房产证产别私有房产（中国的房产到底是不是私有制？）
很多人会比较国内外的产权。他们通常更喜欢资本主义国家的私有产权，而贬低国内房地产制度是无用的。
从直观的角度来看，私有财产似乎更受保护，房屋所有者的安全感也更强。但是真的是这样吗？
事实上，这只是一种错觉，中国和西方国家的住房产权没有本质区别。
为了解释今天的话题，我们需要一些工具来帮助分析。为此，笔者将选择“新制度经济学”中的理论来界定权利。
首先，让我们来看看其他地区的产权。
从法学上讲，英国所有的土地都属于君主，或者可以认为属于国家。但在英国，私人可以实际控制土地。因此，一般认为英国也被视为土地私有制国家。
尽管香港以其经济自由而闻名，但香港所有的土地都属于官有。政府以卖地的形式出租香港私用地。
租赁期限足够长，租赁明确表示可以延期，使用权与私有产权无异。
如今，产权可分为四个方面：所有权、收入权、使用权和转让权。
让我们用小明的例子来详细描述这些权利。
个人决定如何使用资源的权利
如果一块土地属于小明，他有权决定不允许外人进入。当然，他也可以把土地作为允许所有人使用的公用地。
小明有一所房子，他有权决定毁掉它，比如在不干扰他人的情况下烧掉它。
一般来说，土地使用权受政府和法律的约束。例如，一块土地的用途可以分为住宅用地、农业用地、工业用地或商业用地，每一块都可以细分。
收入权-通过资产获得收入的权利
小明有一块地，他可以在地里种棉花，收获棉花让他获得收入。如果小明不擅长耕种，他也可以把土地租给农民，每年获得最终的份额。
假设小明有房子，他可以把它改造成“鬼屋”供游客参观，以获得门票收入。
当然，小明也可以租房获得租金收入。
这一切的前提必须是小明有权使用房地产。例如，法律规定，小明有权将土地用作耕地，或将自己的房子改为“鬼屋”供参观。
换句话说，只要有使用权，小明就可以用合法的方式通过房地产获利，这就是收入权的由来。
此外，对收入权影响较大的因素是政府的税收。
单身也要收税吗？在古往今来的《奇葩税种大分析》中，作者曾描述过：
政府可以征收从价税(按小明收入金额按比例征税)或从量税(无论小明收入多少，每年都要征收定量税)。
在合法和小明占有使用权的前提下，政府征税越多，小明的收入权限制就越小。
另一方面，其他法律法规也约束了小明的收入权。例如，上个世纪台湾省政府规定，地主在雇佣租户后，只能得到总收成的37.5%。
此外，香港政府还规定了房屋租金的上限。
转让权-出售房地产的权利
在欧洲的法律书籍中，转让权被称为“alienable词根alien指的是“外国”)。这可能意味着好的房地产不允许转让给外国人。
“普天下，莫非王土。率土之滨，莫非王臣”。欧洲的历史与中国古代有相似之处。贵族可以将土地租给农民种田，给予农民“使用权”和“收入权”，然后贵族向农民收取租金或税款。
但最重要的是，除土地外，不能自由转让。原则上，贵族和农民都无权出售或转让土地，这也是“封建制度”最明显的特征。
自明治维新以来，日本人有权转让土地，这是脱离封建制的象征。
在某种程度上，出售房地产意味着将房地产的“使用权”和“收入权”转让给他人。
转让产权，价格高的人得到，可以使资源落入更善于利用土地的人手中。
位于黄金地段的小明有一块地，但小明除了种田没有其他技能。碰巧一个商人愿意高价购买小明的土地作为商业发展。
最后，小明卖掉了土地，一栋高楼拔地而起，商人通过土地获得了巨大的利润。
自中世纪以来，西欧国家对财产有了明确的“所有权定义”。当时，欧洲人对牛羊做了标记，可以通过标记来识别分散牛群的所有权。但是大部分所有权，都用于可移动资产。
经济学家弗里德曼曾经提出过一种观点：只要其他权利被明确界定，即使没有所有权，私有财产的使用也不会受到影响。
张五常还提到：同一资产凡有任何形式的私人转让权，在某种程度上必须具有私有财产的性质。
就像香港的土地所有权是政府的，没有私人所有权一样。香港政府出租的土地只要在合同中明确界定与土地有关的其他权利，也算作私有财产。
为了更清楚地理解，让我们总结一下衍生权之间的关系。
① “使用权”与“收入权”关系最密切。没有“使用权”，就不能给自用房地产带来私人收入。
③“自由转让权”是鉴别房地产是否私有的最重要标志。
中国房地产的产权结构
“使用权”和“收入权”
中国有两种土地性质：国家和集体所有。
两者的土地所有权不能买卖。所谓“卖地”，是指出让土地的“使用权”，当然也伴随着“收入权”。同样，当公民买房时，普通住宅的“使用权”也被转让了。
小明买了一块“工业用地”，按照法律法规建厂，生产牟利。
或者，小明买了一套门面店，拿到营业执照后再卖。
另一个例子是，小明买了一套商品房，通过租金获得收入。
所有产权在这些过程中都有明确的定义。
结合上述法律法规和合同，公民在购买房地产时已被告知房地产合规的用途，买方的“使用权”已明确界定。
在土地招标、拍卖、挂牌过程中，开发商支付的使用费和随后每年可能产生的税费明确定义了买方的“收入权”。
中国和西方国家的区别在于“使用权”的长度。所谓房地产私有国家，“使用权”往往是永久性的，这意味着“收入权”是永久性的。
根据不同类别，中国的房地产使用权分为40年、50年或70年。到期后，业主可以出纳资费，重新获得使用权。
但到期后，住宅建设用地可自动续期，业主使用权得到更好的保障。
相比之下，香港和英联邦国家通常在“销售合同”中明确规定可持续的“使用权”条款，灰色地带不多。
原则上，我国大部分土地不能自由转让，不符合私产的特点。另一方面，“有产权”的房地产，可以自由买卖(出去少数控制区)，属于私有财产。
发布于 2023-09-25 15:13:47
