房产证归档流程（2019年二手房交易流程！（收藏））
想买新房，市区太贵，郊区太远，收楼时间太长！想买二手房，又怕被中介坑，被业主套路？
存款越多越好吗？什么时候应该给首付？怎样才能知道业主的房子是否被抵押？如果老业主不处理欠款怎么办？什么时候才能拿到新证？
今天，小编对二手房买卖进行了扫盲整理，整理了从产权调查（开始）到收房（结束）的二手房交易流程。以上问题可以在本文中找到，希望能帮到大家~
所需时间：1个工作日：
说明:查册是指根据房地产地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号的任何条件，对房地产的所有权进行查证。通过查册，可以获得房地产所有人、面积、结构、违规、抵押、查封等书面证明材料。
方法:到房管局或房地产交易中心查询(买家多通过中介查册)
(二)房地产地址、地号、房地产证登记号、房地产证号
(1)有抵押需要赎契或转让抵押才能转让所有权，有查封必须解封可以转让所有权。
(2)房地产的所有者有几个人，在签订后续合同时需要几个人的名字。
(2)房地产的所有者有几个人，在签订后续合同时需要几个人的名字。
（3）在签订房地产销售合同时，共有人不能到场的，应当出具经公证的委托书和代理人身份证明，代理人应当代为签订合同。
Part 2 交定金
所需时间:1个工作日:
解释：存款不是“预付款”或存款，而是一个特殊的法律概念。一般来说，一方向另一方支付一定数额的货币，以确保合同的履行。给定金的一方不履行义务的，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方不履行义务的，需要双倍返还定金，即“定金罚款”。
定金不是一个特殊的法律概念，属于“预付款”，不适用于“定金罚款”。购买二手房时，给定金的一方一般为买方，接受定金的一方为业主。购买定金的上限不得超过合同交易总价的20%。签订合同后，押金可以扣除所需付款。
方法：如果房屋仍在抵押中，最好将押金交给第三方，而不是直接交给业主。有两种方法：
(1)选择买卖双方信任的第三方，如中介，在支付定金时签订简单协议，约定赎回后向卖方支付定金；
(2)买卖双方到银行签订监管协议，将定金交给银行监管，约定在交易中心完成交付手续后转入卖方账户。
一般来说，交定金时会签订预约买卖合同，合同上至少要注明物业地址、交易金额、交货时间、违约金和违约责任。
（1）一线城市房价波动较大，特别是当房价上涨时，卖方可能会违反合同而不出售。为防止这种情况，买方可以支付全额定金（20%）或约定高额违约金，以增加违约成本。
（2）定金交给第三方监督的，应当在预约销售合同中注明“定金交给第三方监督的，视为卖方收到，卖方拒绝履行合同理由未收到定金的，视为违约”，以防止卖方以没收定金为由购买房屋。
（3）为避免业主在交付前拖欠费用，除签订预约销售合同外，最好签订交付保证金协议，同意从保证金中扣除一定金额（如1万元）的保证金。检查家具、电器完好，缴纳水电、物业管理等费用，交钥匙后退还押金。
Part 3 签订三方合同和网上签约
所需时间:1个工作日:
解释：三方合同是我们通常所说的销售合同，上面会加盖中介印章。签订三方合同后，登录当地住房管理系统，按照约定的合同条款输入数据，经买卖双方核对确认后打印、签字盖章，完成网上签约。
（1）合同主要约定产权、房价、押金、付款方式、付款条件、履行期限、交付时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。
(2)房地产有共有权人的，应当让共有权人一起签字，避免共有权人不同意后续交易失败的可能性。
（3）由于租户有优先购买的权利，如果房屋有租赁，租户应签署放弃优先购买权的证明，以避免因侵犯优先购买权而导致交易失败。
(4)房屋有户口的，应当同时在合同中注明户口迁出的日期和违约条件。
所需时间:1-2个月:
解释：一般来说，赎回是业主的责任，与买方无关，因为业主没有偿还抵押贷款。也就是说，在房屋出售之前，业主必须还清银行贷款，取消抵押登记，取回房产证的整个过程。
赎回方式:(1)业主通过担保公司向银行借款赎回房屋，需要产生0.8%的担保费和0.4%的短期赎回利息。买方房产证出来后，他会去银行抵押。
(2)买方通过担保公司向银行抵押，然后银行将赎回的房款交给卖方，只需要产生担保费，但买方需要提前提供房屋。
(1)如果交易过程总是因事故而终止，或者房屋被查封，买方将承担更大的风险。
Part 5 银行评估
所需时间:1个工作日:
解释：当业主赎回合同时，买方可以同时签订抵押贷款合同，然后银行将指定评估公司对房地产进行评估，评估和批准银行贷款权利的价值，然后出具贷款同意书。
方法：在银行申请贷款时，买卖双方必须携带身份证原件、收入证明和销售合同。
(1)银行评估的现状与市场交易价格基本持平，部分地方高于市场交易价格。
（2）评估价格影响银行贷款金额。如果评估价格低于交易价格，则贷款金额按评估价格计算。
Part 6 签订抵押贷款合同
所需时间:1个工作日:
解释：一般是指买方与卖方签订房地产销售合同，支付第一笔购买款项后，将购买的房地产及相关权益抵押给银行，银行向买方提供贷款，作为买方除第一笔款项外的购买款项。购房人与银行就房地产抵押签订的合同称为房地产抵押合同。
方式：三种贷款类型：商业贷款： 公积金贷款 组合贷款
（1）银行一般不申请个人贷款，需要通过专业的房地产担保公司向贷款银行填写房屋抵押贷款申请表，并提供身份证、收入证明、房屋销售合同、担保书等法律文件。
（2）贷款银行经审查合格后，向买方承诺贷款，并根据买方提供的房屋销售合同和银行与买方签订的抵押合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内直接将贷款资金转入卖方在银行账户。
(3)抵押合同需要利率、浮动、还款期限、还款方式、月还款等。；只有双方准备好信息，才能提交银行申请贷款。
Part 7 银行同意贷款通知书
所需时间:1个工作日:
说明:银行内部各级对申请人进行审核后，将给予二手房按揭贷款审批书，说明同意贷款的金额、期限和利率。
(1)部分银行同贷书上不写贷款利率，以贷款时的利率执行；除同贷书同意贷款金额外，剩余为首期款。
Part 8 涂销和递件
所需时间:1个工作日:
说明:涂销是指涂销抵押，即偿还银行贷款，取消房地产抵押登记，从银行取出房地产证原件(通常称为红皮书)。
交付是指向房地产交易所申请产权转让的过程，即买卖双方向房地产交易所提交材料进行审核，审核成功后收到收据。
(1)卖方:身份证(夫妻双方)、房产证、户口簿、婚姻证明、其他房屋信息(原发票等)；
(2)买方:身份证(夫妻双方)、户口簿(夫妻双方)、婚姻证明、子女户口簿、未成年子女出生证明、非广州户口提供一年以上社保证明或纳税证明。网上签约合同(当场打印)
(1)最好同时申请涂销和递件，可以节省时间
(2)一般情况下，产权转让申请审核成功收到收据。双方到税务窗口征税后，收到业主房地产证原件和材料，按合同成功支付首期付款，业主要求支付首期付款；目前，房屋管理局要求最好使用银行资金托管。
Part 9 第一阶段和资金监管
所需时间:1个工作日:
说明:房屋转让前可以将第一期放在银行监管中。转让成功后，银行将第一期付款交给业主，采取资金监管的形式。
Part 9 第一阶段和资金监管
所需时间:1个工作日:
解释：您可以在房屋转让前将第一阶段放在银行监管中。转让成功后，银行将第一阶段付款交给业主。这是以资本监管的形式进行的。买方也可以在转让当天直接将第一阶段付款交给业主。
方法：采用资本监管的方式，买卖双方到银行签订资本监管协议，然后在银行开立户口，同意在买方转让并取得新的产权证书后，将第一笔款项打给卖方。
如果交易顺利完成，银行将向卖方支付款项；如果中间有问题，交易终止，将首付款返还给买方。通过抵押银行办理资金监管，银行不收费，如不收取单笔500元左右的监管费。
（1）从公平的角度来看，银行会要求买卖双方在签订监管协议时签署贷款书，这样买卖双方就可以在没有买卖双方亲自到银行的情况下贷款，也可以避免买卖双方当时不配合贷款。
（2）有时银行的评估价格低于交易价格。如果发生这种情况，按银行贷款70%计算，支付的首期款金额为[交易总价-银行评估价*70%]
Part 10 完税过户
所需时间:1个工作日:
说明:成功收到递送申请审核的收据，国家规定只有缴纳税费的房屋才能转让所有权。在交易中心，买方和抵押中介检查了数量证明、契税、个人所得税、增值税、土地交易服务费、产权登记费、购房发票、收据（上述新证书日期）
注：缴纳全部税款后，换取契税完税证明和购房票后转让；换取新证明收据。
Part 11 出新证
所需时间：7个工作日：
说明:房地产交易登记中心在网上签字、交易交付、完税转让、办理二手房转让登记后出具新房产证。
Part 11 出新证
所需时间：7个工作日：
解释：网上签字、交易交付、纳税转让、二手房屋转让登记后，房地产交易登记中心颁发新的产权证书。买方在交易中心携带身份证和抵押中介，支付5元印花税，盖印花税印章，检查身份证信息，即可获得新的产权证书。
Part 12 归档
所需时间：5个工作日：
说明:交易登记部门将档案送市房地产档案馆备案，备案并提供档案使用。购房者可在房管局网站上查看新房产证登记号的归档进度，发现“档案处理完毕，可供使用”，说明已归档。
Part 13 入押
所需时间:1个工作日:
解释：房地产抵押登记是指房地产及相关权益以一定的权利价值抵押给银行，银行与借款人关系建立后，向房地产登记机关提供其他房地产权利登记的相关信息。在交易中心，购房者和抵押中介将夫妻身份证及复印件、房产证、80元入押登记费、手印和摄像头照片带到交易中心。交易中心收到了入押信息并收到了收据（上面将说明出押日期）。
抵押登记费:80元/套
Part 14 出押
所需时间：7个工作日：
解释:出押是指房地产抵押登记后出具的其他房地产权证。其实出押就是出具房地产其他权证，是银行留存的，上面写着哪家银行借了多少钱。购房者和贷款银行的人到交易中心缴纳5元房地产其他权证的印花税，房地产证和其他权证让银行的人拿走。贷款后，房产证还给购房者。
（1）根据担保法，财产有抵押，即其他权利证书未取消，财产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权转让等相关手续。
出押费：房地产其他权证印花税5元。
Part 15 公积金贷款审批
所需时间:30-60个工作日
解释：公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金贷款审批）。
Part 16 放款
所需时间：1-3个工作日
解释：根据买方提供的房屋销售合同和银行与买方签订的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记，将贷款资金直接转入指定银行账户的原业主。
（1）买方首先咨询抵押中介是否贷款，通知原业主贷款，公积金中心向银行贷款，银行向原业主账户贷款有工作时间，但一般不超过3天。 (2)目前银行限额不足将适当推迟贷款，具体取决于各银行限额；公积金不受银行限额的影响。 Part 17 收房 所需时间：1个工作日： 解释：卖方和买方交接房屋、钥匙、门禁卡；包括合同附带家具、家电、维修基金等；附属房屋包括水费、电费、煤气、有线电视、管理费转让、银行扣除账户变更和费用结算。 (一)核实缴纳水费、电费、煤气有线电视、管理费等费用。 在这里，二手房交易的整个过程就结束了~买家可以快乐地住在自己的房子里~一般来说，整个过程大约需要2-4个月，在赎回、贷款、贷款等环节受到银行批准的很大影响。 发布于 2023-08-03 20:55:21
