开发商逾期未办理房产证怎么办（开发商迟迟不给办理产权证，购房者能要求退房吗？）
江苏电视台播出的反映基层法院法官工作和生活的电视剧《底线》最近解释了这样一个案件：买方向基层人民法院提起民事诉讼，因为开发商购买的“江景房”根本看不见江景，主张终止合同，开发商承担违约责任。
然而，开发商在审判中自信地指出，虽然他们确实在大量的宣传材料中宣传涉案房屋可以拥有“不可战胜的江景”，但他们没有将内容写入合同。因此，即使买方今天在房子里看不到江景，也不构成违约。
那么，只要没有写购房合同，开发商的样板房、销售手册、沙盘模型和销售办公室工作人员的演讲就可以随意宣传吗？
关于房地产开发企业在类似案件中的“无底线”广告，部门规章和最高法的司法解释已经作出了限制。
《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构应当执行《广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
这告诉我们，如果开发商在预售房屋时虚假宣传房屋的重要信息，买方有权根据广告领域的法律规范报告，并追究其法律责任。
同时，《管理办法》第三十一条还规定了样板房的设置和使用：房地产开发企业在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备和装修是否与样板房一致。未说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
因此，如果“可以俯瞰江景、湖景、海景、山景”等宣传已经通过样板房呈现，实际交付的商品房应在开发商没有特别说明的情况下达到这样的观景效果。
剧中法院判决支持原告购房者诉讼请求的主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条：
1. 商品房销售广告及宣传材料为要约邀请，本身不构成合同内容，这是原则和一般情况；
2. 开发商应当具体确定商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺，并对商品房买卖合同的签订和房价的确定产生重大影响的，构成要约。
剧中，江景房每平方米的价格远高于非江景房，开发商将能够看到江景作为其主要宣传内容进行大量宣传，情节完全符合上述“构成要约”的说明和承诺。
剧中，江景房每平方米的价格远高于非江景房，开发商将能够看到江景作为其主要宣传内容进行大量宣传，情节完全符合上述“构成要约”的说明和承诺。
因此，即使能看到江景的宣传没有写入购房合同，开发商也应承担违约责任。根据上述规定，剧中法院决定支持原告购房者的诉讼请求。
在商品房销售中，特别是在购买拆迁安置房时，购房者非常关心能否及时办理房地产登记并取得房地产所有权证书。在一些地方，家长在孩子入学考试时需要提供这个证明材料，产权证书已经成为优质教育资源的垫脚石。
那么，购房者应该在多久后取得购买房屋的房地产所有权证书呢？最高人民法院在上述司法解释第十四条中规定，买受人因开发商原因未取得下列期限届满的房地产所有权证书的，开发商除当事人有特殊协议外，应当承担违约责任。
1. 商品房买卖合同约定的房地产登记期限；
2. 商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。
未按时办理产权证的违约金金额，可以按照已付购房款总额和金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。
司法解释第十五条进一步规定，商品房销售合同或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的房地产登记期满一年以上，由于开发商仍不能办理房地产登记，买方可以要求终止合同并赔偿损失。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的房地产登记期限与上述司法解释第十四条规定的两个“90天”相同。
综上所述，由于开发商自身原因导致商品房程序不完整，买方可以在专业律师的指导下向法院提起民事诉讼，弥补其损失。
在明律师最后提醒大多数购房者，购买商品房、拆迁安置房不同于日常购买卷心菜萝卜，涉及合同、房地产管理法律问题，有点粗心会给他们未来的生活权益“挖坑”，让自己与开发商、住房中介游戏。
我们应该始终记住保留证据的重要性，不要盲目听取开发商的任何口头承诺，而是及时检查开发商的合法销售凭证和土地、规划、建设程序，结束廉价购买“小产权”“非住宅”，以确保其合法财产权益不受损失。
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发布于 2023-10-05 17:16:12
