办房产证房屋评估咋回事（以李某与项某房屋买卖纠纷案为例，剖析司法实践中对不动产的认定）
随着我国经济改革的不断深化，房地产市场繁荣背后的房地产交易纠纷日益增多。
特别是自《物权法》颁布实施以来，房地产善意取得和登记对销售关系的影响已成为房屋交易纠纷中最重要的两个问题。
项某和王某是夫妻关系，原产权人王某有争议房屋(建筑面积30平方米)，位于沈阳市卓姑区渤海街XX号，是通过参与房改购买的。
2009年9月22日，王与李签订《沈阳市房屋转让协议》，合同约定王以15万元的价格将房屋出售给李；王还将房屋及产权变更相关手续交给李。
2009年9月23日，李向沈阳市皇姑区房地产局提交了《房地产转让审批申请书》，并向阜姑区房地产局提交了相关转让手续等材料。
这些材料包括原产权人的户口簿、结婚证、项的书面同意书、争议房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。
其中，除李本人身份证外，其他证件均由王提供。李某还于9月24 委托沈阳姑区房地产评估办公室对相关情况进行评估。
2009年9月28日，皇姑区房产局审批转让诉讼房屋(原产权证号39)，并于10月23日向李发放产权证。
9月29日，沈阳市财政局向李某颁发了房屋契证。
2009年10月22日，李某和王某还结算了房屋的水电费用。但经调查发现，项某书面同意书中的签字不是项某签字的事实。
2009年12月10日，李与X公司签订房屋拆迁协议，诉讼房屋被拆迁。X公司向房屋所有人李支付了货币安置款 20万元。
后来，项某知道了这一点，因为他是房子的共有人，没有在妻子王某和李某的房屋转让协议上签字。他去了大连和其他地方，说他不知道妻子王某卖掉了房子。
2009年11月25日，沈阳卓姑区人民法院要求判决房屋转让协议无效，并要求李归还房屋。
此外，2009年12月21日，项某向沈阳市卓姑区人民法院提起行政诉讼，要求判决该行政行为无效，因为他拒绝接受早姑区房地产局的房地产转让审批。
根据《物权法》第106条的内容，我们可以总结出善意取得的构成要素包括以下几个方面：
(1)转让人必须是无处罚权人；(2)受让人必须善意转让标的物；(3)受让人必须以合理的价格向转让人支付；(4)动产必须交付，不动产必须登记。
一、王某在转让房屋中是否属于无权处分和房屋登记的权利人？
虽然有权处分和无权处分可以改变标的物的所有权，但如果要适用善意取得制度的规定，必须发生在无权处分的情况下。
因为如果有权处罚，转让人与受让人之间的交易是合法有效的，受让人自然享有标的物的所有权。在这种情况下，没有必要讨论善意。
无权处分是指无权处分权人在无财产处分权的情况下对他人财产进行处分。
我国《物权法》对公示和信用原则作了有关规定，其目的是保护受让人的利益，但房地产和动产的物权宣传方式不同。
法律规定，登记是不动产产权公示的唯一途径，即不动产所有权归属的唯一依据是登记。由于登记明确了所有权的所有权，依法登记本质上可以说是一种行政行为，自然具有较高的国家信誉。
因此，受让人可以根据房地产登记簿中记载的权利内容直接判断出让人是否为登记名义人。
但在现实生活中，却出现了权利表象与权利实象不一致的情况，即登记的权利人不是事实上的权利人。
例如，夫妻共有的房地产只登记了一方的名称，非真正权利人使用所有权人的材料或提供虚假材料进行错误登记。
这导致善意第三人与登记名义人进行交易，因为他们只相信登记簿中记载的权利内容，因此法律建立了房地产善意取得制度，以保护善意第三人的信任利益。
可以看出，如果要适用房地产善意取得制度，前提是要有无权处分，即第三人与无处分权人进行交易。
此外，该交易的存在是因为善意的第三方查阅了登记簿上的权利内容和名义人的记录，从而充分相信对方是基于登记的国家信誉的财产的合法所有者。
相反，如果无处罚权人不是房地产登记簿上记载的权利人，即登记名义人，第三人仍与之交易，则不能确定第三人为善意，当然也不能得到善意制度的信任和保护。
因此，从某种意义上说，登记是错误的，即登记簿上的权利人不是真正的权利人，而是房地产善意的基础。
在这种情况下，王某和项某是夫妻关系，共有一套房子，但在房屋产权证上只有王某的名字。
未经丈夫项某同意，王某与李某签订了《房屋转让协议》，并完成了整个交易行为，这是无权处分的。
然而，由于王的名字记录在房地产局的房屋登记簿上，即法律权利人，这使得李基于对国家信誉登记的信任。
自然，根据房地产登记簿上记载的名称，直接判断王是房屋的合法所有人，因此与王实现了房屋买卖行为。
可以看出，本案符合房地产善意取得的前提条件，即王是房地产登记簿上记载的权利人，有机会无权处罚，李因相信王的所有人身份而实现与他的交易。
此外，事实上，对于“夫妻共有的房屋以夫妻一方名义记录，登记权利人未经另一方同意处分全部财产”的情况，中国法律明确规定无权处分；并规定适用物权法的善意取得制度。
二、李某是否在交易中支付了合理的对价？
《物权法》第一百六条明确规定了“以合理价格转让”作为善意取得的构成要件。
善意取得是为实现交易安全而设计的法律制度，因此只适用于交易行为。
可以看出，我们应该首先判断转让行为是否通常被称为付费交易。如果是免费交易，如继承、赠与等行为不能适用于善意获取制度。下一步是判断是否以合理的价格支付。
一般来说，我们会根据市场价格来判断交易价格是否合理，但由于我国目前房地产市场的住房情况比较复杂。
比如单位福利房、经济适用房、廉租房等。，所以不能一概而论。我认为市场价格的标准只能针对商品房。至于价格是否“合理”，我认为交易双方的主观因素不仅要考虑客观因素。
例如，让人们愿意低价转让房子是一个凶猛的房子，受让人也认为合理和低价支付，我们不能说低价一定是不合理的，一些观点认为只要交易双方同意合理的价格，即使没有实际的交付价格也可以建立善意。
作者不同意这一观点，因为条款中明确规定了“支付”一词。
笔者的理解是，善意取得只能通过实际足额交付价款来建立，没有实际支付或不完全支付就不能建立。
因为这很可能导致付费，实际上是免费的，或者交易双方可能签订虚假合同；在某种程度上，它与“善意”的一般理解不一致。
因此，笔者认为，除了约定合理的价格外，还必须实际全额支付。
在这种情况下，王的房子是通过房屋改造购买的。王与李签订的《沈阳市房屋转让协议》规定，王以15万元的价格将房屋出售给李，根据市场价格判断价格是合理的。
随后，李某还委托沈阳市阜姑区房地产评估办公室对房价进行评估，并支付了房价。
可以看出，李某在与王某的房屋交易过程中实际履行了约定的合理价格，完全符合“合理价格转让”的要求。
三、转让的房屋是否已完成登记？
《物权法》第一百六条规定，“不动产物权必须依照法律规定登记，才能按照善意取得制度取得正当变更。”
这意味着善意取得的构成必须以公示的完成为要求，依法应当登记的已经登记，才能适用善意取得制度。
例如，甲方通过各种非法手段将他人的房屋登记转让并以自己的名义记录，然后将房屋转让给第三方。受让人因相信登记记录而与甲方完成房屋交易，支付合理价款，办理登记转让手续。
在这种情况下，如果只支付价格甚至已经交付房屋，善意取得制度可能适用于善意取得制度，但尚未完成登记，仍不能适用于善意取得制度。
可以看出，房地产产权转让的完成是以登记为标志的，房地产善意取得也是房地产产权转让的方式之一。当然，房地产善意取得的完成必须以登记为条件。
因此，根据房地产登记要件主义，即登记后的所有权转让，法律将办理转让手续，完成登记作为房地产善意取得的要件。
因此，受让人只有在登记转让完成后，才能真正作为所有权人享有不动产的所有权。
本案中，李向沈阳市阜姑区房地产局提交了《房地产转让申请审批书》及相关证明材料，包括原产权人的户口簿、结婚证、项的书面同意书、房屋产权证、契税证、双方转让身份证原件等。
此后，早姑区房地产局依法批准了该房屋（原产权证号39）的合法转让，并于2009年10月23日向李发放了该房屋的产权证明。
可以看出，李支付价款后，他到房屋产权登记机构办理房屋产权变更登记手续，并将房屋产权转让给自己的名字，即房屋已按规定办理登记转让手续，并以李的名义记录。
因此，双方已完成房屋所有权变更登记，并实际交付房屋。当然，李是房子的合法所有者。
综上所述，我认为李某可以根据房地产善意取得的构成要素，对争议房屋享有所有权，总结如下。
首先，王某和李某基于真实意思签署了正式的《沈阳市房屋转让协议》。
本合同既不违反法律、行政法规，也不违反公共秩序和良好习俗，损害社会公共利益，也不恶意串通损害他人利益。
因此，本合同不符合我国《合同法》规定的法定无效情况的，应当认定为有效合同，并受《合同法》的保护。
项以未经共有人同意出售房屋为由，主张房屋转让协议无效，并要求返还诉讼房屋。
二是结合房地产善意取得的构成要素分析：
（1）让王为房屋转让和产权转让提供一系列必要的证件，如户籍簿、结婚证、项签署的书面同意书、房屋契税证、产权证、王身份证原件等。
因此，受让人李有正当理由充分相信，争议房屋的转让是王和项夫妇共同的真实意图，李查阅了房地产局房地产登记簿中记录的权利内容与王提供的证书内容一致。因此，应认定买受人李主观上是善意的。
(2) 房屋买卖合同成立后，双方应及时实际履行交付，并结算水、电等后续费用。由此可见，受让人李某向王某支付了合理的价款。
(3) 李某到房地产局办理房屋转让登记手续。皇姑区房地产局向李某颁发了房屋产权证，沈阳市财政局也向李某颁发了房屋契税证。
行政行为充分说明不动产善意取得的完成要求也有，即登记的已登记。
因此，李善意有偿地获得了争议的房屋所有权。即使项不知道或不同意王的转让，也不会影响李根据合法有效的合同关系维护其合法权益。
第三，我国《民法典》规定：“夫妻双方在处理夫妻共同财产时，应当建立共同意义。假如别人有理对方不得以不同意或者不知道的方式对抗善意的第三方，由相信其为夫妻双方共同意愿表示。
因此，项某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人李某。此外，李某实际上向王某支付了15万元的房价。
并依法取得房地产局颁发的房屋产权证书，并实际占有和使用有争议的房屋。因此，即使王未经授权处置共有房屋，项确实不同意或不知道，因为李是一个有偿的房屋，他也应该保护自己的合法权益。
发布于 2023-10-04 09:33:10
