房产证上所有权性质（地下停车位的法律属性及权属界定）
地下停车位的法律属性和所有权定义
——王某诉菏泽某景房地产开发有限公司停车位纠纷案
根据《民法典》第二百七十五条的原则，区分停车位类别，确定其法律性质和产权所有权。地面停车位属于居民区所有业主。地下人防停车位的本质属性为国家战备设施，属于国家，房地产开发企业投资建设享有用益物权。
一审:山东省菏泽市牡丹区人民法院(2020)272号(2020年2月11日)
二审:山东省菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1717号(2020年7月3日)
原告(上诉人)王某某声称，2017年3月，原告在被告的欺骗和强制下签署了地下停车认购协议，同意原告认购相关停车位并支付认购金2万元。认购金支付后，原告了解到相关停车位属于人民防空停车位。被告对相关停车位没有产权，无法办理产权证书等事实，被告故意隐瞒显然是欺诈。根据法律规定，人防停车位属于人防工程的一部分，所有权属于国家，任何人不得买卖，认购协议无效。根据法律规定，人防停车位属于人防工程的一部分，所有权属于国家，任何人不得买卖，因此认购协议无效。因此，请求原法院命令：（1）确认所涉停车位认购协议无效；（2）依法命令被告退还认购金2万元，赔偿损失2400元。
被告（上诉人）菏泽某景房地产开发有限公司辩称，所涉及的停车认购协议是双方根据实际情况协商约定的，属于当事人的自治意义，是一项合法有效的协议，不同意签订地下停车买卖合同，可以办理房地产停车位；根据当地房地产开发的实际情况，签订停车使用权转让协议，菏泽市甚至山东省都没有登记条件。因此，原告的诉讼请求被驳回。因此，原告的诉讼请求被驳回。
经审理，法院发现，2017年3月26日，原告王某与被告菏泽某景房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了地下停车位认购协议。协议规定：“1、乙方王某认可甲方房地产公司开发的山东省菏泽市牡丹区曹州路某社区指定的地下停车位，根据甲方提供的面积选择停车位。二、二。认购措施：乙方在本意向书签订当天向甲方交付认购金2万元，签订本协议后不退还认购金；每个停车位10万元；每个认购协议号只能购买一个地下停车位。三、乙方同意所选停车位后，双方签署社区地下停车位确认书……”甲方加盖房地产公司公章，乙方由王签字。2017年3月26日，原告向被告支付了2万元的收款理由:停车位(1－)，被告出具了加盖公司印章的收据。2019年10月，房地产公司通知王根据车辆认购协议到售楼处选择具体停车位，并要求签订停车位使用权转让协议。而王某某等业主认为应签订可以办理房地产产权登记的地下停车位买卖合同，双方随后发生纠纷。
2020年2月11日，山东省菏泽市牡丹区人民法院作出民事判决(2020)鲁1702民初272号:驳回原告王的诉讼请求。
判决结束后，王某拒绝接受原判决，并提出上诉。2020年7月3日，山东省菏泽市中级人民法院作出民事判决(2020)鲁17民终17号:驳回上诉，维持原判。
法院有效判决认为，本案争议的焦点是：（1）地下停车认购协议的法律性质和有效性；（2）上诉人是否要求返还停车认购2万元，赔偿损失是否有合法的基本事实依据。
关于焦点一。关于认购协议的法律性质。根据《最高人民法院关于审理销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，2012年5月10日生效的停车认购协议为预约合同。预约合同的法律性质与预售合同不同。认购协议的法律效力分析如下：一是菏泽市人民防空办公室、菏泽市原规划局出具书面证明，根据地下车库建设项目规划许可证、防空地下室异地建设费支付通知书、非税务通用票据等证据，可证明房地产公司已缴纳异地人防工程建设费，属于异地人防工程，因此涉及的地下车库不是人防工程，但房地产公司投资建设的地下车库项目，经规划主管部门批准。第二，相关停车位属于地下停车位，不占用业主共同的地面道路或其他公共场所；经规划部门批准，商品房销售合同未规定地下停车位已纳入商品房共享区域；业主未提供证据证明房地产公司在销售房屋时将地下停车位分配给所有业主，或将地下停车位建设成本分摊计入商品房销售价格。第三，鉴于预订合同、预售合同是两种法律性质不同的合同类型，没有法律、法规等强制性规定需要提前取得预售（销售）许可证，即房地产公司是否确定停车预售（销售）许可证不一定影响认购协议的法律效力。第四，相关认购协议仅为约定在未来一定期限内订立停车位销售合同的意向协议。预约合同没有约定相关停车位是否可以办理产权登记，因此内容应由双方在进一步签订正式停车位销售合同时协商确定。第四，所涉及的认购协议只是约定在未来一定期限内订立停车位销售合同的意向协议。预约合同没有约定所涉及的停车位是否可以办理产权登记，因此内容应由双方在进一步签订正式停车位销售合同时协商确定。综上所述，所涉及的地下停车位认购协议不符合合同无效的，应当合法有效。
关于焦点二。人民法院应当根据当事人起诉选择的法律关系的性质和请求权的基本事实，作出肯定或者否定的判决。在这种情况下，王起诉认为认购协议无效，要求退还停车位，鉴于法律关系的性质或民事行为效力和人民法院根据案件事实，二审法院解释上诉人仍不变更确认认购协议无效，因此上诉人基于认购协议无效退还停车位请求不能依法成立。原判决事实清楚，判决结果不当，二审依法确认。
在建筑区分所有权领域，停车位的性质和所有权问题非常重要，涉及到社区所有者的利益，必须明确具体规定。《民法典》第二百七十五条原则上规定了停车位的所有权，但对于停车位的法律性质和产权所有权，是建筑物区分所有权的专有部分所有权还是共有部分所有权，现行法律和司法解释没有具体定义，导致司法实践中处理此类纠纷没有明确规定。因此，明确定义停车位的法律性质和产权所有权，可以为审判活动提供统一的判决规则，保护公民的基本财产权益，更有利于优化和完善我国物权法律建设，保护人民的财产安全。
1.定义停车位的类别
停车位是社区业主居住和生活的辅助设施，属于社区的法律配套设施。一般来说，根据物理空间进行划分，住宅小区的停车位大致分为以下类型：
地面停车位是露天停车位，占用业主共有的道路或其他停车场。在初步批准的项目建设规划中，地面停车位未形成新的使用空间，不计入建筑面积，不能办理产权登记手续。
根据停车位的空间位置，地下停车位与地面停车位相对应。地下停车位是指利用社区地下空间建造的停车位，一般分为产权停车位和人防停车位两种类型。产权停车位是指在建筑区划中规划停车的停车位和车库。这些停车位通常具有结构和利用的独立性，可以清楚地区分和排他性使用。
人防停车位是指利用人防工程设置平时可用于停车的停车位。人防停车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置结构上，人防停车位可能位于产权停车位的下层，也可能位于同一层的不同区域。
机械停车位是指通过载车板的升降和横向移动，达到个人停车位使用目的的停车位。目前，机械立体停车位在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物。目前还没有明确的法律、法规或政策规定，如何确定分户所涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积等。
二、产权停车位的所有权定义
地面停车位是占用业主共同道路或其他停车场所形成的停车位。根据《民法典》第二百七十四条的规定，“业主共有的道路”应当是指除城市公共道路外，属于业主共有部分的建筑区划内的道路。在解释中，“其他场地”最初不计划用于停车场，但后来被占用作停车场，包括但不限于一楼架空层、屋顶平台等。同时，《民法典》及相关司法解释还规定，地面停车位应属于社区所有业主，无争议。
在司法实践中，有争议的是(地下)产权停车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“在建筑区划中，规划停车位、车库的所有权，由当事人通过销售、赠品或租赁达成一致。“根据本条规定，产权停车位的所有权应根据实际情况确定：业主向开发商购买产权停车位并转让所有权的，属于业主；未出售给业主的产权停车位，所有权属于开发商。需要注意的是，产权停车位与房屋一样，需要办理产权转让登记并取得产权证书，以确认业主实际取得所有权。但是，我国现行立法并没有明确规定地下停车位的产权确认，只有一些行政规章和规范性文件涉及到这个问题。此外，规定的不一致性和确定标准的差异导致了业主与开发商之间的持续纠纷。根据我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可证是最终设定土地使用权和房屋所有权前的必要环节。通过划分和定义“建筑分区”，并附上相应的图片，明确区分未来所有者的权利和义务。理论上，这部分停车位在房屋正式销售前就已经明确存在，或者将在房屋预售的沙盘和广告中明确项目建设规划中的停车位问题。按照一般做法，在初始登记时，整个项目的所有权证明以建设单位的名义办理，建设单位因投资建设而享有这部分停车位的所有权。这种停车位具有结构独立性和利用独立性，可以清楚地区分并排使用。根据《民法典》第二百七十五条第一款的规定，符合规划建设的停车位和车库的所有权属于当事人约定的范围。通过协议解决所有权，本质上是通过市场机制解决纠纷，有利于停车位的有效管理和利用。
民法典尊重契约精神，当事人协商确认建筑区划内符合规划建设的停车位所有权。因此，在处理有关所有权纠纷时，应首先审查当事人之间是否有停车位所有权协议。但是，如果建设单位和业主之间没有达成明确的协议或者协议不明确，该怎么办？立法没有明确规定。笔者认为，在查明事实的基础上，应根据不同情况分别处理：一是业主分担施工费用类型。如果地下停车位面积已列入共享面积，或开发商已将地下停车位建设成本计入住宅开发成本，以及社区规划，则明确停车位作为公共配套设施使用。按照“谁投资谁受益”的原则，这类地下停车位属于所有社区业主，开发商无权销售，更无权转让。二是开发商独立建设的类型。如果停车位的土地使用面积和建设成本不包括在整个社区商品房的分配中，开发商花自己的钱单独建造，那么开发商同意地下室的所有权是合理的，当之无愧的。开发商可以将产权出售给购房者，但原则上只能预售给社区内的商品房预购人，购房者可以办理产权登记。在司法实践中，如何区分上述情况，最终确定权利？
最基本的方法是审查原规划建设图纸、建设成本等技术档案，检查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权区域。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本分摊？并最终确定停车位的产权所有权。在举证责任的分配上，建设单位应当对上述事实承担举证责任。不能证明的，推定所有权属于全体业主。
三、人防车位产权归属
由于法律规定不明确，人防停车位产权所有权及其利用等一系列法律问题导致纠纷数量明显增加，司法实践过程中存在诸多不同的理解和判断意见。这些问题是司法难点和热点问题，亟待解决。
(一)人防工程产权归属问题
地下防空建筑(单建人防工程)由国家投资建设，属于国家所有。我国现行法律没有明确规定由社会投资者投资并结合民用建筑建造的人防停车位（即人防停车位）的所有权。无论是法学理论界还是司法实践界，对于这部分人防车位的产权归属，都存在着较大的争议。目前，根据法律规定和相关司法案件，一般认为人防停车位属于国防资产，即属于国家。但是，按照“谁投资谁受益”的原则，开发建设单位可以进行使用管理和收入，即开发商只有使用权，不拥有产权。具体依据是《人民防》《空法》第五条第二款、第二十二条、《民法典》第二百五十四条第一款规定，人防停车位的所有权属于国家。新建民用建筑时，开发商必须按照国家有关规定建设人防工程，这是开发商应当承担的法律义务。作为人防停车位的建设单位，开发商平时享有使用权和收益权。根据民法典的规定，该权利属于用益物权的范畴。人防停车位使用权必须通过法律程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记手续。
(二)人防车位使用权转让的法律效力
根据有关司法案件，关于人防车位使用权转让合同的法律效力，有三种不同的司法观点：无效、有效和部分有效。笔者认为，人防车位使用权转让合同合法有效，原因如下：
首先，中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定〔2001〕9)第十七条明确规定:“遵循社会主义市场经济规律，在保持和增强战备功能和安全保密的前提下，积极开发利用现有人民防空设备设施。研究制定人民防空国有资产的使用和管理措施，明确人民防空设备设施的产权，实施产权与使用权和经营权的分离，将使用权和经营权推向市场，有偿租赁和转让，为经济建设服务。该文件鼓励人防车位使用权从国家法律和政策层面依法“转让”。
其次，最高人民法院第二巡回法院2019年第15次法官会议纪要认为，人防停车位作为人防工程的现实形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但是，为了鼓励社会资本投资者建设人民防空项目，减轻国家财政负担，人民防空项目经验合格后，投资者可以获得人民防空停车位使用权。也就是说，投资者经人民防空部门备案批准，取得人民防空停车位使用权，人民防空停车位使用权可以作为执行目标；未经人民防空部门批准，投资者不享有人民防空停车位的合法使用权，申请执行人申请强制执行投资者的合法财产的，人民法院不予支持。虽然《民法典》没有规定人防停车位使用权的法律性质，但《人防法》第五条明确规定了人防停车位的投资使用权，因此投资者享有人防停车位使用权。投资单位可以获得投资人防停车位的使用权，仅赋予其获得权利的资格，并不意味着投资者凭借其投资行为获得人防停车位的使用权，成为人防停车位的使用权。人民防空停车位使用权作为一种用益物权，也应当有一定的事实依据，通过一定的法律事实和法律程序创造，并应当符合物权的宣传和公信原则。作为一种国防战备设施，人防车位服务于国家战备的需要，不同于普通民事财产。因此，为了确保人民防空工程满足战时人民防空的需要，有利于日常监督管理和有效维护，国家有关部门对人民防空工程的使用采用许可制度，只有经国家有关部门备案批准，颁发使用权证书，使用者才能享有合法的人民防空停车位使用权。因此，最高人民法院认为，人防工程平时使用权证书实际上起到了确认人防工程使用权的作用，是否取得人防工程平时使用权证书作为是否享有合法使用权的依据。上述会议纪要将人防停车位使用权认定为用益物权，人防工程平时使用权证作为用益物权证明。笔者认为，根据区分物权行为和债权行为的原则，是否取得人防工程平时使用权证书并不影响人防停车位使用权转让合同的法律效力。
一般来说，建设人民防空停车位的所有权和利用，涉及人民防空停车位这一特殊房地产的所有权、利用和交易转让，也是现实社会停车位所有权纠纷案件的根源，有必要在国家法律层面明确规定，以充分保护权利主体的基本财产权益。
发布于 2023-07-19 05:34:16
