如何认定房产归属？离婚时房产分割的6种情况
在大多数人看来，结婚买房是豆浆配油条的固定搭配。结婚买房的方式有很多种，包括婚前买的，婚后夫妻一起买的，父母出资买的...在这些情况下，如何确定财产的所有权？离婚时，如何分割？
本文总结了婚前、婚后、父母出资等不同买房情况下的六种情况，希望对你有所帮助。
结婚前取得房屋产权，房屋以投资者名义登记，还清个人贷款或全额购房
认定为投资者个人财产的投资者
婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资人名下
结婚前，夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在当事人名下，婚后用夫妻共同财产偿还贷款
被认定为产权登记人的个人财产，夫妻共同支付的贷款和房屋相应的财产增值部分为共同财产；未偿贷款视为产权登记人的个人债务。
房屋登记以非出资方名义登记
一般情况下，投资者不具备购房条件，以对方名义购房。如无特殊情况，视为以结婚为目的的赠与，视为共同所有；如有证据证明投资者明确表示属于登记方个人，则视为产权登记方个人财产。
房子以夫妻名义落在夫妻名下
同居期间买房，按一般共同财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。
房子以丈夫和妻子的名义登记
同居期间买房，按一般共同财产处理；非同居期间买房，根据共同财产或贷款或赠与处理，根据具体情况，法官综合考虑购房背景、投资金额等因素，以公平原则确定。
以夫妻一方婚前的个人财产购买房屋
房屋以出资人的名义登记
房屋是投资者婚后个人财产的转换，认定为个人财产；投资者只支付首付款的，未偿还部分和增值部分认定为夫妻共同财产。
以夫妻名义或非出资人名义登记的房屋
应当认定为夫妻共同财产
以夫妻名义登记的房屋
房子以夫妻一方的名义登记
房屋以未成年子女的名义登记
夫妻离婚时，不能简单地根据登记情况将房屋视为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购房时的真实意图。法院重点审查了这对夫妇在购买房屋时的真实意图。如果真正的意思是将购买的房屋赠送给未成年子女，房屋应被认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真正的意思不是将房屋赠送给未成年子女，房屋将被视为离婚时夫妻的共同财产。
以投资者子女的名义登记
认定为产权登记人婚前个人财产
父母一方支付房屋首付款
以投资者子女的名义登记
夫妻共同偿还贷款。离婚时，财产一般归产权登记人所有，剩余贷款由该方支付。产权登记人应当赔偿婚姻中夫妻共同偿还贷款（包括本息）和房屋增值部分的另一方。
以另一方子女的名义登记
一般认定为夫妻共同财产。除非父母明确表示赠与登记人、夫妻或其他相反协议。
被认定为夫妻共同财产。双方约定共有方式及其份额的，按照双方约定享有房屋产权。双方未约定共有方式的，视为等份共有。
以夫妻一方或双方的名义登记
应当认定为夫妻共同财产。父母的出资应视为给子女的礼物。
以投资者子女的名义登记
认定为个人财产。《婚姻法司法解释（3）》规定，一方父母为子女购买的房地产，以投资者子女名义登记的，可以视为婚姻法第十八条第三项的赠与，房地产视为夫妻的个人财产。
以对方子女或双方子女的名义登记
一般认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对方子女的赠与，但父母明确表示赠与方的除外。
父母一方部分出资(或首付)，夫妻双方共同偿还贷款
以投资者子女或双方子女的名义登记
被认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对方子女的赠与，但父母明确表示赠与方的除外。
一般按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释(三)》，除当事人另有约定外，不动产可以认定为双方按照父母的出资份额共有。
离婚判决中不处理财产的情况
离婚时尚未取得房地产登记证：夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同偿还贷款，或者一方用个人财产偿还贷款，但房屋增值。
办理完房地产登记证后，将另行起诉
房地产登记证书的第三方
法院一般不会主动将第三方增加为第三方，而是根据当事人的申请采取以下措施：（1）不审理房屋部分的财产分割，由当事人另行起诉；（2）暂停案件，通知当事人另行提起财产分析诉讼，然后根据财产分析诉讼的判决结果，夫妻共有部分的分割。
房地产分割的六种特殊情况
对已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑行政程序合法化的，可以处理其所有权。
房地产分割的六种特殊情况
对已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑行政程序合法化的，可以处理其所有权。
未经行政许可建造但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以用于处理。在这种情况下，人民法院应当向当事人解释变更有关诉讼请求。在处理相关房屋的使用所有权时，可以分割，不能分割的可以通过协商、招标、询价等方式进行。取得使用权的一方应当给予对方适当的补偿。
在小产权房分割案件中，应当在判决理论部分明确规定，小产权房的处理不代表其合法性的确定，不能对抗行政处罚，不能作为产权所有权证明或拆迁依据。
2. 公共住房租赁权的分割
离婚案件涉及公共房屋租赁权处理时，属于直接管理公共房屋的，可以在判决中明确租赁权和租赁关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般以产权单位工作人员的名义确定租赁权，另一方获得赔偿；但经产权单位同意，另一方可以确定租赁或共同租赁。
3. 经济适用房和两限房的分割
限售期内的经济适用房和两限房可以在离婚诉讼中酌情分割。
一方婚前申请经济适用房和两限房，以个人财产支付房价。婚后取得房产证的，视为一方个人财产；婚后以夫妻名义申请，以夫妻共同财产支付房价。离婚后取得房产证的，视为夫妻共同财产。
4. 以标准价格购买公房的分割
5. 约定服务条件房地产的分割
夫妻一方婚后通过与用人单位约定的服务条件取得的财产为夫妻共同财产，但未实现离婚服务条件的，一般判定为约定服务条件的一方。
6. 优惠购房权的性质和转换
农村拆迁补偿中根据人口数量取得的优惠购房权，即优惠购房指标，是基于特定身份取得的优惠安置利益，但不是优惠取得的物权本身。
离婚时，优惠购房权价值的转换可以考虑优惠取得的房地产性质、是否可以上市交易、是否可以取得产权证书等因素，并在不高于市场价格与优惠价格的差价范围内确定。
如何确定父母为已婚子女买房的出资性质？
夫妻关系存续期间，一方父母出资买房。如果父母声称出资是双方的共同贷款，如何确定出资的性质？
赵和姚于2010年结婚。2012年2月，赵的父母将100万元转入赵的账户。后来，赵以100万元作为首付购买了101套房子，并以赵和姚的名义登记。
多年后，赵与姚感情不和，赵的父母起诉法院，要求上述100万元借款，要求赵与姚共同偿还。
观点A：无反证明是赠与，即应认定为借款。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第十六条规定，“原告仅根据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告辩称转账是偿还双方以前的贷款或者其他债务的，被告应当提供证据证明其主张。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应对建立贷款关系承担举证责任。”
父母提供贷款凭证，主张建立贷款关系，已履行初步证明责任，法院应当初步推定贷款关系的建立。夫妻一方主张赠与的，应当提供证据证明；不能证明赠与的，应当建立贷款关系。
父母没有义务为成年子女买房，在实践中，父母经常花一辈子的积蓄给孩子买房。由于他们的感情，他们不会完成贷款程序。
因此，只要孩子不能证明是赠与，就应该支持父母的贷款主张。
观点B：没有足够的证据认定为贷款，即应认定为赠与。
《民间借贷司法解释》第十六条规定，父母与子女之间不得简单适用。
上述规定是针对普通民事主体之间的货币交易，父母与子女之间的关系不同于普通民事主体，更加亲密和伦理。因此，贷款关系的存在不能初步推定，只有转账凭证。
父母一方需要充分证明贷款协议。
根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭的解释(一)》第二十九条第二款的规定，“当事人结婚后，父母为双方购房出资的，按照协议处理；未达成协议或者协议不明确的，按照民法典第一百零六十二条第一款第四款的原则处理”。
《民法典》第一百六十二条是关于夫妻受赠财产的规定，即应当根据不同情况认定为夫妻一方或者双方的赠与。
从实际国情来看，孩子结婚时往往缺乏经济能力，很难独自承担买房的费用，而父母往往根据孩子的亲情自愿为孩子买房。大多数父母投资的目的是解决或改善孩子的生活条件，希望孩子的生活更幸福，而不是将来回到投资中，这更符合父母投资时的真实意义。
同意B的观点，没有足够的证据认定为贷款，即应认定为赠与。
主要原因一： 就主张借款的举证责任而言
父母主张将其转让给子女一方作为贷款，除转让凭证外，还应提供足够的证据证明存在贷款协议。给予子女一方抗辩款项时，不得以过高的举证义务。此外，考虑到父母和孩子之间人身关系的特殊性和利益的相关性，如果他们的孩子只承认贷款，他们不应该直接确定贷款关系的建立，而应该进一步确定另一方是否知道或承认贷款。
主要原因二： 从现有法律规定来看
《最高人民法院关于适用婚姻家庭编辑的解释(一)》第二十九条第二款的规定，其实已经比较明确了。购房款性质未约定或者约定不明确的，按照赠与确定处理。因此，在实践中，如果没有协议或协议不明确，父母一方不能充分证明贷款是合意的，则应视为赠与。
主要原因三： 家庭与亲属之间的特殊身份关系具有很强的亲密性和伦理性，不同于普通民事主体之间的关系
因此，对于父母与子女之间的资金往来性质，不能简单地以普通民事主体之间的资金往来为例。解决经济关系的法律法规完全处理家庭内部行为，不利于维护家庭稳定。
在当今社会，父母为孩子买房并不少见。在普通人的认知中，上述投资更多地体现在父母对孩子的资助或帮助上，而不是贷款关系上。
因此，在没有足够证据证明贷款是合意的情况下，认定赠与更符合当前公众的认知。
主要原因四： 从利益平衡的角度来看
夫妻关系不好后，为了挽回父母的购房出资，不能以结果倒推认定为借款而不是赠与。在孩子离婚的过程中，父母的出资也是孩子为买房做出巨大贡献的考虑因素。在分割房地产的过程中，法院可以适当倾斜出资较多的一方的份额，以平衡当事人之间的利益。
中华人民共和国民法典
第六百七十九条 贷款人提供贷款时，成立自然人之间的贷款合同。
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产，是夫妻共同财产，属于夫妻共同所有：
(四)继承或者赠与的财产，本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
最高人民法院关于适用婚姻家庭编辑的解释(一)
第二十九条第二款 当事人结婚后，父母出资购房的，按照约定处理；未约定或者不明确的，按照民法典第一百零六十二条第一款第四款规定的原则处理。
发布于 2023-09-04 16:52:09
