逾期办房产证（逾期办房产证出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办）
由于自身原因，卖方未能在合同约定的期限内为买方办理房屋所有权证书。人民法院如何确定卖方应承担的违约责任？
甲(卖方)与乙(买方)签订《商品房买卖合同》，合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙方办理房屋所有权证书。由于自身原因，甲方未能在约定期限内履行义务。乙方向法院提起诉讼，要求甲方承担相应的违约责任，并赔偿由此造成的损失。人民法院应当如何确定甲方应当承担的违约责任？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十四条第一款规定：“买受人因卖方原因未取得下列期限届满的房屋所有权证书的，除当事人有特殊协议外，卖方应承担违约责任：（1）商品房销售合同约定的房地产登记期限；（2）商品房销售合同标的为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；（3）商品房销售合同标的为竣工房屋的，自合同签订之日起90天。”
商品房买卖合同当事人结合合同自治原则，对买受人办理房屋产权证的期限有明确约定的，人民法院应当根据当事人的约定直接确定卖方的违约责任。
当事人之间没有协议或者协商不明确的，人民法院应当按照《商品房销售解释》第十四条第二款的规定，即“合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算”确定卖方应当承担的违约责任。但根据《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》(银发[2003]251号)第三条的规定，逾期贷款罚息利率由原日2.1‱将利息计入贷款合同规定的贷款利率水平，增加30%~50%。但根据《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》(银发[2003]251号)第三条的规定，逾期贷款罚息利率由原日2.1‱收取利息，改为贷款合同规定的贷款利率水平增加30%~50%。由于商品房销售合同不是贷款合同，贷款利率不会约定，因此违约金存在一定的障碍。
《民法典》第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用销售合同的有关规定。“鉴于买卖双方合同义务的平等性，人民法院可以参照最高人民法院对销售合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称销售合同解释）第十八条第四款“销售合同未约定预期支付违约金或违约金计算方法，卖方以买方违约为由赔偿预期支付损失，违约发生在2019年8月19日之前，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照预期罚息利率标准计算；
违约发生在2019年8月20日以后，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）以标准为基础，计算逾期付款损失的30%~50%，以确定卖方应承担的违约责任。
卖方认为约定的违约金要求人民法院调整过高的，人民法院应当按照《民法典》第五百八十五条、《商品房销售解释》第十二条的规定，参照《商品房销售解释》第十四条、《销售合同解释》第十八条确定的违约金计算标准，确定卖方应当承担的违约责任。
卖方认为约定的违约金要求人民法院调整过高的，人民法院应当按照《民法典》第五百八十五条、《商品房销售解释》第十二条的规定，参照《商品房销售解释》第十四条、《销售合同解释》第十八条确定的违约金计算标准，确定卖方应当承担的违约责任。
发布于 2023-09-01 05:13:00
