房产证预告登记（房产证预告登记买房这件事,对于个人或者说整个家庭都是很重要的）
买房对个人或整个家庭来说都是一件非常重要的事情。由于交易量大、交易周期长、交易流程复杂，交易过程中存在许多法律风险。拿起法律武器，充分利用法律制度，是防范风险的最佳途径。今天给大家安利一个可靠方便的法律武器——预告登记。
首先，让我们来看看一个真实的案例
今年2月底，孙先生通过一家著名的房地产经纪人购买了一套二手住房。在签订合同时，他询问了房地产登记信息。在确认没有问题后，孙先生办理了网上签约，并支付了150万元的购房款，同意在6月份转让所有权。
在此期间，孙先生多次联系过户，但原业主因各种原因拖延过户，拒绝露面。看到转让时间即将到来，孙先生还书面通知了逾期转让的法律责任，但原房主还是找各种借口拖延转让。
为了了解真实情况，孙先生去房地产登记中心查询登记情况，但惊讶地发现：显然签订合同拉生产调整房屋一切正常，怎么不久，购买房屋实际上被查封！最后，孙先生不得不终止合同，要求对方退还150万首付，但这是一个漫长的过程，也耽误了买房的好时机。
对于买家来说，核心需求是获得房屋的产权。一般来说，我们都知道，在签订合同之前，我们应该检查房地产登记信息，并确认购买的房地产是“干净的”，即没有抵押品和扣押品，以防止我们在给钱后无法通过家庭。在这种情况下，孙先生也这样做了，但这并不能完全保证交易的安全和无忧无虑。从签订合同到正式转让房地产至少需要几十天或几个月。在此期间，也可能存在法律风险，阻碍房地产转让。
多卖一套房子意味着房东同时把房子卖给多个买家，但只有一套房子。最后，他们只能交付房地产并为一个人办理转让手续，其他买家将遭受损失。
有时房东负债累累，看到债权人会起诉，想卖掉房子来偿还债务或转让资产，在转让完成之前，债权人可以向法院申请司法扣押，买方不能处理财产转让。
一些不诚实的房东，在签订合同后，再以出售的房地产抵押贷款，抵押后，房地产难以转让。即使可以转让所有权，买方也必须承担财产抵押贷款，并承担债务。
面对上述法律风险，《物权法》赋予我们一种非常好的法律武器，可以有效防范上述三种风险，即“预告登记”制度。
预告登记的法律依据是《物权法》第二十条和《民法典》第二百二十一条。
民法典第二百二十一条 当事人签订房屋买卖协议或者其他房地产产权协议，可以按照协议向登记机构申请预告登记，以保证未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置不动产的，不具有物权效力。预告登记后，债权自房地产登记之日起90日内消除或者未申请登记的，预告登记无效。
预告登记制度的目的是限制房屋卖方对房地产的处置，以确保买方在未来获得房屋所有权。可防止预告登记后任何不利于买方请求权的物权变更。具体来说，它可以在以下三个方面发挥作用：
在一房多卖的情况下，每个买家都处于相互竞争的关系中，都希望把房产转让给自己。有人办理预告登记的，根据预告登记的有效性，房地产登记机关在预告登记期间不办理其他人的房地产转让申请。办理预告登记后，保护权利人独自要求房地产转让的权利，排除其他人办理房地产转让，可以在一房多卖的竞争关系中取胜。
办理预告登记后，外人可以申请司法机关查封。作为买受人，由于预告登记已经办理，可以依法向执行法院提出执行异议，要求解除法院查封。预告登记的效力也可以更好地防止被司法查封的风险。
根据有关规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，房地产不能再办理抵押登记，即使非法办理抵押登记，也不具有物权效力。此时，可以有效防止购买被房地产抵押。
最后还有一个误区需要澄清:
许多人错误地认为，在办理房屋买卖合同备案登记后，他们已经办理了预告登记，或者在办理了合同备案登记后，一切都会好起来。这是片面的观点，误解了合同备案登记的有效性，混淆了合同备案登记和预告登记。
合同备案登记是根据《城市房地产管理法》等法律规定的行政措施，预告登记是《物权法》规定的民事物权行为。
合同备案登记是为了规范交易秩序，在一定程度上可以防止一房多卖，但不能防止查封和抵押。预告登记制度是保护买受人要求转让权的保全制度。
合同备案登记一般由房地产管理部门办理，房地产交易中介公司也可办理。房地产登记部门必须办理预告登记。
《 房地产登记暂行条例实施细则（2019年修订）第八十五条第二款预告登记生效期间，未经预告登记权利人书面同意处分房地产权申请登记的，房地产登记机构不予处理。
《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，受让人提出停止处置异议的，人民法院应当支持财产登记条件，受让人提出排除执行异议的。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条未经预告登记权利人同意，转让房地产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定确定其不具有物权效力。
最后，最重要的是法律效力不同。合同备案登记一般只能起到固定证据的作用，但不能防止查封、抵押等行为，也不能保证请求权的实现。预告登记是一种具有物权效力的物权行为，可以防止房地产抵押、查封、一房多卖而无法转让所有权，从而保证购房者实现物权。
发布于 2023-08-08 08:58:16
