房产证不能抵押（房产证不能抵押你和某单位）

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你和某个单位(某人)签订了房屋买卖合同，买了房子，但是这个房子是抵押给银行的，这个房子能买吗？

从法律上讲，你的交易行为应该分为两部分。一是您签订房屋买卖合同的行为，一般来说：签订合同；二是您取得房屋产权证的行为，一般来说：取得产权证。从法律上讲，目前的规定是，第一种行为是有效的，也就是说，你仍然可以为抵押给银行的房屋签订销售合同。即使房子最终不能交易，合同仍然有效。关于合同的效力，我们的法律经历了从认定无效到有效的巨大转变，但今天就不讨论了。第二种行为，即取得房屋产权登记的行为，很难说。你可能得不到(解决抵押问题)，也可能得不到(不解决抵押问题)。听起来很复杂，真的很复杂，这是因为房子属于房地产，遵循物权登记的原则，签订合同只是债权行为，双方可以同意。从远处看，这个物权和债权可以写一本大车书，有些我看不懂，就不说了。

简单来说，抵押给银行的房子能买吗？

这取决于卖房子给你的人是谁。

假如是房开商，那基本上就可以买了。因为我国一直把生存权放在第一位，房子是大多数普通人一生的积蓄，最高法院专门解释说，买家的权利高于银行的抵押权。

顺便说一句，抵押权是物权登记。根据法律规定，它是绝对权利。无论如何，权利水平很高，企业破产时应优先考虑抵押权。但在我国，购房者的权利高于抵押权，建设项目的优先权高于购房者。建筑工人的工资比买家的钱更优先。

卖给你的人是非房开商，按照最新规定，那你就要注意了。如果抵押人在备案登记中注明“不得交易”，您签订房屋销售合同的行为仍然有效。但是，如果你拿不到房子，即使你有能力转让所有权（基本上是不可能的），抵押权人也有权要求登记无效。也就是说，你签了合同，却得不到房子。从法律上讲，抵押登记是公开的。作为买家，你应该有权利和义务查询登记。既然抵押权人已经明确表示，房子不能交易，你必须购买，那么你的行为法就不会受到保护。