交给银行的房产证如何又被转押到了民间放贷人手里？
银行工作人员通知业主将房产证存入银行并办理银行贷款，但业主后来发现该房产仍被私人抵押给私人贷款人
房屋转让半个月后，警方通过电话通知王英，她的房地产在销售中出了问题，很可能不到500多万元的余额。
在这笔交易中，王英认为自己足够谨慎。在收到首付款和房屋转让给买方后，她亲自将新的产权证书送到银行抵押，以确保买方按照约定从银行贷款，并偿还余额。但后来她发现的信息是，房子被私下抵押给了私人贷款人。
如何将交给银行的房产证转让给私人贷款人？银行柜员、中介和买家之间的关系是什么？事后，王缨从警方那里了解到，这次二手房交易，是一场早已布好的骗局。
王英卖掉闲置的房子后，很久没有收到余款了
王英家的房子位于厦门市思明区。她一直想租这套183平方米的闲置房产。
租客没等，买家就找到了门。2022年8月，一位自称是华恒房地产的中介主动联系了王英的丈夫，称买家打算买房，问他是否想卖掉房子。经协商，王英以780万元的价格与一位名叫胡青青的买家达成协议。在中介的安排下，他们见面并签订了合同。
8月16日，在一家咖啡店门口，王英见到了华恒中介和另一家房地产中介王磊，以及买家胡青青的表妹李静。王磊告诉王英，他帮助胡青青做了几次房地产交易，胡青青目前从事短视频行业。
根据双方签署的《房地产买卖中介协议》，买方应在解押当日向卖方支付房屋首付款。此外，买方向银行申请540万元的组合贷款（公积金贷款和抵押商业贷款），贷款由银行直接转入卖方账户。如果实际贷款金额小于申请金额，买方应在贷款后3天内以现金形式补足房款。签订协议后，王英收到了李静转来的10万元定金。
协议还规定，买卖双方应在签订厦门股票房屋销售合同后7天内到银行办理抵押贷款手续，并在取得新产权证书之日办理抵押登记手续。最终付款的截止日期为取得产权证书后80天。签订合同后，王英一直与王磊联系过转让贷款等事宜。
8月22日，王英收到首付230万元。房地产解押后，几人到光大银行集美分行办理贷款手续。银行工作人员刘岩接待了他们。王英记得，刘燕首先拿出一份文件让买卖双方签字，内容是关于住房贷款的一些条款，并要求她的身份证和银行卡复印，说贷款将转入这张卡。
王英问银行工作人员是否有统一贷款凭证，刘燕告诉她“现在是电子版，没有纸质凭证”。刘燕告诉她，胡青青是他们的大客户，银行已经确认胡青青有贷款资格，这样她就不用担心贷款了。
王英也有顾虑。她看到了重庆二手房交易诈骗的消息：买卖双方原本同意以首付和抵押贷款的形式进行交易，但房屋转让后，买方私下取消了贷款申请，并将房屋抵押到其他地方套现，导致业主无法获得最终付款。
“像重庆这样的情况不会发生吗？王流有点不安，特意向银行工作人员刘岩确认。刘岩向她保证，如果买家私自去银行取房产证，他会通知她。
从银行出来，几个人去了附近的鹭江公证处，王英把房产转让给了胡青青。
第二天，王英提议与中介机构一起获得新的产权证书，但中介机构要求她直接到银行等待。下午，王英在银行见到了王磊，他们一起把新的房产证交给了刘燕。在此期间，刘岩告诉她，她一定能拿到最后一笔钱，还说用胡青青的积蓄，即使贷款不能批准，胡青青也有能力付给她。
将房产证交给刘岩后，王英认为抵押环节已成功完成。直到后来接到警察的电话，她才意识到这笔交易是中介和银行工作人员共同为她演的一出戏。
据王英介绍，厦门至少有20多名业主和她一样，陷入了这群人的二手房骗局
中秋节期间，王英接到警方的电话，得知她的房地产交易出了问题。原来，找她买房的胡青青只是房子的代理人。实际持有人是赖国庆的人，他名下的许多房地产没有支付余款。警方告诉她，她已经收到了一些业主的报告，称她无法获得最终付款；此外，市房地产交易中心还向公安部门报告，买家胡青青在大约十天内交易了三套180平方米以上的房子。
同日，王英发现的抵押信息显示，该房屋未在光大银行集美分行办理贷款，而是抵押给私人贷款人。事件曝光后，王英打电话给中介王磊，对方表示不清楚具体情况，正在公安局做笔录，将配合警方调查。
据胡青青告诉警方，他是KTV的保安。从2021年8月开始，他帮助赖国庆代表他持有房地产，支付给业主的房款由赖国庆转移给他。房屋转让后，赖国庆安排代理人与贷款人见面，位于集美区行政服务中心大楼。抵押贷款材料一般由对方提前准备。胡青青按照赖国庆的要求，将收到的抵押贷款转给了指定的人。
赖国庆承诺胡青青在房屋出售后支付净利润的20%，余额由赖国庆支付给业主。事发前，胡青青一共持有4处房产，其中3处未结清。
王英后来了解到，在厦门，有20多户人家因涉案骗局未收到余款，涉案房地产均为180平方米以上的大户型。根据厦门市购房政策，180平方米以上的房屋不限购。赖国庆通过几家房地产经纪人寻找房屋，安排持有人支付首付，谎称向银行贷款，私下将房屋抵押给徐宏伟和其他贷款人。
根据警方的询问记录，赖国庆表示，他购买多套房产的目的是炒房，合作中介主要是集源佳的员工王磊和沈某。赖国庆表示，他们在交易前通过视频观看房屋，收入不用于高消费，而是用于支付前业主的余额，并安排其他代理人购买新房。
为了尽快套现房地产，赖国庆没有按照正式流程等待银行贷款，而是在房地产转让当天将房地产抵押给徐宏伟介绍的“黄金所有者”，以获得抵押贷款。贷款合同期限一般为一年，月利率为1.7%。光大银行集美分行工作人员刘岩、民生银行集美分行沈某某从部分交易中获利，每户2000-3000元。
赖国庆说，他以前是做直播带货的，从2021年7月开始炒房，大部分代持人都是以前招来对接一些对外业务的，包括财务。
代理持有人李静在询问记录中表示，他于2021年5月在赖国庆公司担任主播。后来，由于家庭需要资金，他开始帮助国庆节持有房地产。主要合作伙伴是王磊和其他三家中介机构。一般情况下，他们的模式是拿下一套房子的贷款资金来偿还上一套房子的余额。
事件发生后，银行组织业主协商后续问题
本来有机会避免这个骗局。
为降低二手住房交易的资本风险，国内许多城市实行股票住房交易资金监管模式。交易完成后，监管账户中的资金将转入卖方账户，买方将获得产权证书，以确保双方“一手支付，一手交付”。
2017年，厦门市住房安全与住房管理局、中国人民银行厦门市中心支行联合发布《厦门市股票房交易资金监管办法》，委托厦门市房地产融资担保有限公司作为交易担保机构，在市五个行政服务中心设立窗口，负责厦门市二手房交易资金监管。
资本监管遵循自愿原则。不选择交易资金监管的，应当签署交易资金转让声明，并承担交易过程中发生的资本风险。
在签署中介协议的当天，王英担心资金安全，并提出通过房地产担保（即上述资金监管）进行交易。中介王磊没有表示反对，只是说要去光大银行办理资金监管贷款。
银行工作人员刘岩表示，如果此时办理房地产担保，手续将更加麻烦。王英需要先将首付款退还给买方，然后再签订协议进行交易。王磊表示，在二手房交易中，买家一般担心付款后拿不到房子，很少有卖家拿不到余款。刘岩让王流放心，说贷款一定能办下来。在两人的劝说下，她终于放弃了办理房地产担保的想法。
王英认为，他已经在银行办理了相关手续。转让后，他还亲自将房产证交给银行，贷款不会再有问题。事实上，买方并没有打算将房子抵押给银行，也没有真正申请贷款。后来，她意识到中介不让她在转让后一起领取新的产权证书，这可能是为了私下办理抵押手续，并将房屋抵押给私人。
上述《办法》中提到，存量房交易资金是指存量房业主与买受人签订的存量房买卖合同中约定的房价（包括商业贷款和公积金贷款）。集美区行政服务中心资金监督受理窗口的工作人员表示，由于包括公积金贷款，组合贷款无法处理资金监督。”公积金贷款必须先转让房屋，提交新的产权证书，公积金中心才能批准贷款。正因为如此，涉及公积金贷款的交易无法实现买卖双方所期望的“一手付款，一手交货”。
厦门市集美区行政服务中心设有资金监管窗口
二手房交易涉及多个环节，一个“成功”的骗局可能需要中介、代理、银行工作人员、“黄金所有者”等各方的合作。
后来，业主们发现有人在这个骗局中扮演了多重角色。根据业主提供的房屋所有权登记表，负责王英等业主房地产交易业务的中介王磊是涉案房地产的“买家”之一，即代理人；其他人既是贷款人，也是代理人。
一位业主与中介王磊的聊天截图显示，当被问及贷款进度时，王磊表示，该房屋将于2022年7月14日抵押，并将于9月5日前贷款。事实上，房子已经抵押给了“金主”。
近年来，各地发生了许多类似的二手房销售欺诈案件。这些案例有许多相似之处：以少量首期付款为诱饵，利用系统漏洞或人为跳过正式流程，提前将房地产转让给持有人，然后私下套现房地产抵押品。在这种情况下，业主追回房屋的需求往往卡在“抵押”上。
业主发现，在案件调查过程中，有抵押权的“贷款人”在多家法院提起民事诉讼，要求拍卖涉案财产。一旦房地产被拍卖，业主可能很难回到房子。
《最高人民法院关于执行刑事判决财产的若干规定》第十一条第二款规定，第三人善意取得有关财产的，在执行程序中不予追回。也就是说，“金主”的抵押权是否受法律保护，取决于所涉财产是否善意取得。
江苏三法律师事务所合伙人杨东解释了二手房销售欺诈案件中抵押权人符合“善意”的几个要素。首先，抵押贷款人不知道欺诈事实；第二，抵押贷款人没有过错，即按照行业标准工作，履行审查义务。第三，有对价，即贷款人在获得抵押权的同时，确实发放了一定数额的资金。抵押权人不符合“善意第三人”条件的，可以撤销抵押权。
涉案业主认为，抵押权人帮助赖国庆等人套现骗取的房地产价值，取得房地产不是“善意”。许宏伟等抵押权人多来自同一地区，相关银行账户流动，与抵押权人的资金往来非常频繁。在警方的询问记录中，许多代理人提到，在处理抵押贷款之前，“黄金所有者”并不了解房屋的基本情况、代理人的收入和信用调查。许宏伟提前准备了抵押贷款材料，无需出示任何个人信息。一般来说，在抵押贷款当天，代理人可以收到贷款。
赖国庆还在一份“情况说明”中提到，徐宏伟等贷款人事先知道了“抵押房地产的人是代持人，而不是真正的买家”。
《关于处理诈骗刑事案件具体适用法律若干问题的解释》第十条规定，行为人使用诈骗财产清偿债务或者转让给他人的，对方知道是诈骗的，或者对方从非法债务或者非法犯罪活动中取得诈骗财产的，应当依法收回。
目前，厦门市公安局集美分局已对赖国庆及其代理人、中介人和银行工作人员采取强制措施，涉嫌合同诈骗。
(为保护受访者的隐私，本文涉及的人员均为化名)
发布于 2023-09-01 09:55:06
