房产证迟迟办不下来美庐达公司签购房合同

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　　最近，许多市民报告说，他们是灞桥区席王街阎家滩社区兴阎社区12号楼的业主代表。他们在2009年至2011年间购买的房屋在合同中约定在一年半后办理房地产证。然而，十多年过去了，相关费用已经交给了开发商，但他们还没有拿到房产证。直到今年5月，他们才知道自己的房子是小产权房。他们希望开发商退还房屋大修基金、契税和印花税。

　　“既然是小产权房，我们就认命了。但是我们支付的房屋大修基金、契税、印花税都在开发商手里，他们应该还给我们。业主郭师傅说，12号楼有160户业主，房屋大修基金、契税、印花税共计220多万元。今年6月9日，开发商相关负责人与业主代表达成口头协议：按每户1000元标准将契税、印花税、逾期房产证违约金退还业主个人，大修基金退还第三方监管的银行账户，但业主应接管大楼物业。“业主不愿意接管物业，双方同意再次协商。郭师傅说，6月13日，开发商相关负责人不承认余女士等三位业主的代表身份，要求他们通过司法程序解决问题，导致僵局。

　　业主所说的开发商相关负责人是中明公司时任法定代表人徐的女儿。2019年12月27日，公司将法定代表人变更为党某某，股权由徐某持有80%、许某爱人王某某持股20%，变更为党某某持股100%。许某去世后，业主与王某某协商，王某某委托女儿与业主协商。

　　为什么中明公司开发的房子让梅庐达公司签订购房合同？余女士说，当时徐的公司没有资格开发房地产，所以她借了美鲁达公司的外壳。她出示的部分业主购房付款票据复印件显示，收据上的印章为美鲁达公司印章，收款人签名徐某。“也就是说，徐某自己盖楼卖，只用了美庐达公司的印章。余女士说，王并没有否认收取他们的房屋维修基金、契税和印花税，并委托女儿解决问题，所以业主代表一直在与徐女儿协商。

　　陕西徐小平律师事务所建筑房地产部高级律师杨俊芳表示，物业服务企业一般由开发商与业主签订早期物业服务协议。业主委员会成立后，业主委员会可以选择物业服务企业。兴燕社区12号楼业主的房子是小产权房，可能很难成立行业委员会。开发商要求业主接管该物业没有合理的依据。开发商无权收缴契税、印花税、大修基金，应当退还给业主。协商不能解决的，各业主可以根据购房合同和契税、印花税、大修基金的凭证，向人民法院起诉收取款项的主体退还收取的不合理费用。

　　杨律师还提醒，小产权房通常是指五证不全、无法办理商品房买卖合同网上签约备案、无法办理房屋产权证的房屋。在目前的法律和政策下，购买小产权房存在很大的法律风险。购房前，市民必须检查购房五证，从正规开发商处购房，不要贪小便宜，吃大亏。