房产证撤销抵押（房产证撤销抵押答：开发商将已出售给购房人的房屋申请办理抵押登）
答：开发商将出售给买方的房屋申请抵押登记，提供的虚假材料不符合房屋抵押登记的要求，因此抵押登记机关对银行和开发公司的抵押登记证据不足。
住房消费者的权益优于抵押权人银行的优先赔偿权。抵押登记机关出售房屋的抵押登记行为，将导致住房消费者无法申请房地产转让手续，损害住房消费者的合法权益。为优先保护住房消费者的合法权益，抵押登记机关还应当撤销为银行和开发商办理的住房抵押登记。
1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的对手和其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。”
2、最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定
第十一条 被告房屋登记涉及多个权利主体或者房屋可以分割的，部分主体或者房屋登记违法的，可以判决部分撤销。
被起诉的房屋登记违法，但该行为已被登记机关改变的，判决确认被起诉违法。
如果被起诉的房屋登记违法，但撤销判决将给公共利益造成重大损失，或者该房屋已由第三方善意取得，判决确认被起诉违法，不撤销登记。
法院认为，本案争议的焦点是：王是否具备三亚农村商业银行和新东源公司在建项目抵押登记行政诉讼原告主体资格，王起诉是否超过法定起诉期限，万宁房屋管理局涉及三亚农村商业银行和新东源公司在建项目抵押登记行为是否应撤销。
关于王某是否具备原告主体对万宁市房管局涉案房地产为三亚农村商业银行和新东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的资格。经审查，汪某于2012年9月29日与新东源公司签订《商品房预售合同》，从新东源公司购买了记云山水产权温泉假日酒店A号楼601号房，并全额支付了所有购房款。然而，当新东源公司于2013年1月29日向万宁市房管局申请在建工程抵押登记时，它隐瞒了601号房间已出售给汪水矿的事实，因此，万宁市住房管理局为三亚农村商业银行和新东源公司办理了在建工程抵押登记。抵押登记行为对601号房能否顺利登记转让给王某名下产生了实际影响，王某与抵押登记行为有法律利益关系。抵押登记行为对601号房屋的顺利登记转让是否以王的名义产生了实际影响。王与抵押登记行为有法律利益关系。因此，王有权依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，对抵押登记行为提起行政诉讼，王有资格对抵押登记行为提起行政诉讼。三亚农村商业银行和万宁住房管理局声称，王没有理由成立万宁住房管理局为三亚农村商业银行和新东源公司办理抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格，法院不予支持。
关于王的起诉是否超过了法定起诉期限。虽然万宁市住房管理局于2013年1月30日为三亚农村商业银行和新东源公司办理了在建项目抵押登记，但王不是抵押登记行为的行政相对人，抵押登记时间不能作为王知道或应该知道抵押登记行为的时间。一审法院根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限自公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算2015年12月4日，王知道自己购买的601号房屋已办理抵押登记后，于2016年9月29日对抵押登记行为提起行政诉讼，不超过法定起诉期限。三亚农村商业银行和万宁市住房管理局主张王的起诉已超过法定起诉期限，原因不能成立，法院不予支持。三亚农村商业银行和万宁市住房管理局主张王的起诉已超过法定起诉期限，原因不能成立，法院不予支持。
关于万宁市住房管理局是否应撤销三亚农村商业银行和新东源公司办理的在建项目抵押登记。根据发现的事实，新东源公司与王签订《商品房预售合同》后，未按合同约定在30日内持合同到万宁市房管局办理书面备案确认手续。在申请在建工程抵押登记时，隐瞒涉案房产已出售给王的事实。虽然《房屋登记办法》第十九条规定，房屋登记机关在办理建设项目抵押登记前应当进行现场检查，但现场检查的重点是检查申请抵押登记的建设项目是否客观存在，是否与《建设用地规划许可证》有关、《建设工程施工许可证》记载的工程情况一致，在建工程已完成的部分是否与抵押合同附的抵押清单一致。因此，即使万宁市住房管理局在接受新东源公司在建项目抵押登记申请后对在建项目进行了现场检查，也不可能知道新东源公司已将涉案房地产出售给王。虽然万宁住房管理局在建设项目抵押登记过程中，已履行合理审慎审查义务，但由于新东源公司提供的虚假材料不符合住房抵押登记要求，所以万宁住房管理局涉及三亚农村商业银行和新东源公司抵押登记行为应予以撤销。由于新东源公司隐瞒真实情况，提供虚假材料，万宁市住房管理局对涉案房地产进行错误抵押登记可能产生的法律后果，由新东源公司承担。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价格优先受偿权的批准》第一条，“人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件时，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，确定建设工程承包商的优先受偿权优于抵押权和其他债权承包商对商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，王作为房屋买受人的权益优于抵押权人三亚农村商业银行的优先受偿权。万宁市房管局对王申请房地产转让手续造成障碍。为优先保护王作为房屋买受人的合法权益，万宁市房管局还应撤销三亚农村商业银行和新东源公司所涉房地产的抵押登记。为优先保护王作为房屋买受人的合法权益，万宁市房屋管理局还应撤销三亚农村商业银行和新东源公司所涉房地产的抵押登记。一审法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决撤销万宁市房屋管理局对所涉房地产的抵押登记。
案例索引:(2017)琼96行终53号
发布于 2023-08-14 16:13:24
