房产证被抵押在银行开发商
开发商先把社区的停车位卖给业主，然后抵押给银行。开发商不偿还贷款，银行要求实现抵押、拍卖停车位，导致业主不时遭受损失。与银行和开发商相比，业主是弱势群体，应优先保护停车位的权利。最高法院最近审理的一起案件并没有简单地否认业主对社区停车位的权益，认为停车位买家也是商品房消费者，有权抵押银行。最高法院认为，社区停车位是住房必要的配套设施，具有保护业主基本居住权益的属性，最高人民法院对人民法院执行异议和复议案件第二十九条“消费者购买商品房”特别保护必要的居住权属性，也适用最高人民法院对人民法院执行异议和复议案件第二十八条的规定，查封前签订合法有效的销售合同，支付全部价款，实际占用所涉车位，未办理产权转让登记无过错。买方有权对抗银行，要求法院不执行停车位。买方有权对抗银行，要求法院不执行停车位。
银行在接受开发商抵押贷款时，未查明停车位的实际使用情况，存在过错。在银行设定抵押权后，不仅法律法规明确规定应对抵押品进行尽职调查，而且作为专业金融机构，具有方便调查、防范风险的优势，赋予其注意第一权利的义务，避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。
因此，银行拒绝要求继续执行抵押停车位的索赔。
中华人民共和国最高人民法院最高人民法院
最高法民终83号(2022)
上诉人(原被告、案外人)：黄燕，女。
被上诉人(原告、申请执行人)：兰州中央广场支行甘肃银行股份有限公司。
原审第三人(被执行人)：广州华骏实业有限公司。
甘肃银行中央广场支行向一审法院提起诉讼请求：1.继续执行华骏公司名称，位于广州市天河区××路××号××层××车位面积10.76㎡，产权证号为粤(2015)广州市房地产产权第0××5号，其权证号为粤(2016)广州市房地产产权证269号，拍卖价格优先受偿；2.本案诉讼费用由黄燕承担。
一审法院认定事实：2016年6月21日，黄燕与华骏公司签订了《商品房销售合同》。合同规定，黄燕在广州天河区购买华骏公司××路××号××层××车位，合同约定：建筑面积：共10.7640平方米；付款方式及期限：2016年6月21日前按交易价款100%付款，即人民币0元；交货期限：2016年7月6日前。2016年8月31日，华俊公司向黄燕发票，说明房款0元。
2016年7月4日，原甘肃银行股份有限公司兰州兴隆支行（以下简称甘肃银行兴隆支行）与华骏公司签订最高抵押合同，约定广州百嘉信集团有限公司（以下简称百嘉信公司）在甘肃银行兴隆支行办理授信业务，华骏公司位于广州市天河区的房屋和停车位，本金不超过3000元，在总额不超过6000元的限额内提供最高抵押担保。位于华骏公司名下××路××号××层××车位面积为10.76㎡、产权证号为粤(2015)广州房地产权第0××5号，属于上述最高抵押担保范围。2016年7月4日，广州国土资源和规划委员会向甘肃银行兴隆支行发放了广东（2016）广州房地产证书××9号房地产登记证明，证明权利或事项为抵押权，义务人为华骏公司，位于天河区××路××号××层××号车位。
2019年12月27日，甘肃银行股份有限公司发布《关于兰州兴隆支行并入兰州中央广场支行管理的通知》(甘肃银行发布﹝2019﹞485)内容为：“兰州市中央广场支行：为进一步优化资源配置，提高经营网点服务效率，降低管理成本，科学设立机构，总行党委决定将兰州兴隆支行纳入兰州中央广场支行管理……”
甘肃省高级人民法院（2018年）民事判决生效后，甘肃银行中央广场支行申请执行，甘肃省高级人民法院指定兰州铁路运输中级法院强制执行。在执行过程中，黄燕提出了执行异议，甘肃省高级人民法院于2021年3月29日作出了甘执异24号执行裁定，中止了以华骏公司名义在广州市天河区登记的裁定××路××号××层××执行号码停车位。在执行过程中，黄燕提出了执行异议，甘肃省高级人民法院于2021年3月29日作出了甘执异24号执行裁定，中止了以华骏公司名义在广州市天河区登记的裁定××路××号××层××执行号码停车位。
一审法院认为，本案争议的焦点是黄燕是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据有效的法律文件，甘肃银行中央广场分行对诉讼执行目标享有抵押权，国家法院民商审判工作会议纪要第126条，关于“根据最高人民法院关于建设工程价格优先补偿第一条、第二条，交付全部或大部分商品房消费者权利优先于抵押权人的抵押权，因此，如果抵押权人申请以房地产开发企业名义注册但已出售给消费者的商品房，消费者提出执行异议，人民法院将依法予以支持……”根据《全国法院民商审判工作会议纪要》的精神，黄燕如果想排除对执行目标的强制执行，必须属于《全国法院民商审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，适用《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。《全国法院民商审判工作会议纪要》第十二十五条所指的“商品房消费者”仅限于无其他用于居住的房屋买受人。本条的立法目的是保护个人消费者的居住权，要求购买的房屋直接用于满足买受人的生活需求，而不是其他需求。在这种情况下，黄燕从华骏公司购买的地下停车位不是商品房。因此，虽然黄燕购买了地下停车位，但它只是一般房地产买家，不属于《全国法院民商审判工作会议纪要》第十二十五条规定的特殊保护对象。根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行目标享有优先赔偿权，但法律、司法解释另有规定的除外。适用《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是在执行金钱债权时没有优先受偿权的房地产审查规则，本案所涉及的停车位因抵押登记而产生担保物权，并被有效判决确认为执行内容，因此，《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，黄燕无法阻止甘肃银行中央广场分行根据有效判决确认的抵押权强制执行标的物。甘肃银行中央广场的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院裁定，广州华骏实业有限公司名下允许执行××路××号××层××广州市房地产权第0号车位【产权证号为粤(2015)××5号】。
法院二审查明，甘肃银行中央广场支行提交的房地产评估咨询报告第1.1.4.物业现状及占用描述:“根据现场调查，广州市天河区金骏大厦、安骏大厦、裕福大厦、裕景大厦已完工。评估咨询店铺的部分空置部分出租，车库处于使用状态，住宅部分空置。”
二审发现的其他事实与一审一致。”
二审发现的其他事实与一审一致。
法院认为，本案争议的焦点是：黄燕是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据发现的事实，黄燕作为停车位买方，符合最高人民法院执行异议和复议案件第二十八条的四个要求，即：在合法有效销售合同前，支付全部价款，实际占用停车位，黄燕未办理产权转让登记无过错。黄燕上诉本案适用《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定黄燕对执行目标享有足以排除强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场分行主张，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，黄燕不能抵制抵押权。法院认为，最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件第二十七条规定：“申请执行人依法享有担保物权，人民法院排除执行异议不支持，但法律、司法解释另有规定”。《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即房地产买受人是否符合第二十八条规定的四个要求，能否对担保物权的执行产生争议。《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》是审查执行程序中执行异议的规范。人民法院进入审判程序后，应当对当事人的民事权益进行实质性审判，确认当事人依法享有的权利属性和有效性。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条进行审查，但也需要根据有关民事法律的规定，结合案件的具体情况，综合判断异议人的权利是否能对抗人民法院的执行。根据本案发现的事实，黄燕可以依法排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：
1、涉案停车位是保护业主基本居住权益的必要配套设施
虽然停车位不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第一款规定：“在建筑分区内，规划停车位和车库应当首先满足业主的需要。”住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区必须设置居民车辆（含通勤车辆）停车场、仓库……”，明确规定城市商品房建设阶段建设单位应设计、建设停车位、车库以满足业主强制义务的需要，给予停车位具体用途。广州《广州房地产开发项目停车位和车库租赁管理条例》也明确要求“房地产开发项目规划停车位和车库应首先满足业主的需要。“如果房地产开发项目的停车位数量少于房地产开发项目的房屋数量，每次购房者购买房屋，只能购买或租用房地产开发项目的停车位。房屋所有人出租房屋时，所拥有的停车位应首先满足承租人的需要。“虽然建筑区划中的停车位和车库不同于住宅商品房，但停车位依法附着在商品房上。其功能是满足社区业主的生活需求，是商品房提供生活功能的必要延伸和扩展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，停车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需求的属性。对于社区业主来说，一定数量的停车位和车库配备是一种与其居住权密切相关的生活利益，应当受到法律保护。在本案中，黄燕是本案涉及社区的业主。他购买的停车位是他购买的房屋所需的生活配套设施。自购买以来，一直用于停放车辆。因此，可以确定黄燕购买的停车位具有《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条特别保护“消费者购买的商品房”的必要居住权属性。
二、黄燕首先购买并占有使用案件涉及的停车位，其权利应当依法保护
2016年6月21日，黄燕与华骏公司签订了《商品房买卖合同》，约定黄燕认购华骏公司在广州天河区开发的××路××号××层××车位号，合同价0元。随后，黄燕向华骏公司支付了全部款项，并占据了涉案停车位。2016年8月31日，华骏公司向黄燕开具了广东增值税普通发票，金额为0元，并注明了涉案停车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行办理车位抵押登记。黄燕与华骏公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实含义，合法有效。黄燕有义务支付购买款，华骏公司有义务将停车位所有权转让给黄燕。黄燕支付了所有购买款项，华骏公司也交付了停车位。黄燕实际占用并使用了涉案停车位，并履行了《商品房销售合同》项下的主要义务。黄燕获得了购买停车位的占有、使用和收入权。只要华军公司履行办理产权登记手续的义务，就可以实现整个商品房销售合同转让停车位所有权的目的，即黄燕获得了完整的停车位所有权。从双方整个合同履行过程来看，符合我国房屋、停车位交付后登记的习惯。此外，黄燕不再享有简单的债权，而是接近完整的所有权，华骏只是名义上的所有者。物《权法》规定，房地产产权以登记为生效要求，登记是房地产产权变更的公示方式，登记后房地产受让人对第三人取得排他效力。但是，不动产物权登记生效只是一个原则，物权法第九条、第一百四十二条等许多地方都规定了例外情况。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。“建设用地使用权人建造的建筑所有权一般归建设用地使用权人按照房地产一体化的原则。当他人有证据证明时，他人的所有权也被依法承认，不以登记为权利取得的有效条件。在司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情况视为《物权法》第一百四十二条规定的但书情形之一。事实上，它承认商品房的买受人也可以成为房地产登记前的所有者，这是登记生效主义的一个例外。在这种情况下，黄燕因其支付和交付而获得了所有权，并拥有所有权的外观和一定的宣传权。同时，《物权法》第一百九十条规定，“抵押财产在签订抵押合同前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押设立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押。“明确了抵押后不得对抗先承租权的规则。《民法典》第四百零五条增加承租人占有租赁物作为对抗后抵押权的要求，进一步明确了对抗后抵押权的公众效力。在这种情况下，虽然黄燕和华军公司是销售关系，而不是租赁关系，但《民法典》第四百零五条规定，精神在处理先权利和后权利保护顺序时具有参考价值。因此，黄燕在案件中获得的停车位权利应优于一般债权的保护，其所有权应公布后期设定的抵押权。甘肃银行中央广场分行对黄燕的权利有适当的注意义务。
三、甘肃银行中央广场支行未履行必要的注意义务，在案件涉及的停车位设置抵押权
4.甘肃银行中央广场支行在防范和控制交易风险方面具有优势
本案中，黄燕与甘肃银行中央广场支行就涉及停车位的权利发生冲突。根本原因是华骏公司先出售后抵押的严重不诚实行为。在我国商品房和停车位销售中，一般存在先交付后登记、登记时间长的现实。买方通常缺乏有效的手段来防范开发商“一房两卖”或“先卖后抵”的交易风险，在产权登记中处于被动地位。在开发商华骏公司销售停车位的过程中，黄燕于2016年6月购买并支付了价格，同时占用了停车位。甘肃银行中央广场支行于2016年7月4日设定了抵押权。黄燕基本上没有机会控制风险，也没有因为自己的原因办理过户登记。承担交易风险是不公平的。在银行设定抵押权后，不仅法律法规明确规定应对抵押品进行尽职调查，而且作为专业金融机构，具有方便调查、防范风险的优势，赋予其注意第一权利的义务，避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。在这种情况下，甘肃银行中央广场分行发现居住区停车位已被占用，如果不直接设置抵押和贷款，但适当了解停车位的实际权利，评估风险，将避免华军公司无法偿还贷款和黄燕停车位权利冲突纠纷。
此外，甘肃银行中央广场支行主张黄燕在签订《商品房销售合同》时知道，涉案停车位设置了抵押权，因此存在过错。经调查，涉及停车位销售确实有外人抵押，但抵押与甘肃银行中央广场分行抵押无关，在甘肃银行中央广场分行设置抵押之前，甘肃银行中央广场分行声称买方有过错，依据不足，依法无法建立。
虽然甘肃银行中央广场支行在案件涉及的停车位上设置了抵押权，有效对抗第三方，但黄燕在抵押前实际占用了停车位，并支付了所有价格，对未办理产权登记没有过错。甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时未履行必要的注意义务，存在过错。考虑到上述因素，有必要优先保护黄燕的权利。因此，可以认定，黄燕对涉案停车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的合法权益。一审法院仅以黄燕的权利为理由，根据最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件第二十七条，驳回黄燕执行异议，支持甘肃银行中央广场分行诉讼请求，适用法律不当，法院依法纠正。
综上所述，黄燕的上诉请求已经成立，法院依法予以支持。法律适用不当的一审判决，法院应当依法予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定〈中华人民共和国民事诉讼法〉第三百一十一条第二项规定的解释，判决如下：
甘肃省高级人民法院(2021)甘民初41号民事判决撤销；
二、驳回甘肃银行股份有限公司兰州中央广场分行的诉讼请求。
甘肃银行股份有限公司兰州中央广场支行承担一审受理费100元；甘肃银行股份有限公司兰州中央广场支行承担二审受理费100元。
甘肃银行股份有限公司兰州中央广场支行承担一审受理费100元；甘肃银行股份有限公司兰州中央广场支行承担二审受理费100元。
二〇二二年六月二十九日
发布于 2023-08-14 12:15:44
