房产证上的使用面积（辟谣：建筑标准新规增加公摊面积,系误读!）
这是熊猫贝贝第1589篇原创文章
3月2日，《民用建筑通用规范》中有关规定可能增加购房共享面积的传闻成为热点。
建筑面积是中国买家无法回避的长期痛点，因为灰色地带有一个长期的共享面积。
建筑面积通常包括使用面积、墙壁占用面积和共享面积，而大多数国家和地区都是套内面积或实用面积。
美国、英国、韩国等都是使用面积，使用面积=套内面积-墙占用面积。
在美国，房屋面积通常是指具有生活功能的区域，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等。
如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室，包括内外墙都不包括在内。
假设一个人在上海花了6万平方米的单价，买了一套200平方米的房子，总价是1200万元。
然后他也可以在加州花175万美元买一套面积200平方米的独立房子。
两者的面积可能会有很大的不同，因为中国的建筑面积可能只有140到180平方米。
由于美国独立房屋只计算门内面积，可能不计算自己门口的开放空间和房子后面的花园，可能超过200平方米，达到230平方米以上。
因此，上海每平方米的房价最终将比加州高出三分之一到四分之一。
在中国，共享是一个无法解决的问题。
不管你有没有买过房子，相信大家都听说过共享面积的说法。事实上，世界上几乎所有的住房面积都是按套房面积计算的。也就是说，房产证是实际使用面积，只有我国才有共享面积。
在中国，共享面积甚至达到了20%-30%。也就是说，买一套100平方米的房子，实际使用面积只有70-80平方米，甚至有些地区的共享面积也远远超过了这个值。
3月1日，住房和城乡建设部开始正式实施新的民用建筑通用规范。
住房和城乡建设部还特别强调，现行工程建设标准中的有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。
这是国家强制性标准，每一项都必须严格遵守。
本规范分为建筑面积、建筑高度、建筑室外场地、建筑通用空间等六个部分。
引发热议的点集中在以下新规定上：
很多不负责任、喜欢标题党的自媒体都抓住了这一点，进行了各种解读，提出了“自3月1日起增加共享面积”、“不指望取消共享面积，但等待外墙计算建筑面积”等观点，成功戳破了中国房地产市场长期存在的共享痛点，引发了热烈讨论。
随着舆论的发酵，甚至引发了住房和城乡建设部的最后谣言：新的建筑标准规定增加了共享面积，这是一种误解！
那到底是怎么回事呢？新建筑规定的实施是否会增加后续购房的隐性成本？
就在最近，很多朋友，无论是现实还是互联网，都向我提出了这个问题。因此，本文将从专业严谨的角度与本账户房地产领域的定位相一致，并与头条新闻的读者交谈新建筑规则的相关内容以及后续可能产生的影响。
本文反复自查合规，语言平和公平，无价值取向。
内容有依据，分析理性客观。
核心内容，错过不再。
洞察机遇，把握趋势，指导决策。
PS：文章稍长，阅读内容需要一定的时间和耐心，需要思考。内容不是为了取悦所有读者，写作分享也是一个阅读组和写作组相互选择的过程。每个人都有不同的认知水平，不强迫，本文的内容不是道路商品，也不是一篇能带来轻松愉快的精神满足的酷文章，请理性地结合自己的需要和认知需要。头条独家文章，抄袭搬运必须调查！(有读者朋友看到抄袭搬运也请帮忙举报，原标签只在头条平台上。感激不尽！）
(如果这篇文章在其他信息平台上看到，毫无疑问，它是剽窃和处理，厚颜无耻)
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代、任何环境下的重要规则。
《民用建筑通用规范》从3月1日起实施。
许多人发现，建筑面积计算规则发生了变化，建筑面积应根据围护结构的立面水平进行投影计算。
还强调对建筑面积的影响特别大。
与旧规相比，新规中关于建筑面积的条文用词的变化引起了不小的争议：
“3.1.1 建筑面积按建筑物各自然层(地)面外围护结构外表面周围空间的水平投影面积计算。”
在旧规中，本条文的用词只是“外墙结构外围水平面积”。
就是这个外围护结构外表面所包围的空间。
在消防资源网络版的新规定文件中，增加了各条规定的“规定说明”内容。
内容解释了“外围护结构”，即建筑外墙的设计完成面是面积的计算线。
▲图源消防资源网版《民用建筑通用规范》 GB-2022》
在旧规定中，建筑物外墙外保温层应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。
保温层的建筑面积按保温材料的厚度计算。不包括抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。
此外，在以往的旧规中，装饰面、镶块面层、装饰幕墙等都不计入建筑面积。
但在新规中，这一条已不见踪影。
在这一点上，互联网上出现了许多解释和宣传。
即户型外墙面层，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，全部计入建筑面积。
对于购房者来说，这意味着共享面积增加。
▲各种新闻视频，图源朋友圈/抖音
事实上，通过我对行业设计院单位、施工单位和房地产企业计算部门的看法，这种解释是错误的或片面的。
这一新规定是建筑规范，而不是房地产测绘规范，房地产证上的建筑面积是根据房地产测绘进行的。
也就是说，这根本不会增加买房的建筑面积，也不会增加买房的成本。
当然，也有一些歧义。建筑面积的增加可能不会影响套内面积的测绘，但会影响共享。
毕竟，在经济和社会中，增加的成本总是需要转移的。这个道理也说过去吧？
从目前的字面解读来看，事实上，从专业层面来看，存在一些不同的观点，因为这是最新的规定。在施工申请、审批申请、区域备案、预售审查等过程中，没有实际案例。从实事求是的角度来看，住房和城乡建设部或有关部门需要出面解释，并以实际项目示范案例。
然而，在官方定调之前，没有必要过于焦虑和热烈地讨论这一共享面积增加的结论。八字还没有一撇，任何情绪都没有意义。
一个关键问题:民用建筑规范对谁影响最大？
从房地产行业的角度来看，包括房地产经济体系的多个角度，实际上有一个共识：所有的标准文件对房地产开发和设计院的影响最大。也最直接。
这里有一个案例:引用了搜索建筑住宅产业研究院院长郑新洪先生的分析。
院长以504.92的原建筑面积为社区㎡以18层住宅为例。
真石漆系统厚度一般在18-20mm左右。
新规定实施后，住宅建筑面积算法每层增加2.85㎡，每栋增加51.3㎡。
如果社区的建筑面积是10万㎡，在新规定下，建筑面积的计算将增加约500~600㎡，看似影响不大。
如果是幕墙系统的住宅，新规定的影响会大得多。
幕墙系统的厚度一般为200mm，使系统相对完整。
以上述住宅楼为例，每层增加的建筑面积将达到14.26㎡，每栋增加256.68㎡。
以10万㎡对于社区来说，增加的建筑面积计算将达到3万㎡左右。
这种变化，对于开发和设计来说，难度都有了很大的提高。
特别是高端住宅，在选择外墙时，可能会更加谨慎。
例如，可以用仿石贴片代替石材干挂、干挂铝板等产品，以减少厚度和建筑面积，节约成本。
更有甚者，幕墙设计可以直接放弃，真石漆可以直接使用，也可以催生另类新产品。
会不会对开发商的销售部门和购房群体产生影响？
是的，但属于那种看不见摸不着，只能接受的间接影响。
产品设计好，规划好，建筑好，作为终端市场的供需两端，其实直接影响不大。
这很容易理解，对吧？就像酒店里的菜一样，菜单有价格。事实上，消费者无法决定成本、原材料、配料和烹饪技巧。
最后还是要回市场验证:菜好不好吃，生意有没有影响，吃了才知道。
为什么新的建筑规则会引起热烈的讨论？
归根结底，还是共享面积的痛点，甚至是槽点的存在。
长期以来，公摊里有太多的猫腻和腐败，而且水很深。它是中国房地产经济体系中的灰色地带。
买家买了房子，但房子的面积不能100%属于自己。开发商还需要画一个地方作为共享区域，但买家不可能知道共享区域有多少，这是开发商自己测量的。这样，在公摊这方面就有了“灰色滋生”的土壤。开发商可以说你的房子共用了15平方米，也可以说共用了30平方米。
中国房地产市场，长期以来，共享面积没有统一的标准，也没有设定上限，完全是开发商的“一言堂”。即使业主提出质疑，也无法与开发商对质。由于专业机构需要测量共享面积，普通家庭负担不起这笔费用。即使我们邀请机构进行测量，开发商也不能承认。
这是一个不透明的利润率。不要否认，即使是房地产行业本身也无法粉饰这一结论。
此外，一些开发商还利用共享区域进行重复收费。例如，本应属于所有业主的地面停车位的产权，但长期以来被视为共享，并被物业和开发商占用，开发商反过来向业主收取停车费。电梯也包含在共享中，但电梯中的广告费，很多物业都会自用，不分给业主。在各种不公之下，业主无法抗衡，只能吃哑巴亏。
因此，新规实施后，引发热议是非常合理的：
“外墙面层均计入建筑面积”是什么意思？是否增加了共享面积？
如果增加，室内面积会减少吗？减多少？这是不是变相涨价？
也有网友表示，之前强烈要求取消共享面积，等了很多年。
现在好了，一个市民不懂的新规定出来了，即使没有取消分摊，也可能是在增加分摊面积，压力很大。
毕竟，共享这件事困扰了大多数购房者多年，也不清楚新规定是否与共享面积有关。
这就不难理解为什么大众都在思考“增加共享面积”。
有一种说法是，无论是从市场情绪管理的角度，还是从行业可持续发展的角度，设定中国房地产的共享面积，退出历史舞台，都是必然趋势。
然而，在经济和社会中，商人追求利润，追求利润是可以理解的。取消共享不是关键。成本能否降低是关键。你明白我说的是什么意思吗？
根据许多外行、自媒体甚至公共信息，土地成本约为40%。事实上，远不止这些。房地产行业的同行应该产生共鸣。这是非常现实的。如果部分成本可以放弃，为什么开发商必须在共享区域受到争议、风险和责骂？
站着挣钱，想法很美，现实不容易。
对于房地产行业来说，新建筑规则的每一次变化都可能是未来产品设计的“革命”。
这一次，新规不仅提到了上述讨论。
例如，新规定中提到，阳台建筑面积应按围护设施外表面周围空间水平投影面积的1/2计算。
当阳台关闭时，应根据外围结构外表面周围空间的水平投影面积计算。
旧规则是基于主体结构来确定的。
也就是说，新规定后，阳台面积不需要结构确定，要看“阳台封闭”的状态来确定。
阳台不封闭是一半，只要阳台是封闭的，即使是全面积，也与剪力墙的布置无关。
这一规范对住宅阳台的设计影响很大，未来可能会出现大量的开放式阳台。
另外，旧规定结构层高低于2.20m的，按1/2面积计算。
建筑面积不计算在2.20m以下的结构层高或斜结构板顶高度。
这将促进未来户型的创新。
大概就是这样的情况。
文章最后，对本文的内容进行了总结性的回顾：上述规范是民用建筑的一般规范，而不是房地产测绘的规范，基本上对房屋面积测绘没有影响。目前，房地产测绘规范仍在实施原则，没有变化。此外，旧项目按旧规则执行，新项目按新规定执行，对买方房屋面积无影响。最近买房的朋友不用担心按照新规定交房后房屋面积增加。新政策对新项目的住宅共享面积影响不大，主要是如何计算阳台面积，对购房者有一定影响。新规定有市场磨合期和案例示范过程。因此，对于新规定对终端市场的影响，建筑不可能保持不变。每一次微妙的调整都会导致产品更新。而新规未来会造成什么影响，还是交时间回答。其他相应的规定是否会联系起来，取决于新规定造成的市场影响和磨合期的一些问题。关于共享面积是否会发生变化，最重要的是看测绘的规定。
网络上的一些信息确实是真是假，但我们不应该随大流。当我们看到它们时，我们会转发评论。很容易误导真正有需要的人，做出不合理的判断。
简而言之，在新规定开始时，存在解释差异是正常的，不要有点不安，等待官方解释和实际案例演示，不要被一些不专业的垃圾内容，以扩大流量为目的，带来节奏。
直白粗暴，专业硬核。
以上是对3月1日起最新实施的《民用建筑通用规范》相关热点话题的专题解读、分析和讨论，与读者和朋友进行友好的交流和分享。
根据国家有关部门的最新规定，本文的内容和意见仅供参考，不构成对房地产、投资等行为的明确建议，并承担进入市场的风险。）
以上文字来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说实话，会说实话，善于观察的年轻朋友，可以吗？
实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必须调查！
如果您有任何问题，请留言。如果你不能，你可以发私信。文明交流。如果你有问题，你必须回答。非常感谢。
发布于 2023-09-29 13:17:02
