命中率，风险依然存在，不小。
而且，你和他们的筹码不一样。他们可以输一次、两次、三次。从当地首富衰落到高中产阶级是件大事。人们的退路高于你的上限。
而且你输一次都很不舒服，起步就是节衣缩食几年，甚至迅速回到贫困状态，更有甚者，直接倾家荡产。
在笔者的调查下，文化旅游地产是降价最严重的地区:
最初的计划没有到位，投资巨大，拔河时间很长，期间任何一个环节都做不到，满盘都输了。经过几届领导班子的一致支持，需要道路、住宅、商业区、风景甚至营销的完美契合，以及与周边地区相比独特的旅游优势。
要达到这三点，难度很大。
预期的旅游流量要么达不到，要么不能截留红利，这个红利能吃多久？最后，这类房产大多成了鬼城，环境还不错，风景宜人，生意起不来，也没人。
一旦失去了商业属性，房地产价格突然大踏步下跌，最后找谁接手？
同样的物业管理运行，交通不便，食堂一公里外，社区内人看不见，治安无保障，租不出去，价格下跌，谁会买？
城市小户型公寓要好得多，这类房屋的租售比接近合理水平。
以乐山为例，一套37平方米的单间，租金800-1000，价格20万，还有装修，收益率接近5%。
然而，这类房屋的流通性很差，过去的增值幅度也很小。在乐山房地产翻倍的时期，他们中的大多数人无法提高价格。
换句话说，你只能有一个可靠的租金收入，但你不能获得资产增值。即使随着房地产的折旧、装修的老化和这类房屋不仅仅需要考虑的范围，最终的销售价格也会降低。
写在这里，我们进入最常见的商业地产：写字楼和商店。
事实上，办公楼的租金回报率并不高。一开始宣传的每平方米40-50元（乐山）大多是骗局。最后，它的价格与公寓的价格相似，甚至更便宜，因为没有装修。
由于这类房屋的同质化非常严重，办公楼、商业公寓和住宅公寓实际上是共同的，不通风。房东一梯十几户，只要钱到位，就可以租。
出了问题也没关系。估计下一个会重新装修。
换句话说，你的写字楼租金太高，人们可以租清水公寓，甚至租管理差的住宅公寓。
作为一种投资产品，商店赌得更多：
风险只比旅游地产小，收入可能不比公寓强，流通贼差。
当然，上述房地产的流通性很低。
商铺有三种类型：社区底商、商业街商铺、商场内的格子店。
社区底层业务的风险较小。只要该地区的入住率不低，就可以出租，但回报率的上限不高。购买100万元。六七年后，商业区形成，社区入住率达到顶峰，租用10万封顶。
商业街的商店风险最大，尤其是许多小城市。他们学习大城市的大都市化，专注于大型商业街区。这些街区的发展不仅取决于整个地区的人口，还取决于一套适合当地消费偏好和经济水平的商业模式和商业形式。
前者并不困难，但许多地方无法做到这一点。主要原因是地方政府为了取得政治成就而忽视了风险、地方人口和经济的推出。在吸引投资时，他们对未来的想象太好，也就是说，牛皮吹得太大，承诺和补贴太多，房地产开发商和投资者也偏离了方向，导致许多高大但无人关心的商业街。
不久前，我去了乐山高新区的一家酒店。隔壁是一条小商业街，周围几公里，人很少，房子还在建，密度很低。
当时我在想，什么时候能做到？还有，乐山的人口和经济能做到吗？
后者更难，因为那些进入房地产开发商和外国企业，对当地习惯和消费指数了解不够深入，总是拿大城市的数据和小城市的僵化影响推测，最后压错了宝藏，导致一个好地方，商业区人口上升，这里不能做。
这导致商业街的商店风险特别大。很有可能整个商业街都很拥挤，社区底层的商家没有自己的客流。最后，可以租的价格几乎和仓库一样。别想做什么洗车店。汽车不能开。如何洗车？
然而，这种房间通常是由需要在城市租的老板租的，而不是上门的客人。原因是面积大，价格便宜。一般来说，它们是茶馆、五金店、外卖站和健身房。我们公司也包括摄影工作室。
收入差异很大。如果他们都赌对了，他们可能真的会在很短的时间内翻四五次。租金直接拉到每平方米500或600万元。300万元购买的商店将来可以卖出数千万元。
然而，在乐山基本上是不可能的，这种商店在未来几乎不存在，因为现在开发商给各种商店定价，基本上根据最高的租金收入来设定投资者可以接受的上限。
——也就是说，你预测这家店的最佳情况可以租到15万年，人们直接按租金的25倍报价:375万。
如果你能小赚一笔，开发商就不会赔钱。
这类商铺的单价往往高于同一区域的底层商铺。毕竟人家只修店铺，只有两三层，单平米成本高于住宅底层商铺。而且概念和饼画都很好，一般都是标杆太古里和春熙路，档次高，不卖贵。不懂房地产的土老肥怎么进场？
换句话说，风险高，未来收入越来越平均。
商场里的格子铺流通性最差。
因为这些商店不能自己做生意，也不能决定商业形式，你甚至不能做出任何决定：
商店的总体规划，你不能插手，租金水平，在谈判之前，多年来，你没有定价权，以后人们赚更多，也不能上升。
这导致想买你商店的投资者发现，作为房东，他们没有任何权利，甚至不知道他们的商店在哪里。
这和购买房地产企业或商家的股票有什么区别？
流通性很差，收入会通过线，风险根本控制不了，连跑路都做不到。
既然商铺作为一种投资产品，性价比不高，为什么那么多有钱人选择买商铺？
——主要是有钱的时候，没有好的投资渠道。虽然房子可以升值，但是没有及时的收入。他嫉妒少数赚了很多钱的店主，最后一个接一个地进入。
我更了解这种商店。接下来，我将告诉你我在乐山看到的情况。你将来可以把它带到你自己的城市。如果你将来想投资，也可以作为一些参考。
1.风险特别大，收入可能很低。
当年2013年左右，乐山的店铺进入炒作高潮。一条冷清的小街，50-60平米的店铺，租金只有2万，可以卖到80万。按照店铺价值是当前租金的25倍，溢价很严重。
几年后，这条街彻底废弃了，十个商店空了一两个房间—— 一条街的门市空置率超过10%，风险巨大。
没有人租一两万。在做生意的商店里，一般是理发店、按摩室和小餐馆，主要是便宜的，靠近交通的十字路口，有些花店和馒头店。
简而言之，这种租客负担不起任何钱！
现在这些店的租金直接减半，卖30万可能没人接手，这不再是血亏，而是亏基。
新楼盘有更多的门市坑。你发现一个项目，业主几百户，几十个门市，都围不住一圈。稀缺就是价值，人家才卖一万多，真的很便宜。
50平方米，80万，即使租金是60，一年也能租三四万，回报率接近5%，肯定不亏。
然而，在这个地方之前，没有村庄，没有商店，只有一个孤独的房地产。其他项目正在建设中。你的社区入住率很低。交付一年后，30家商店出租了5家商店，其中3家是汽车美容、超市和快递。租金很便宜，只有元。
2.门市是玄学，即使你的小区入住率高，商圈人流量好，也未必火爆。
在一个社区里，你认为外街的人流量很大，租金和升值肯定比内街好，销售部门的挂牌价格也是如此，前者是后者的两倍。
但是这条外街太大了，是主干道，只有车流没有人流，刚入驻的商家没有生意，撤离了很多，导致后续商家不敢来，十室五六空，根本租不上价。
相反，内街的商铺面向步行通道，带宝宝、散步、喝下午茶的业主都经过这里，导致内街第一个繁荣，导致商家聚集。因为聚集，其他商家都很乐观。
最终，一小部分消费都指向了这里。
最后，一个幻想出现了在这种情况下，那些3万元购买的外街商店很便宜，没有人租，而内街元的商店租金是70或80元，但在56年内升值了50%。
然而，这种逻辑在其他地方是错误的。主干道旁边也有一些临街商店。过车多于人的人比内街热得多。外街租金直达200元，内街门很拥挤。
这样的地方大多位于该地区的中心，隔壁有大型购物中心。
再者，即使你把这套逻辑带进去，把火热的街道区分出来，也未必能看清楚？
单边街好还是双边街好？
前者竞争少，客户选择少，可能有稀缺的优势。
然而，后者可以形成聚集态势。许多人来购物是没有目的的。如果商业形式不够，人们别无选择，只能玩几次，以后就不会来了。
是十字路口好还是街区中间好？
前者往往很好，但也有很多反例。有些十字路口是假港口，不容易停车。一半的业务不是像餐饮或KTV这样人群密集的业务，而是那种办公单位，导致商业氛围不强。
这个十字路口也被浪费了，最终导致你花了十字路口的钱买了一个冷清的价值。
是高档小区楼下这边好，还是街对面的小楼梯小楼下，隔壁是菜市场好？
这个根本说不清，差别还是很大的。
根据我的观察，蔬菜市场不担心租金，但生意不大，利润薄，可以给你租金不高。
在高端社区，服务业的附加值要高得多，利润支撑高租金，但变量太大。一旦有人打破了这种平衡，它很可能会逆转。
能在门口停车还是不能停车？
能停车，人家上门方便，停车时间长，人流量大。
但如果人们只是来找停车位，白天就满了，那些想来的人就不会来，你认为唯一的优势是没有，企业不能做，后续的企业自然不能给出价格。
3.现在新楼盘的门市有很大的坑。
假如，这个位置还不错，外街，隔壁是商场，100米外的医院正在建设中，大家都乐观，开发商定价3.2万，你买了一家40平方米的商店，靠近十字路口。
在你的想象中，租金120元，年收入5万多元，总价128万元，比存款银行好。未来，商业区将蓬勃发展，社区入住率将上升，极限将达到200元 ，每年的租金覆盖资金利息可以赚很多，店铺的价值也增加了几十万。
然而，在房屋交付的第一年，很少有人入住，医院还没有建成。每个人都租出去，但没有太多的需求。价格很低。你想止损，所以你签了三年，年租金2.5万。
第二年入住率还是不高，周围都是店铺，业态比较低。虽然商场很受欢迎，但周围的一圈并没有受益。租你店的商家整天叹气，本来你想按合同涨5%的租金，愣是不敢提。
第四年，我换了房客，但整条街还是不热，因为医院的人流覆盖面很小，根本惠及不了这里。新交房的社区很多，增加了人流，但是入住率太低，人家也有自己的生意，根本提不了你店的价值。于是，也就租了3万。
第六年，商业区已经定型，这里的发展已经到了极限，开发商不来了，政府也不卖地，你的租金一直不敢涨。
4.虽然成熟商圈的商铺是保险的，但是很难找到。
一家商店，有稳定的商家，有好的租金，房东基本上不缺钱。
如果人们想卖，他们必须盈利。
——比现在的价值高25倍以上。
——我买商店是为了赚钱，所以不能高于市场价格。
因此，一家租金10万元的店铺，房东开价280万元，顾客只能还价230万元。
换句话说，除非房东缺钱卖，否则你根本找不到性价比高的商店？
——这类房东很少，而且一旦出售，价格也不会是230万，基本上可以接近250万。
但即使你买了它，你也只能保证比存款银行高一点的收入，因为这个成熟的商业区的人口流量已经确定，租金不能上涨，但随着城市布局的变化，人口流动将进入下行周期。
5.老城区很多热门商铺都不值得买。
这种店铺有一种奇幻现象，租金5万，价格不到100万，店铺开始空置，但人流量不小。
就租金而言，这个价格相当便宜，就人流而言，这个地方不应该空置。
人口在减少，城市重心在变化，商家提前预测，不愿入驻，只有一个原因。
目前门市的商家还没有走，但是他的生意还不错，换地方也不容易。
每个人都发现，整个地区的商店开始下跌，所以他们不承认相应的租金价格，因为他们认为资产不能增加价值，会缩水，一旦商家不租，当前的租金肯定会减半。
在一些小城市，房价40万，租金可以达到1500，很多人想买，然后租，毕竟回报还不错。
这是一个错误的想法，因为租金不能持续多年，而且这些城市的房价继续下跌，换句话说，你的资产正在贬值。
谨慎投资房地产，进入市场的风险很大！
发布于 2023-10-06 11:52:35
