房产证多次抵押给多人（拍卖多人共有房产如何确定分配规则）
2019年5月8日，某公司与某银行签订最高贷款合同，约定某银行从2019年5月8日起至2024年5月8日止向某公司发放最高贷款334.2万元。同日，顾和顾(顾的女儿)、惠(顾的妻子)与一家银行签订了最高担保合同和最高抵押担保合同，表示愿意为上述贷款提供最高连带责任担保，并向三人共有的房屋提供抵押。2020年5月7日，某公司向某银行申请贷款230万元，贷款期限为2021年5月7日，利率为5.85％，后来某公司未能按约还款，顾某、顾某某、惠某也未承担担保责任。某银行向法院提起诉讼，经调解达成协议:某公司于2021年6月6日前返还某银行贷款本金230万元及还款日止的利息；顾、顾、惠对某公司债务承担连带责任；某银行对抵押房屋拍卖价格享有优先赔偿权。调解协议达成后，某公司、顾、顾、惠均未承担付款责任，某银行申请强制执行，法院以2843120元的价格拍卖抵押房屋。调解协议达成后，某公司、顾、顾、惠均未承担付款责任，某银行申请强制执行，法院以2843120元的价格拍卖抵押房屋。
关于如何分配房屋拍卖款，有三种不同的观点：
第一种观点是，房屋拍卖款应当按照普通债权人的债权比例分配，扣除抵押优先权。持这种观点的人认为，所有申请参与分配的债权人都获得了法律赋予强制执行力的有效文件。除了优先补偿抵押权外，每个债权人的其他债权也应得到充分尊重。为了更大程度地维护各债权人的利益，在同一财产的处置和分配中，不应区分顾、顾、惠的份额，也不应区分各自的债务。此外，顾、顾、惠是一家人。每个家庭成员的利益都与其他成员密切相关，因此，所有房款都应用于偿还各种债务。
第二种观点是，房屋拍卖款应在扣除抵押优先款后分为三份，分别属于顾、顾、惠，然后分别偿还各自的债务。持这种观点的人认为，由于涉及的房屋属于顾、顾、惠的共同财产，在没有明确规定股份的情况下，应推定三人享有三分之一的股份。根据个人私有财产神圣不可侵犯的法律精神，扣除三人共同承担的部分后，房屋拍卖款的剩余部分由三人平均分配，因为顾没有其他债权人，因此，分配顾的钱直接退还顾；对于惠和顾的份额，由于惠和顾是夫妻，夫妻财产混合，无需区分个人债务或双重债务，惠和顾的其他债权人根据各自的债权比例分享总份额。
第三种观点，基本意见与第二种观点一致，也承认房屋拍卖扣除抵押优先金分为三部分，分别属于顾、顾、惠，然后各自偿还债务，但第二种观点不同于被执行人如何偿还债务，持这种观点，应首先处分顾，顾的所有个人债权人应当按照各自债权的比例分配资金。如果足够清偿，多余的部分将退还给顾。如果不够，顾和惠的共同债权人可以参与分配惠的剩余债权。
以上三种观点都是合理的，但作者的观点与上述观点略有不同。笔者认为，为了调动全民创造财富的积极性，完善现代法治，我国法律越来越强调对个人私有财产的保护。由于涉及的房地产是三人共同拥有的，房地产证上没有明确规定各自的份额，拍卖款应推定为顾、顾、惠分别分为三分之一的金额，因为涉及的房地产抵押给银行，三人都为贷款提供了连带责任担保。因此，抵押债务应由三人在各自的份额中分摊。在偿还抵押债务后，顾某某没有其他债务，因此其份额应予以退还，这也符合私有财产保护的原则。对于如何分配顾和惠的份额，债务分配方案应从维护许多债权人的角度综合考虑，应首先分配惠的份额，根据顾和惠的共同债权人的债权比例，如果足够偿还，多余的部分返还给惠，如果不足以偿还，共同债权人可以未偿部分债权和顾单独的债权人参与分配顾的债权比例。因为如果顾的股份首先分配，共同债权人必然会稀释顾的债权人的债权分配金额。分配后未完全赔偿的共同债权人将剩余债权分别分配惠的股份。共同债权人的剩余债权可能远低于惠的股份。此时，共同债权人已完全清偿，惠获得部分退款，但根据此分配方案，顾的个人债权人的债权偿还金额太小，惠的份额没有最大限度地发挥偿还债务的义务，这将与法院积极处理财产、实现高效执行的目的相矛盾。
发布于 2023-09-10 12:59:46
