办房产证的手续（法拍房的尽调指引与办证流程）

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在过去的两年里，由于经济低迷，市场上出现了许多法院拍卖的财产，其中住宅商品房是主要资产（以下简称“法律拍卖行”）。由于断供潮、企业主经营不善、债务人偿债等原因，许多法国拍卖行具有投资或实用价值。今年年中，委托人对淘宝网上公布的三四线城市的房屋感兴趣，因此委托律师提供从尽职调查到转让的全过程法律服务。现分享如下：

参照法律项目尽职调查的工作原则和方法，收集信息，调查委托项目，提示风险，为后续证书办理做好基础工作。

1、了解淘宝网上法院公布的房屋拍卖材料

(1)房屋产权证号。本次委托中，产权证号为:粤(20XX)XX市房地产证第XXXXX号，其中使用“房地产证”，与平时房地产证号不一致，应引起重视。与法院确认后，发现该房屋仅办理预告登记，未办理正式房产证，可办理两项手续。

(2)产权证原件。本次委托，无产权证原件。您可以询问建筑物的其他居民，或询问当地房屋中介建筑物其他居民的产权证书是否成功，以确认开发商是否缴纳了土地税，以及房屋产权证书是否成功。

(6)介绍标的物。包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等，看看是否符合客户的实际生活或投资需求。

(7)拍卖过程中的风险提示。招标公告内容基本为固定版本，涉及招标规则、交易规则、拍卖费用、税费、转让费（包括转让登记费、税费、物业管理费、水、电、煤气费等）。以及拍卖过程中可能承担的其他风险，买方需要仔细阅读。

2、了解房屋的其他基本信息

这部分是关于房屋实体的调查，如社区情况、开发商情况、物业公司情况、债务人债务原因、整个社区房屋的位置、房屋的具体方向、房屋的具体装修等，都涉及到购买房屋的生活价值或投资价值。

3、向有关部门咨询办证过程

法国拍卖行与市场上的二手房销售程序相似，即纳税和转让。因此，在处理过程中，将涉及税务局和房地产中心两个主要部门，需要提前与两个部门沟通，了解处理文件和处理流程。

(1)咨询当地房地产中心办理转让所需的手续和资料，确定当地购房政策是否有限。咨询前，找到当地房地产中心官方网站上关于一手房和二手房交易的文件要求和程序，防止购房合同、发票等重要文件无法提供一些信息。其中，当地房地产中心提到，开发商需要配合提供房地产申请表等。此时，律师应咨询开发商，并充分获得开发商的合作是办理证书的重要步骤。

（2）咨询当地税务局办理一手房契税和二手房转让所需的手续和资料，以及购房人名义持有或未持有房地产的税负比例。同上，搜索税务局官网关于一手房和二手房交易的文件要求和办理程序。由于二手房税费构成复杂，提前查明费用缴纳标准，提前评估税费成本，防止后期被动。

(3)咨询原开发商所需的文件和合作程度。律师应充分考虑这部分工作的难度，因为这部分涉及到所有文件的合作和提交。

（4）向执行法院咨询债权和房屋情况，如房屋情况、第一封法院收到拍卖款后等待查封法院是否会影响房屋所有权转让、其他权利人是否会出来要求债权、拍卖费用由哪一方承担、法院可以作出判决多长时间等。执行法院答复，付款完成后，将在系统中点击已售出的房屋，不得查封或转让。

（5）律师取得上述基本信息后，应及时通知客户证书处理流程，提示关系、文件、问题、风险和解决方案，使客户最终决定是否购买该法律拍卖行。

根据法院公告，可以提前与法院预约，现场查看房屋情况，具体方面包括楼层、景观、面积、房屋类型、方向、开发商装修、物业管理公司、社区绿化环境、人车分支、邻居职业、前业主债务等。

到目前为止，初步判断该房屋的重要风险是：该房屋是五年前办理的预告登记房地产，现在没有房地产证。因此，从预告登记到房地产所有权登记需要两个程序和两个税款。税收将高于普通房屋交易，开发商需要合作提供大部分文件。此时，沟通工作存在一定困难，我们应该充分考虑和意识到这些风险。

1、在支付押金前，应提醒客户选择符合购房资格的购房者准备淘宝账户和资金，或根据拍卖公告内容提前7天联系法院办理公司购房手续或公司委托自然人购房手续。

2、按淘宝网程序缴纳保证金，等待开拍。根据法院公布的日期参加拍摄，并按照法院公告的价格开始拍摄。结果没人拍，这次流拍。根据法院公布的日期参与二拍，法院将原价降价5%作为二拍的起拍价。其实同城法拍房很多二拍都是降价10%，这里仅供参考。拍卖和交易，15分钟后出具《网上拍卖交易确认书》，上面写着买方姓名、房屋地址、交易时间、交易平台等基本信息。买方成功拍照后，需在14天内支付余款。

1、到法院领取裁定书。最终付款后一周，法院通知买方向法院收到三份裁决，并交付房屋密码和钥匙，正式交付验收。

2、办理预告登记转移。同时，房地产中心向开发商发出通知，要求开发商工作人员协助配合，在房地产中心办理预告登记，转让给购房者名下。

3、收集和整理开发商的文件。联系开发商的员工，跟踪他们提供的文件或资料。

4、办理一手房契税缴纳手续。与当地税务局沟通后，税务局通知买方补充业主与开发商签订的面积补偿协议，因为该法律拍卖的购房发票与房地产中心的面积不一致。然后与开发商沟通，开发商答复没有签订协议。经过与税务局的反复讨论，最后在法院和房地产中心的协助下，找到了当时开发商办理的房地产登记汇总表，上面有房屋的具体房地产测量面积，可以缴纳一手房契税。

5、办理二手房交易税费缴纳手续。根据税务局的要求准备文件，包括购房人的户口、婚姻状况、未成年子女名下的房屋状况等，以证明购房税率并缴纳最终税款。

6、办理二手房过户。根据房地产中心的要求准备文件，包括房地产申请表、原购房合同、原购房发票、一手房契税缴纳证明等，办理所有权转让。

7、办理各种水电等过户手续。到当地供电、供水、燃气局办理过户手续，提供房产证和身份证。到房屋所在社区的物业管理办公室办理转让，包括支付前业主欠下的物业管理费、水费、电费、煤气费，并签署物业管理公司的各种家庭通知和承诺书。

1、在尽职调查过程中，不仅要认真研究房屋的具体情况，还要研究法律拍卖过程和许可证处理过程的法律法规。比如要认真研究拍卖行的潜在风险:包括债权人的权利、承租人的情况、优先购买人的情况、房屋的现状、查封解封的后果、办理许可手续的难度等。比如要认真研究网上司法拍卖的法律规定。熟悉法律法规后，可以向客户解释拍卖流程，也可以依法向办事处主张权利。

2、在办证过程中，不仅要独立思考办事人员的答复和文件，还要充分协调沟通。例如，对于开发商提供的文件或答复，检查真实性，不能完全相信，检查和检查提供的文件，防止文件不一致，反复提供；例如，对于税务局提出的不合理的地方，独立思考是否可以做到，就像税务局要求开发商重新开具发票一样，以便发票与合同一致，但一点思考就知道不可能重新开具，此时，我们应该耐心、熟练地说服，必要时给税务局一个准确、可执行的解决方案；例如，记录和思考员工的各种答案，有时答案不正确，有时文件不合理或矛盾，有时计划错误或不合理，需要独立思考和提出解决方案；例如，耐心地向客户解释许可证处理的难度和问题，律师在办理过程中，要稳定有序地推进办证过程，耐心地向客户解释各种情况，达到最佳效果。

法拍房的尽职调查和办证过程是一层一层扣一层，一层一层递进，不能操之过急，也不能只等待。

法律拍卖行的尽职调查和许可证处理过程是一层一层地扣除，一层一层地进步，不能太匆忙，也不能只是等待。法律服务工作是在充分调查的前提下揭示风险，在多次沟通的基础上，在耐心的基础上，最终成功完成任务。