抵押房产证有什么风险（房地产抵押的5大风险及4大审核要点！）
房地产抵押通常是指国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押。抵押房地产是银行债权的一种担保形式。债务人不履行义务时，银行作为债权人，有权依法优先支付抵押房地产处置价款。
即抵押人对抵押物是否具有合法、合规、完整、独立的产权。主要包括：是否为依法无法抵押的房地产、非法房地产、有争议的所有权和纠纷的房地产；是否为共有房地产；同一房地产是否设置多个抵押权，房地产是否分别抵押或重复抵押；④抵押期间，抵押土地是否超过规定的使用寿命；⑤由于土地开发进度不足或未按规定用途使用，是否在规定期限内，面临行政处罚和国家收回土地的风险；
也就是说，市场环境变化造成的风险。主要包括：宏观经济低迷，房地产市场波动影响抵押房地产价格；城市规划变化，社会经济环境不规范，中介机构不规范，职能管理部门管理漏洞导致房地产评估价格虚高；
即将出售房地产，成为现金资产。主要包括：抵押实现能力弱，如特定类型的房地产、大宗房地产、分割抵押房地产；经济波动和市场预期导致实现困难；实现时间的紧迫性影响了实现价格；④房地产功能性贬值造成的实现风险；⑤变更房地产用途造成的变现风险。主要包括：抵押实现能力弱，如特定类型的房地产、大宗房地产、分割抵押房地产；经济波动和市场预期导致实现困难；实现时间的紧迫性影响了实现价格；④房地产功能性贬值造成的实现风险；⑤变更房地产用途造成的变现风险。
地震、水灾等。，导致抵押房地产的损坏和损失，从而导致抵押权的损失。
各地对房地产抵押贷款的规定不完全一致，银行在审批时容易忽视一些地方特殊规定，如深圳有关法律法规，在建项目不得用于抵押贷款；土地使用权证书和产权证书有两个证书，两个证书分离，两个证书分离信用，审查可能只审查一个证书；集体土地使用权抵押贷款的要求和程序仅在该地区，如河北、成都等地有明确规定等。
01、禁止抵押的房地产：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人承包的土地使用权、国家机关、学校、幼儿园、医院等事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施所占用的房地产，经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地除外，按照城市规划政府决定收回的土地使用权和共有房地产，未经其他共有人书面同意、所有权不明、所有权争议，或者未登记所有权证书的房地产、司法机关、决定扣押、扣押、监督或者以其他形式限制房地产、文物保护建筑、具有重要纪念意义的房地产、违法建筑、房地产、空置三年以上（含）商品房、预告登记房地产。
02、抵押的可靠性：抵押房地产的价值和实现能力。
02、抵押贷款的可靠性：抵押贷款房地产的价值和实现能力。检查抵押品是否经银行认可的评估公司（首次授信客户）或评估，评估方法是否合理、合适。如果评估价值与审查人员的判断有明显差异，则考虑根据情况重新指定评估机构或降低抵押贷款率。房地产抵押估价报告应包括对估价对象实现能力的分析，抵押价值可参考评估报告中提出的实现价值。在建项目抵押贷款的，抵押物为建设项目的土地使用权、建设过程中逐渐形成的财产和最终形成的财产。对抵押品的价值进行动态分析和判断。
03、对于有租赁关系的抵押房地产，原则上应要求抵押人（出租人）提供书面文件，同时银行应与抵押人（出租人）、承租人签订协议或要求承租人出具相关书面声明，以确保银行在需要行使抵押时不受租赁行为的影响。
①坚持房地产共同抵押的原则，不接受国有土地使用权和不包括土地使用权的房地产单独抵押地上建筑物和固定物；
②以在建工程抵押融资为基础，继续授信时，要注意在建工程持续投资形成的资产是否纳入抵押资产；在建工程取得产权证后，是否以竣工房地产重新办理抵押登记；
③抵押人一般应当进行财产保险，保险金额一般应当与抵押品价值相同。抵押品价值高于信用开放金额的，保险金额不得低于信用开放金额。
④集体建设用地使用权必须单独设置抵押的，首先要考虑地方法规的有关规定，地方法规必须明确允许集体建设用地使用权设置抵押；其次，必须办理完整的手续，如集体土地所有人同意设置抵押的有效文件、抵押登记手续等。；第三，一旦抵押被认定无效，必须明确补救措施和相关责任。
⑤由于集体建设用地的使用受到严格限制，即使抵押合法有效，集体土地的使用和性质在抵押实现过程中也不能改变。因此，抵押权的实现受到很大限制。审批时，必须提前采取贷后管理和资产保全的相关措施。 ⑤由于集体建设用地的使用受到严格限制，即使抵押合法有效，集体土地的使用和性质在抵押实现过程中也不能改变。因此，抵押权的实现受到很大限制。审批时，必须提前采取贷后管理和资产保全的相关措施。 发布于 2023-09-16 17:37:10
