房产抵押需要房产证原件吗（因登记机关原因未办理抵押登记，能否取得抵押权？）
阅读提示：在我国经济生活和金融市场领域，民间借贷始终蓬勃发展。这在一定程度上缓解了中小企业融资困难，拓宽了民间资本投资渠道。为了保证贷款人债权的实现，贷款人通常要求借款人提供担保，最常见的情况是设立房地产抵押登记。抵押权未登记，抵押权人不得享有优先受偿权，因此房地产抵押未登记，抵押权人还能享有优先受偿权吗？
当事人办理抵押登记手续时，因登记部门原因不能办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对财产有优先赔偿权。但未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
2014年1月27日，李五喜向汉信小贷公司借款600万元。同年4月22日，李五喜、李桂喜向汉信小贷公司借款600万元。同日，汉信小额贷款公司与周经泉签订了抵押合同，同意周经泉为李五喜和李桂喜的债务提供担保。双方办理了抵押登记，但抵押合同没有号码，房屋所有人的产权证书号码也没有登记。
2、李五喜到期后未偿还贷款。汉信小额贷款公司起诉武汉市中级人民法院，要求李五喜偿还贷款本金，处置抵押房屋，享有优先赔偿权。
3、一审法院认为，虽然房屋已登记，但涉及的抵押合同没有编号，抵押合同担保的债务无法确定。因此，汉信小额贷款公司无法享有优先补偿房屋的权利，并判决李武喜向汉信小额贷款公司偿还本息。
四、汉信小额贷款公司拒绝接受，向湖北省高等法院提起上诉。二审法院认为，房屋登记未登记房屋所有人的产权证书号码，上诉人只起诉李五喜，没有起诉李桂喜增加抵押人的债务负担，因此判决驳回上诉，维持原判决。
5、汉信小额贷款公司向最高人民法院申请再审。最高人民法院认为，申请人有权优先考虑本案涉及的房屋，并命令湖北省高等法院对本案进行再审。
针对上述争议焦点，最高人民法院在“本院认为”部分的判决要点总结如下：
第一，虽然本案涉及的抵押合同是周经泉作为抵押人签订的，但抵押房屋不是其个人名下的份额。周经泉经共有人委托抵押，符合委托书授权范围，因此抵押合同是有效合同。
第二，虽然房管局为汉信小额贷款公司办理的其他权证上只有周经泉的房产证号码，但房屋所有人还记载了其他共有人，因此该登记具有公示效力。
第三，双方签订抵押合同时，周经泉和共有人已将房产证原件交付汉信小额贷款公司，即使因登记部门原因未登记，也享有优先赔偿权。
第四，本案涉及抵押合同担保人合同的借款人为李五喜、李桂喜，原告只起诉李五喜，不影响担保人承担担保责任后向另一借款人追偿。
综上所述，汉信小额贷款公司对周经泉提供抵押的房屋有优先受偿权。
前事不忘，后事之师。为避免未来类似诉讼，提出以下建议：
1. 民间借贷当事人应当仔细审查抵押合同的条款，看双方对合同条款的理解是否存在歧义，注意贷款金额、贷款利率、贷款用途等当事人的相关信息和担保的主要债务信息。当有多笔贷款时，双方应明确抵押合同的范围。房地产抵押登记时，私人贷款当事人和抵押人必须亲自到登记机构办理抵押登记，避免出借房地产证书和身份证材料，有效规避风险。
2. 对于登记机构，中国法律规定，当事人申请抵押登记手续时，由于登记机构的过错，当事人要求登记机构承担赔偿责任的，人民法院应当依法予以支持。因此，在审查申请时，登记机构应要求申请人纠正委托事项不明确的情况。申请人提供的贷款合同和抵押合同，应当履行合理审慎的义务，审查当事人填写的内容是否完整准确。
[2021年1月1日实施中华人民共和国民法典]
四百一十条 债务人未履行到期债务或者当事人约定实现抵押权的，抵押权人可以与抵押人协议优先支付抵押财产折扣或者拍卖或者出售抵押财产的价格。如果协议损害了其他债权人的利益，其他债权人可以要求人民法院撤销协议。
抵押权人与抵押人未就实现抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖或者出售抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用担保制度的解释》(法释[2022] 28号)
第四十六条 房地产抵押合同生效后未办理抵押登记手续的，人民法院应当支持债权人要求抵押人办理抵押登记手续。
抵押财产因不能归因于抵押人本身的原因而不能办理抵押登记，债权人要求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但抵押人已取得保险、赔偿或者赔偿，债权人要求抵押人承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可以归咎于抵押人本身的原因不能办理抵押登记的，债权人要求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院应当依法予以支持，但不得超过抵押权设立时抵押人应当承担的责任范围。
第四十七条 房地产登记簿中关于抵押财产和担保债权范围的记录与抵押合同不一致的，人民法院应当根据登记簿的记录确定抵押财产和担保债权范围。
第四十八条 当事人申请抵押登记手续时，由于登记机构的过错，当事人要求登记机构承担赔偿责任的，人民法院应当依法予以支持。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》[已失效]
第五十九条 当事人办理抵押登记手续时，因登记部门原因不能办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对财产有优先赔偿权。但未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
以下是本案在法院审理阶段，判决文件中关于“法院认为”部分问题的讨论：
法院认为，本案争议的焦点是汉信小额贷款公司是否有优先赔偿权。
关于房屋抵押合同的有效性。《中华人民共和国物权法》第九十四条和第九十七条分别规定，“共有人按其份额享有共有房地产或者房地产的所有权”，“共有房地产或者房地产的处分和重大修复，应当经占有三分之二以上的共有人或者所有共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。虽然所涉及的抵押合同是由周经泉作为抵押人与抵押权人汉信小额贷款公司签订的，但所附的抵押清单是整个所涉及的房屋，而不仅限于其个人份额。结合周经泉提交的武汉江天公证处公证的刘汉梅和周金木签署的委托书（包括向私人申请抵押贷款或全权代理银行抵押贷款、私人贷款程序等），周经泉按照上述委托书的授权范围抵押所涉及的房屋。即使周金木对周经泉的委托因配偶公证授权虚假而无效，周经泉和刘汉梅所占份额已达到涉案房屋产权的三分之二以上，周经泉也有权处分三人共有房屋，因此涉案抵押合同为有效合同。
涉案房屋抵押登记的处理是否影响汉信小额贷款公司对涉案房屋享有优先受偿权。从武汉市洪山区住房保障和住房管理局为汉信小额贷款公司办理的其他权证来看，虽然“房屋所有权证号”一栏只规定了“洪-1”周经泉本人持有的房产证号，但“房屋所有人”一栏规定的房屋所有人为周经泉、周金木、刘汉梅，附记栏规定了周经泉、周金木、刘汉梅的份额和房屋所有权证号；武汉市洪山区房屋保障和房屋管理局出具的《房屋抵押记录信息》中记载的抵押人为周经泉、周金木、刘汉梅，并根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，注明了三人的份额和房屋所有权证号。根据《房地产登记簿》的规定，汉信小额贷款公司享有的其他权利的内容和范围应根据上述《房屋抵押记录信息》的记载确定，登记具有公众信誉。即使武汉市洪山区住房保障和住房管理局为汉信小额贷款公司办理的住房抵押登记存在缺陷，根据刘汉梅、周金木向周经泉出具授权委托书，并向汉信小额贷款公司交付原产权证书，根据最高人民法院的适用情况〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第五十九条“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门原因不能办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利证明的，可以认定债权人对财产有优先受偿权。但未办理抵押登记的，不得对抗第三人”的规定。汉信小额贷款公司在不涉及第三人利益的情况下，对涉案房屋享有优先赔偿权，原判决不当。
此外，抵押合同担保人合同“贷款合同”借款人为李五喜、李桂喜，汉信小额贷款公司有权起诉主合同共同借款人（李五喜），不影响担保人承担任何借款人的担保责任，二审判决认为汉信小额贷款公司无权要求周经泉提供抵押行使优先，缺乏相应的法律依据。
武汉武昌区汉信小额贷款有限公司与李五喜等民事贷款纠纷的审查和审判监督 [最高人民法院(2019)最高法民申863号]
云亭律师在检索大量案件的基础上，总结了以下相关判决规则供读者参考：
判决规则一：民间借贷未依法办理抵押登记的，贷款人不享有优先受偿权，抵押人在抵押品价值范围内承担连带责任。
案例1：哈尔滨东光小额贷款有限公司、李泽民间贷款纠纷审查和审判监督民事裁定[最高人民法院（2019）最高人民法院申请1808]认为“在本案中，虽然03“抵押合同”、04号《抵押合同》第七条规定，东光公司向开宇公司借款，到期未全部清偿时，李泽、李柏慧将承担余额的抵押担保责任。然而，与03号抵押合同、2004年抵押合同对应的两份房屋抵押登记审批表显示，这两份抵押合同只保证借款人为赵彤玲的01号贷款合同，而不是01号贷款合同。根据上述事实和法律规定，03号抵押合同、04号《抵押合同》未依法登记东光公司与开宇公司01号《贷款合同》，抵押权未依法设立。根据上述事实和法律规定，03号抵押合同、04号《抵押合同》未依法登记东光公司与开宇公司01号《贷款合同》，抵押权未依法设立。二审法院认定东光公司对03号《抵押合同》、04号《抵押合同》项下抵押房地产折价、拍卖、变卖所得价格不享有优先受偿权，不当。”
案例二:曹永献、孟全兵民间借贷纠纷二审民事判决[湖北省襄阳市中级人民法院(2019)鄂06民终3012号]认为，“被上诉人孟全兵向被上诉人曹永献借款，以及上诉人曹永献向被上诉人孟全兵转款的银行流水为证据，双方形成了债权债务关系。被上诉人乔中华在借据上注明以房地产作为抵押担保，并将房地产证和土地证交付给上诉人曹永献。与上诉人曹永献的抵押担保合同成立有效。由于抵押物未依法办理登记手续，房屋抵押权未成立，上诉人曹永献对约定的抵押房地产不享有优先受偿权，但被上诉人乔中华应对被上诉人孟全兵未清偿的债务。连带清偿责任在抵押品的价值范围内承担。”
判决规则二:登记抵押权不能优先赔偿工程款。
案例三：长沙龙腾房地产开发有限公司、湖南万寿建设有限公司建设合同纠纷二审民事判决[湖南长沙中级人民法院（2019）湘01民生9857]认为“涉及建设项目已竣工验收，龙腾公司尚未支付建设项目资金，因此万寿公司作为承包商享有优先赔偿权。至于第三方赵达公司在二审中表示，第三方金谷公司基于龙腾公司的债权，取得了建设项目的抵押权，金谷公司委托拍卖债权资产包及相关权益，最终由赵达公司合法转让，在赵达公司取得资产包时，抵押登记未取消，赵达公司享有资产包的合法权益。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程承包商的优先赔偿权优于抵押权和其他债权。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程承包商的优先赔偿权优于抵押权和其他债权。因此，无论兆达公司是否合法获得相关项目的抵押权，都无法对抗万寿公司的优先赔偿权。龙腾公司上诉称，建设工程价格优先赔偿权是针对有效合同的，万寿公司无法根据无效合同获得优先赔偿权。法院认为，建设工程资金优先补偿权是法律保护承包商作为工人的利益，而不是根据合同获得的权利，只要建设工程竣工验收合格，发包人逾期不支付工程资金，承包商享有建设工程优先受偿权。"
发布于 2023-08-15 00:38:14
