银行贷款的房子房产证如何办理（购房者按揭贷款购买期房，房屋权属如何划分？）

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　　住房抵押贷款，本质上是抵押贷款买房，是指买方根据购房合同向开发商支付首付款，剩余购房款由银行以抵押贷款的形式发放，直接向开发商支付，同时借款人将购买财产所有权抵押给银行，以保证银行每月还本付息。所以按揭贷款购买期房，如何划分所有权，习法惠众和你一起学习分享。

　　1、在签订购房合同之前，产权属于开发商，直到办理房地产证。

　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证到取得房地产权证(大产权证)的商品房。期房备案是以购房合同备案的，购房合同中规定的购房者是未来房屋的所有者。购买期房时，首先要交首付，签订销售合同，办理购房贷款。

　　根据《民法典》第二百九条的规定，房地产产权的设立、变更、转让、消除，依法登记，但法律另有规定的除外。

　　第二十一十四条规定，房地产产权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记的，应当在房地产登记簿上记录。

　　第二十七条规定，房地产所有权证明是权利人享有房地产所有权的证明。房地产所有权证书中记载的事项应当与房地产登记簿一致；记录不一致的，以房地产登记簿为准，除有证据证明房地产登记簿有误外。

　　也就是说，房屋所有权一般由房屋登记所有人享有。房屋所有权又称房屋产权/房地产所有权，是房屋所有人独家控制其所有房屋的权利。在办理房产证之前，在建工程的建设和使用权属仍属于开发商。办理房产证后，房屋产权真正属于业主，即在办理房产证之前，期房暂时没有法律意义上的所有权。

　　二、抵押贷款及还款期间，属于产权登记人即购房者。

　　也就是“个人住房抵押”、“个人住房按揭贷款”、2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确提出了商品房担保贷款合同的概念。

　　购房者通过银行抵押贷款购房时，将与银行签订抵押合同。产权等相关证书办理完毕后，房屋管理部门将对房屋进行登记备案，并设定抵押权。此时，房屋的所有权仍然是业主，即购房者，但在还清贷款之前，房屋抵押给银行。未经银行同意，房屋所有人不得在还清贷款前出售房屋。抵押房屋的所有权不会因设定抵押而改变产权人，也不会因借款人未偿还债务而转移到银行。在实践中，通常的做法是银行将抵押财产变价并优先赔偿，或者开发商按照之前的协议回购房屋，并以回购款偿还银行本息。

　　根据《民法典》第三百九十四条的规定，债务人或者第三人不转让财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押的，债权人有权优先赔偿财产。抵押权是一种优先补偿权。根据第四百九十五条第一款第一项（建筑物和其他土地附着物）抵押至第三项或者第五项的财产的，应当办理抵押登记。登记时设立抵押权。因此，银行在房管部门办理抵押登记后，不需要保管房产证。

　　民法典第四百六条抵押人在抵押期间可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按其约定办理。转让抵押财产的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，抵押权人可以要求抵押权人提前向抵押权人偿还债务或存款转让所得的价款。转让价格超过债权金额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　三、如何办理房产证，贷款还清后如何解除抵押登记？

　　只有拥有房产证才能证明房屋的合法产权，因此办理房产证非常重要。一般情况下，《购房合同》中有关于委托开发商办理房产证的条款，本条款本身可视为单独的委托协议。许多开发商还要求购房者在购房合同之外签署另一份委托书，委托其办理房产证。

　　购房者需缴纳房产证代理费，向有关部门缴纳公共维修基金和契税，然后按约定时间领取房产证。开发商缴纳上述税费后，申请房产证并办理抵押登记后，即可领取房产证。

　　贷款全部还清后，需要提前联系银行，银行会告诉买家何时办理相关手续。一般情况下，需要将银行出具的贷款结算证明材料带到房管局进行变更登记，同时解除房屋抵押。贷款还清后，不要忘记解除抵押贷款，因为只有解除抵押贷款，才意味着购房者可以获得房屋的全部产权，房地产可以自由上市交易。