继承的房产不动产权证（《民法典》实施后不动产的继承及登记）
民法典是中华人民共和国成立以来第一部以法典命名的法律，在中国历史上具有重要意义。《民法典》对房地产登记工作有许多新规定，对今后的房地产登记工作有积极影响。《民法典》实施后，《物权法》、《担保法》、《继承法》等原本用于房地产登记的法律依据将被废除。因此，学习《民法典》的有关规定，尽快熟悉和掌握与房地产登记有关的新规定是非常重要的。
继承是房地产登记中经常遇到的问题。过去，在涉及继承的登记中，错误极为罕见。原因是司法部、建设部《关于加强房地产登记管理公证的联合通知》[司公通（1991）17号]的规定一直在执行，房屋继承登记申请以公证为前提。在这种情况下，登记机构更容易审查继承登记。《公证法》第十一条规定，有法律、行政法规规定的当事人应当向公证机构申请公证后，上述117号文件随后废除，使登记机构的审查压力急剧增加。审查因继承而申请的房地产登记已成为工作中的一个难点。
《民法典》对继承问题作出了一些新的规定，需要我们尽快熟悉和掌握。本文讨论了民法典中与房地产继承登记密切相关的几项新规定和继承登记中的问题。
推定被继承人死亡顺序
《民法典》第一百一百二十一条第二款规定，“有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。有其他继承人，不同的一代，推定长辈先死；同一代，推定同时死亡，不相互继承”。最高人民法院于1985年9月发布了《关于实施的关于继承人死亡顺序的推定》〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见(以下简称《意见》)第二条作了规定。《民法典》立法时吸收了这一规定，并对文字进行了一些修改，使表达更加清晰。
有继承关系的人在同一事件中死亡的，可以确定死亡顺序的，应当按照实际死亡顺序和法律规定处理继承问题。然而，当事件发生时，大多数受害者的死亡时间都很难知道。如果受害者有相互继承关系，不能确定死亡时间，不能准确确定继承人（如：相互继承关系在同一事件中死亡，如果先死亡，因为继承从被继承人死亡开始，B有权继承财产。虽然乙方立即在同一事件中死亡，但乙方的继承人可以转让并继承原甲方的财产；如果乙方先死亡，情况恰恰相反。因此，如果不知道甲乙死亡时间的顺序，就无法准确确定继承人，继承人之间容易发生难以解决的纠纷)。因此，当被继承人的死亡时间难以确定时，法律规定了这一点，并以推定的方式确定。
根据法律的规定，推定是通过对一个已知事实的推断，对另一个未知事项作出判断。推定结论不一定与实际情况一致，但如果没有足够的证据否定推定结论，则可视为法律事实。因此，《民法典》的这一规定明确规定，这一推定的前提条件是“死亡时间难以确定”。如果死亡时间可以确定，则该条款不适用。
在什么情况下是“没有其他继承人”？这意味着一个受害者除了在同一事件中一起死亡的继承人外，没有其他继承人。原来，由于他们之间有继承关系，他们都有继承人。但事件发生后，如果遇难者的所有继承人都死于同一事件，则属于“无其他继承人”。原来高法在上述《意见》中规定，“推定没有继承人的人先死”，即事件发生后，已经产生了没有继承人的人，推定没有继承人的人先死。《民法典》在这一规定中加入了“其他”二字，改为“推定没有其他继承人的人先死”。“没有其他继承人”，即事件中没有幸存的继承人，事件外也没有其他继承人。
为充分保护人的继承权，避免财产不当地成为无主财产，推定无其他继承人先死亡。
《民法典》实施前，应当通过司法程序推定死亡顺序，《民法典》实施后，该法律规定可以直接作为登记机关审查登记申请的依据。
"打印遗嘱"和"录像遗嘱"
与《继承法》相比，《民法典》增加了"打印遗嘱"和"录像遗嘱"，这也是适应社会发展而作出的一项新规定。
几年前，上海市一家法院认定一份打印遗嘱无效，理由是不符合法定形式。这份遗嘱可以证明是立遗嘱人自己打印的，立遗嘱人的电脑里还有完全相同的遗嘱。遗嘱打印后，立遗嘱人仍在打印遗嘱上亲笔签名，经鉴定确认为立遗嘱人签字，但未写日期。由于当时法律没有规定遗嘱打印，计算机是否可以作为书写工具，自己打印是否可以作为书写工具？已成为案件争议的主要问题。最后，法院认定印刷不能视为亲笔书写。因此，该遗嘱不符合自书遗嘱应满足的另外两个条件：亲自书写并在遗嘱上注明年、月、日，因此认定遗嘱无效。
本案的判决有一些不同的意见，主要是立遗嘱人的意思是真实的。认定遗嘱无效违反了立遗嘱人的意愿，当时的法律没有规定打印遗嘱。但客观地说，印刷和写作之间仍然存在明显的差异，主要是因为印刷没有笔迹可供鉴定。因此，《民法典》规定，“遗嘱人和见证人应当在遗嘱的每一页上签字，注明年、月、日”，可以保证每一页内容的真实性。
由于科学技术的发展，目前的视频非常方便，因此在未来的实践中，估计录音和口头遗嘱将大大降低，而视频遗嘱将超过录音遗嘱。录音遗嘱和录像遗嘱实际上是两种不同形式的遗嘱，应满足的条件必然会有一定的差异。因此，《民法典》第一百一百三十七条规定，在视频遗嘱中，除了记录遗嘱人和见证人的姓名、年、月、日外，还应当记录遗嘱人和见证人的肖像。
经公证的遗嘱具有真实性和合法性。《民法典》实施前，《继承法》第二十条规定，其他形式的遗嘱“不得撤销、变更公证遗嘱”。当事人凭公证遗嘱申请时，登记机构的审查相对简单，即登记错误，其责任主要由公证机构承担。《房地产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)还规定，申请人提交公证材料或者有效法律文件的，可以直接按照《条例》和《实施细则》的有关规定办理登记，但不能提供公证遗嘱的，要求“所有法定继承人或者受遗赠人共同到房地产所在地房地产登记机构检查继承材料”(《规范》1.8.6.2）。
《民法典》第一百一百四十二条规定，“有几份遗嘱的，以最终遗嘱为准”，不再保留《继承法》对公证遗嘱的优先规定。所以，对于房地产登记机构来说，即使当事人持有公证遗嘱申请，也要知道公证遗嘱成立后是否还有其它形式的遗嘱。
由于公证遗嘱不再优先，预计未来公证遗嘱将相对减少。当大多数遗嘱成立时，立遗嘱人可能无法获得专业的法律帮助。因此，对于公证以外的遗嘱，登记机关不仅要注意遗嘱应当符合法定形式，还要审查其内容的合法性。在遗嘱中处分配偶或他人的财产，剥夺未成年人的继承权是很常见的。这些非法内容出现在遗嘱中，非法部分不具有法律效力。
《继承法》规定了代位继承，但《继承法》将代位继承限制在被继承人子女年轻一代直系血亲（第十一条）的范围内，被继承人兄弟姐妹子女不在此列。《民法典》在规定代位继承时，增加了“被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人兄弟姐妹的子女代位继承”（第1128条）。对于被继承人的子女，由子女的直系年轻一代继承；没有第一顺序继承人，被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹继承。这一规定实际上扩大了遗产继承人的范围，使遗产尽可能由被继承人的亲属继承。
转继是民法典的一项新规定，在此之前，最高人民法院在《意见》中规定了转继。《规范》中已有关于转继承申请的规定，但《规范》并未对转继承登记作出具体规定。
根据《民法典》第一千一百五十二条的规定，转继承的三个条件是：
1.继承人未放弃继承(继承人已表示放弃继承的，应当按照继承人的选择)
2.继承开始后，继承人在遗产分割前死亡(继承从被继承人死亡开始，不放弃继承的，视为已接受继承。接受继承并分割遗产，即已处理遗产。转继承的问题不再存在)；
3.遗嘱另有安排的除外（如果继承人立有遗嘱，在遗嘱中对被继承人的遗产另有安排，那也转继承的问题不再存在)。
代位继承和转让继承是在特定条件下产生的。两者的区别在于，代位继承是被继承人的子女或兄弟姐妹先于被继承人死亡，转让继承是被继承人先死亡；代位继承人仅限于被继承人子女的直系年轻血亲或被继承人兄弟姐妹的子女。转让继承人可以是(转让继承人)继承人的全部继承人。
《民法典》第十六条与《民法通则》第十六条完全相同，规定了对胎儿利益的特殊保护，即涉及遗产继承、赠与等胎儿利益的保护，视为具有民事权利能力。然而，如果胎儿在分娩时死亡，其民事权利能力从一开始就不存在。
人类的民事权利能力应当自出生以来，胎儿尚未出生，因此胎儿没有民事权利能力，但《民法典》第十六条规定“胎儿被视为民事权利能力”，“被视为”虽然不是，但被视为是。因此，业内一些人主张，在继承过程中，胎儿的继承份额应首先以胎儿的名义申请登记。如果胎儿在分娩时死亡，胎儿的份额将按照法定继承办理，并纠正原始登记。
但《民法典》规定“涉及遗产继承、赠与等胎儿利益保护的，视为具有民事权利能力”，是为了保护胎儿应有的权益，不能理解为在所有场合都可以视为具有民事权利能力。而且胎儿没有法定名称，不能申请登记。因此。笔者主张在胎儿出生前暂停登记，因为从继承到胎儿出生，最多要等几个月。法律明确规定，不放弃继承的，视为接受继承；继承取得财产权的，自继承开始以来无需登记生效。所以，暂停登记并不影响当事人的合法权益。胎儿分娩后，再次登记。这既没有法律障碍，也方便了申请人。
夫妻共同遗嘱与一般遗嘱的主要区别是遗嘱的生效时间。一般遗嘱在立遗嘱人死亡时生效，而夫妻共同遗嘱一般不因一方死亡而全部生效。
夫妻共同遗嘱在实际工作中并不少见。由于共同遗嘱在执行过程中容易出现问题，学术界许多人反对夫妻共同遗嘱，甚至声称共同遗嘱无效。世界各国对此也有不同的规定。一些国家禁止两个或两个以上的人在立法中设立共同遗嘱（如法国），而另一些国家则规定夫妻可以设立共同遗嘱（如德国）。
《民法典》没有规定可以设立共同遗嘱，但也没有禁止性规定。因此，按照法律无禁止的原则，夫妻双方应当可以共同遗嘱处分财产。
共同遗嘱的内容可分为三类：
1、第三人共同指定遗产继承人
在共同遗嘱人均死亡后，整个共同遗嘱应当有效。一方死亡后，如果幸存者改变遗嘱，不应影响遗嘱继承人对已成为遗产部分的继承
2、指定对方为自己的遗产继承人
这种遗嘱可以在夫妻任何一方死亡时生效。由于在这种情况下，健在一方在遗嘱中的意思表达不再需要考虑，因为它不再具有实际意义。
3、相互指定先由活着的对方继承，双方死后。再由指定继承人继承
在这种情况下，一方死亡只会导致遗嘱部分生效，而遗嘱只有在双方死亡时才会生效。然而，这种遗嘱有一个潜在的问题：如果立遗嘱的一方死亡，该遗嘱将部分生效。登记机关允许一方先持有该遗嘱，另一方可以作为登记簿记载的权利人立遗嘱，可能违反原共同遗嘱的原意。登记机关不允许登记的，缺乏法律依据。这个问题是由共同遗嘱本身的缺点造成的。因此，登记机关可以建议当事人在遗嘱全部生效后申请。一方坚持申请登记的，应当允许将此遗嘱先登记为其所有。
对于夫妻共同遗嘱，应注意公证遗嘱或代表遗嘱，不得有自己的遗嘱，因为遗嘱不能由两个人一起写。
转让:《金绍达:实施后房地产继承登记》-江苏省房地产登记
发布于 2023-08-20 21:53:33
