房产证权属人（最高法关于“房地产权属登记”的15个裁判规则）
1、房地产登记只是权利所有权的确认和记录，不直接设置物权
判决要点：我国对房地产实行国家统一登记制度，未依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但房地产登记只是权利所有权的确认和记录，不直接设置财产权；设立、变更、转让、消除房地产权的，通常只能是销售、赠与、继承、合同或者合法建设，以及人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定。
也就是说，设立、变更、转让、消除房地产产权的法律行为和事实行为是原因，相应的房地产产权变更及其登记是结果。因此，当事人之间的房地产销售、赠与、继承、合同等法律关系，房地产登记部门依法办理相应的房地产变更登记后，一方因遗憾等原因对房地产变更登记行为提出异议，不得在基本民事纠纷尚未解决的情况下提起行政诉讼，一般应首先通过民事渠道解决基于销售、赠与、继承、合同等基本民事法律关系的纠纷，或者根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定：“当事人申请解决有关民事纠纷的行政诉讼，涉及行政许可、登记、征用、征用、行政机关对民事纠纷的裁决的，人民法院可以一起审理。“基本民事纠纷解决，权利所有权明确后，权利人可以凭有效的法律文件申请房地产登记部门依法变更错误的房地产登记。
二、房地产产权变更但未办理所有权变更登记的，物权登记人有权提起第三人撤销诉讼
判决令：法院将房地产产权执行给当事人，办理房屋和土地产权变更登记手续，土地房屋所有权以当事人名义登记，当事人享有独立请求财产的权利。虽然当事人取得财产的执行裁定已被撤销，但没有权属变更登记。虽然当事人取得财产的执行裁定已被撤销，但没有所有权变更登记。根据物权登记的宣传效力，当事人仍为有关房屋和土地的所有者。因此，当事人属于有权提起独立诉讼的第三人，因此也有资格提起第三人撤销诉讼的原告主体。
三、其他法院对法律文件确认的房地产产权采取保全措施，不影响权利人已取得的权利
判决令：因人民法院法律文件造成物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文件生效之日起生效。是否变更房地产登记是业主的权利，没有法律规定该权利因未及时办理产权登记或变更登记而丧失。权利人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取保全措施，不影响权利人已取得的权利。权利人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取保全措施，不影响权利人已取得的权利。
四、国有划拨土地使用权未经批准、变更登记转让无效
判决令：债务转让合同涉及国有土地使用权转让的，出让人和受让人应当经人民政府批准，办理国有土地使用权变更登记手续。出让人未经批准权的人民政府批准，有批准权的人民政府责令有关土地管理部门收回国有土地使用权的，出让人与受让人签订的债务转让合同未经批准，不能纠正效力，应当确认合同无效。
5.抵押登记时间应根据抵押权在房地产登记簿上记录的完成时间确定
判决令：权利证书上记载的抵押设定时间早于抵押登记实际完成时间的，以房地产登记簿上实际记载的抵押时间作为抵押登记完成时间，并在此基础上确定第三方是否知道房地产登记的权利状况。
6、房屋登记应当判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力和抵押权的实现。因此，应当判决确认房屋登记违法，保持房屋登记的有效性
判决要点：他的物权，包括抵押权，也可以适用善意取得制度。但要判断房屋抵押权是否构成善意取得，要结合善意取得的一般理论和案件的实际情况进行具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实要素，善意取得也可以构成阻止房屋登记的原因。抵押权因被担保债权的建立而成立，也因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要素是第三人属于善意，有偿抵押。房屋登记应当作出撤销判决，但撤销将影响抵押登记的有效性和抵押权的实现。因此，应当作出判决，确认房屋登记违法，保留房屋登记的有效性。
七、登记机关只登记房地产抵押，未颁发土地其他权利证书，不产生抵押设立的法律效力
判决要点：备案登记不等于抵押登记，仅备案登记的房地产抵押不能设立抵押权。登记机关只记录在土地使用证和土地登记卡上，未向抵押权人发放其他权利证明，不能认为抵押登记程序已完成。
八、执行裁定确认的房地产所有人，即使未经过户登记，也可以对抗无过错的登记抵押权人
判决要点：执行裁定确认的房屋权利人具有物权变更和强制执行效力。房屋所有权在裁定生效时转让。登记权利人知道房屋实际上不属于自己的，对外抵押担保无效，(抵押权人)即使在接受抵押担保的过程中没有过错，也不享有优先受偿权。
九、是否颁发房屋产权证书不影响转让登记的有效性
判决令：虽然房屋登记程序包括登记簿和认证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他事项记录在登记簿中，房屋登记就会有效。
十、在建工程抵押工程竣工后未重新办理抵押登记的，抵押继续，对第三人有效
判决令：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除、抵押物的灭失等法律原因而消除。项目竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款重新办理房地产抵押登记，不一定导致在建项目抵押权的消除。在这种情况下，抵押贷款继续下去，并对第三方有效。
11、房地产登记簿中显示的所有权状态与有效法律文件中确立的所有权状态不一致的，不影响当事人根据有效法律文件对房地产的所有权。房地产登记簿中记载的“权利人”提起行政诉讼，与被起诉的行政行为没有行政诉讼意义上的利益关系，不具备原告主体资格
判决令：有效法律文件确认房地产产权后，当事人未及时办理产权变更登记，导致房地产登记簿显示的所有权状态与有效法律文件确立的所有权状态不一致，不影响当事人根据有效法律文件享有房地产产权。在有效的法律文件仍然有效的情况下，房地产登记簿中记载的“权利人”提起行政诉讼，与被起诉的行政行为没有行政诉讼意义上的利益关系，也没有原告主体的资格。
十二、行政机关的认证行为导致土地使用权人与房屋所有人不一致的，当事人可以要求撤销非法认证行为
十三、土地使用权证因违法被撤销，是否影响已设定的抵押权的效力？
判决要点：根据原《中华人民共和国物权法》第179条和第180条（现《中华人民共和国民法典》第394条、395条)规定，抵押权的设立是由当事人之间设立抵押权的协议和抵押登记两种法律行为共同构成的，抵押权自抵押登记之日起设立。抵押权的目标是债务人的财产，而不是财产的物权凭证。因此，即使灵国用（2013）第72号国有土地使用权凭证被非法撤销，也不应影响中国邮政三门峡分行对所涉土地的抵押权。抵押权的目标是债务人的财产，而不是财产的物权凭证。因此，即使灵国用（2013）第72号国有土地使用权凭证被非法撤销，也不应影响中国邮政三门峡分行对所涉土地的抵押权。灵宝市人民政府应当依法办理土地相关权证后，依法变更中国邮政三门峡分行取得的抵押登记。
第394条 为保证债务的履行，债务人或者第三人不转让财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押的，债权人有权优先赔偿财产。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第395条 债务人或者第三方有权处置的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）海域使用权；（4）生产设备、原材料、半成品和产品；（5）正在建设的建筑物、船舶和航空器；（6）运输工具；（7）法律、行政法规不禁止抵押的其他财产。抵押人可以抵押前款所列财产。
十四、第三人未按照有效法律文件办理变更登记的，不影响其享有的物权
判决令：人民法院作出的有效民事判决已确认被征用房屋的产权属于第三人，虽然第三人在民事判决生效后未及时办理相应的产权变更登记，房地产登记簿中显示的所有权状态与法院有效判决确定的所有权状态不一致，但根据有效的法律文件不影响被征用房屋的房地产所有权。
十五、土地使用权证书预登记不产生物权登记的法律效力
判决令：我国实行土地登记认证制度，取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，县级以上政府颁发国有土地使用权证书，确认权利。虽然签订了国有土地使用权转让合同，但未按照有关法律规定申请国有土地使用权设置登记，只通过预登记申请获得预登记国有土地使用证书，不是国有土地使用权正式登记确认证书，预登记行为不产生物权登记的法律效力。虽然签订了国有土地使用权转让合同，但未按照有关法律规定申请国有土地使用权设置登记，只通过预登记申请获得预登记国有土地使用证书，不是国有土地使用权正式登记确认证书，预登记行为不产生物权登记的法律效力。
发布于 2023-08-29 22:57:58
