房产证过户（多地力推二手房“带押过户”，有什么好处？）
经过二手房限售和“认房贷款”政策的调整优化，许多地方出台了二手房“带押转让”政策，从简化交易流程和提高交易保障入手，促进市场交易。
资料图：广州街头。 王坚 摄
什么是“带押过户”？
9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行最近向中央分行和银行机构发布了关于鼓励推广二手住房“抵押转让”模式的通知。
“这是地方金融部门第一个公开支持带押过户的政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。此前，济南、深圳、南京、福州、无锡、青岛、珠海等城市已宣布尝试该政策。
所谓“带押转让”，一般来说是指有抵押的房地产，可以完成交易、转让并发放新的贷款，无需提前还清贷款。这被认为是进一步降低交易风险和成本，振兴二手住房资源，加快二手住房流通和交易，推动房地产市场活跃的重要创新政策。
随着去年民法典的实施，“带押过户”有了法律依据。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，根据《民法典》第406条的“抵押财产转让”，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押物转让的，抵押权不受影响。
与此同时，王玉臣强调，即使在可以“带押过户”的城市，也不是所有的房产都能实现。若以前设定抵押时，明确约定不能转让，则优先约定。
最大的优势是快速和安全
“我们通常为客户做‘过桥’，也就是‘赎回大楼’，花钱找担保公司偿还，但程序复杂，交易需要很长时间才能解除。“李先生说，一般抵押贷款至少要等一个多星期，半个多月内无法完成。“抵押转让”肯定会节省原业主的赎回费用和筹集资金的时间。
具体能提高多少效率？以合肥为例，合肥房地产登记中心工作人员表示，只要提供贷款的银行同意合作，购房者就可以前来办理二手房“带押转让”业务。通常情况下，3个工作日内发放新的产证，完成过户流程。”
除了速度，安全也是房屋交易中需要考虑的重要组成部分。李先生回忆说，在做“桥”之前，为了安全考虑，经常需要找中介和第三方监督，押注业主的房屋簿、银行卡、贷款合同甚至身份证，直到抵押贷款成功解决，期间的风险自然很大。
然而，在“抵押转让”模式之后，“过桥资金”的压力减轻，实现了原抵押注销登记与新抵押登记的无缝连接，可以有效防范交易风险。
许多地方还提到了第三方公证机构的祝福。
济南在“存款转让”中引入公证“存款账户”。如果转让有问题，房款可以原路返还；深圳还引入了公证处，对各方的资本流动有一定的保护机制，降低了一方违约造成的风险。
无锡开创了政府监管和免费全过程的先例。同样，买方应将贷款资金全额存入监管账户，然后办理房地产转让、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款，卖方收到余额，取消抵押登记。
广州最新发布的政策也明确规定，银行抵押权失败、交易最终未达成的风险，可引入公证、担保等第三方机构，确保资金安全，防范和控制业务风险。
“有关部门已经意识到此类交易可能存在的相关风险，并对风险进行了公证或担保。这对更好、稳步地推进“带押过户”模式起到了积极的作用。严跃进说。
资料图：众多楼盘。 张一辰 摄
"这一政策更为重要，可以加快‘连环单’交易的步伐。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房交易可能与3-4套房交易有关。过去，由于上述流程的繁琐障碍，一套房交易无法进行，影响了其他房屋的交易，导致买卖需求无法实现。
李玉佳认为，“带押过户”注入了强有力的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流通和良性循环。通过链接，降低了信用信息调查的成本，缩短了交易周期，有利于二手房交易的流通。
""带押过户"业务本身的操作并不复杂，过去银行方面不愿意操作，主要是因为贷款金额紧张。中原房地产首席分析师张大伟提出，现在银行有可能在贷款金额充足的情况下操作。
根据贝壳研究所发布的数据，9月份住房信贷环境进一步宽松，整体抵押贷款利率再创新低。103个重点城市中超80%的主流住房贷款利率低至第一套4.1%、下限水平为2套4.9%。
市场普遍认为，预计未来将有更多的城市跟进“带押过户”政策的实施。(完)
发布于 2023-08-20 04:31:47
