房产证借给别人贷款房产
房地产作为房地产，在所有权纠纷的情况下，属于纠纷当事人之间的内部法律关系，不仅应当根据房地产登记簿中规定的所有人确定，而且应当根据实际的法律关系来判断其权利所有权。
在实践中，借钱买房是以借钱买房为由，然后通过抵押贷款获得金融机构的信贷资金。其真正目的是获得贷款，而不是真正的房屋销售合同关系。当事人没有房屋买卖的真实意图，即使房地产已经登记为名人的名义，房屋的实际权利也应属于借款人。名人以自己的名义将登记的房屋卖给第三人。如果第三人没有善意取得，即使他已经办理了转让登记，他当然也不会取得房屋的物权。借款人作为房屋的实际权利人，有权要求名人和非善意取得第三人协助办理产权变更登记。
2003年3月15日，村委会决定村委会负责偿还涉案房地产等房屋顶名称的贷款。贷款到期后，两张证书以村委会的名义转让给村委会。2003年9月25日，朱承租涉案房地产并占用至今。2010年6月7日，B开发公司与张某签订《市场楼贷款协议》，将涉案房产等多套房屋由张某顶名办理抵押贷款。2011年3月27日，朱某与A村委会签订了《市场营业房购房协议》，购买涉案房产。2011年3月25日、28日，朱某分两次交付全部房款。2013年2月18日，银行向张某收取贷款，并向法院起诉。2013年4月16日，张某银行贷款结清。之后，银行向法院撤回了诉讼。至于购房款的交付，淄博中信有限公司会计师事务所出具了淄博中信会计师专项审计[2022]1号专项审计报告，规定张某未向B开发公司支付购房款。A村委会、B开发公司也表示，张没有向涉案房地产支付购房款。
2017年4月10日，张某与徐某签订房地产买卖协议。协议规定，张自愿将涉案房产出售给徐，价格为260 000元。同日，张某及其配偶出具收据，称收到徐某购房现金150元 000元。2017年4月13日，张某及其配偶出具收据，称收到徐某购房款现金110 000元。2017年4月21日，涉案房地产以徐及其配偶的名义登记。
此外，还发现高某是徐某的母亲，与张某是亲戚，曾是A村委会成员，也是B开发公司的股东。2011年11月8日，高某取消了房产证、土地证、契证，包括涉案房产。
此外，张及其配偶承认B开发公司与其两人签订了顶级贷款协议，A村委会负责12套房屋的顶级贷款。A村委会未按时偿还贷款本息后，徐筹集资金偿还贷款本息。根据协议，该财产属于张。张某名下顶名的12套房屋已转让给徐某4套。
山东省桓台县人民法院于2022年2月18日(2021)民初4482号作出民事判决:被告B开发公司、被告A村委会、被告徐、被告张、被告张、被告徐在判决生效后10天内协助原告朱办理房地产转让登记。徐某、张某拒绝接受一审判决，并向山东省淄博市中级人民法院提起上诉。2022年7月8日，山东省淄博市中级人民法院作出民事判决(2022)鲁03民终1865号:驳回上诉，维持原判。
《民法典》规定，房地产产权的设立、变更、转让应当依照法律规定登记；因财产所有权发生争议的，利害关系人可以要求确认其权利。在实践中，房地产所有权往往存在争议，因为借名买房等交易避免了国家调控政策和贷款政策。就本案而言，主要争议在于借名买房时对房屋所有权的认定和处理。
一、贷款借名买房时，应根据实际权利情况判断房屋所有权。
房地产登记簿是物权所有权和内容的基础，具有权利推定效力，即房地产登记簿中记载的权利主体原则上应当推定为房地产所有人。在司法实践中，发生异议登记时，应当根据实际权利情况判断房地产所有权。笔者认为，判断房地产实际权利人，可以参照最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件第二十八条，金钱债权执行，买受人以被执行人名义登记房地产，符合下列情形，其权利可以排除执行，人民法院应当支持：（1）在人民法院查封前签订合法有效的书面销售合同；（2）在人民法院查封前合法占有房地产；（3）已支付全部价款，或部分价款已按合同约定支付，剩余价款按人民法院要求交付；（4）因买受人自身原因未办理转让登记。也就是说，当对注册房地产权利的所有权存在争议时，实际权利人可以从销售合同是否真实有效、房地产是否合法占有、全部或大部分价格是否支付等方面提供证据，以推翻注册的推定力。也就是说，当对登记的房地产所有权存在争议时，实际权利人可以从销售合同是否真实有效、房地产是否合法占有、全部或大部分价格是否支付等方面提供证据，以推翻登记的推定力。法官应当综合考虑证据是否高度覆盖，是否足以证明登记内容偏离客观事实，并作出房地产真实所有权的判断。本案中，B开发公司以张及其配偶的名义将涉案房产等多套房屋转让给张及其配偶，其真正目的是规避贷款障碍，获得贷款。
B开发公司与张签订的《市场楼贷款协议》有效。在司法实践中，最高人民法院认定，借名人与名人为避免国家限购政策而签订的《房地产持有协议》因违反公序良俗而无效。在271号最高法民民民事判决中，认定借名买房合同是当事人的真实意图，没有证据证明借名买房违反了法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。笔者认为，借名买房合同是否有效，应根据案件证据综合判断。在这种情况下，借名买房是为了避免金融机构的贷款限制政策。这种行为是否因违反公共秩序和良好习俗而导致贷款买房合同无效，主要是为了检查相应的政策是否违反经济和社会管理秩序，涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公共秩序和良好习俗。B开发公司与张签订的《市场建筑贷款协议》基于保护公民意志自治的原则，在没有充分证据证明严重违反公共秩序和良好习俗的情况下，应认定为有效，但只对双方具有约束力。
涉案房屋所有权是否转让。根据案件证据，在张及其配偶知道贷款和借名买房，没有证据证明B开发公司支付房价，从未占有房屋，法院综合认定B开发公司与张及其配偶内部关系，B开发公司是房地产的实际权利人，张及其配偶无权处罚房屋，没有不当。
第二，第三人不支付对价，明知名人不是真正的房屋权利人，转让房屋不构成善意。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处罚权人将房地产转让给受让人的，受让人以合理价格登记或者交付房地产的，受让人取得房地产所有权。在物权转让中，登记具有权利推定的效力。第三人善意取得的，为保护交易秩序和交易安全，法律优先保护通过交易行为获得物权的信托登记内容和第三人。但是，如果第三方不善意取得，当然不能根据表面登记来确认真实的权利。在这种情况下，第三人徐某等人是否构成善意取得，应重点分析以下内容。
第一，徐某是否知道房屋所有权的真实情况。作为B开发公司的高级管理人员和A村委会的工作人员，高知道张的顶级贷款和结算。而张某与高某、徐某亲属关系密切，徐某应该知道张某不是房地产的实际所有者。
二是徐某与张某签订房屋买卖合同的背景。与一般基于生产生活需要的商品房买卖不同，徐某与张某之间的房屋买卖。在另一起案件中，张某及其配偶认可了张某名下的十二套房屋，并将四套房屋转让给徐某。根据常识，在购买房地产之前，特别是在向同一人购买多套房地产之前，一般人会调查房地产情况。徐以张的名义购买了许多顶级贷款，显然不是完全基于生产和生活的需要。
第三，徐是否以合理对价购买涉案房屋。根据案件证据，徐某在购买涉案房地产时分两次支付现金26万元。与市场价格相比，存在明显的不合理之处。结合徐某从张某处购买多处房地产，对房款的交付方式和金额存在疑问，张某拒绝对房款的交付进行调查、解释和解释，仅根据两份现金收据，徐某无法证明徐某以合理对价购买涉案房屋。因此，徐某应承担举证不能的责任。
因此，徐和其他当事人应该清楚地知道所涉及的房屋所有权的真实情况，也没有支付合理的对价，法院认定徐和其他人不构成善意，没有不当。
三、实际权利人另行与他人签订房屋买卖合同的处理。
《物权法》和《民法典》对合同效力和物权变更效力的规定一致，即当事人签订设立、变更、转让、消除房地产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，B开发公司作为房屋的实际权利人，通过A村委会与朱签订房屋销售合同，依法成立并生效。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行义务，遵循诚信原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。根据B开发公司与朱签订的房屋销售合同，虽然朱不当然获得有争议的房屋产权，但有权要求对方按照合同变更登记，这是合同对方B开发公司应承担的合同义务。因此，当朱支付全部房款并一直占有房屋时，B开发公司应履行转让登记义务。
根据人民法院审级职能定位改革的要求，一审案件应当注重查明事实和纠纷的实质性解决。在合同相对性方面，徐某等人与朱某没有合同关系，也没有合同义务。然而，在法律因果关系方面，徐等人非善意取得涉案房屋，与朱能否取得合同利益具有直接的法律影响。考虑到司法成本、效率和社会效益，一次性解决三方之间的法律关系具有法律可行性、实践合理性和经济效率，第三方徐应配合。因此，法院直接判决第三人徐等人协助履行产权变更登记，合理合法，也符合解决纠纷的实质性要求。
综上所述，贷款引起的纠纷，应重点关注房屋属性、合同目的、当事人是否真实、合同履行、合同内容是否违法、是否违反公共秩序和良好习俗，重点关注是否有足够的相反证据推翻房地产登记权利人，确定房屋的实际权利人，维护当事人的合法权益。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条房地产产权的设立、变更、转让、消除，依法登记，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权不得登记。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条除法律另有规定或者当事人另有约定外，当事人签订设立、变更、转让、消除房地产权的合同生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产所有权证明是权利人享有不动产所有权的证明。房地产所有权证书中记载的事项应当与房地产登记簿一致；记录不一致的，以房地产登记簿为准，除有证据证明房地产登记簿有误外。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处罚权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或动产的所有权：
(一)受让人转让房地产或者动产时善意；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的房地产或者动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。
受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处罚权人要求损害赔偿。
受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处罚权人要求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款的规定。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行义务。
当事人应当遵循诚信原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同时，应当避免资源浪费、环境污染和生态破坏。
《最高人民法院关于适用物权的解释》（1）第二条当事人有证据证明房地产登记簿的记录与真实权利状态不一致，是房地产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应当予以支持。
《中华人民共和国物权法》第九条房地产产权的设立、变更、转让、消除，依法登记，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权不能登记。
《中华人民共和国物权法》第十五条除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人签订设立、变更、转让、消除房地产权的合同，自合同成立之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处罚权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或动产的所有权：
(一)受让人在转让房地产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的房地产或者动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。
受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处罚权人要求赔偿损失。
受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处罚权人要求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（1）》第二条当事人有证据证明房地产登记簿的记录与真实权利状态不一致，是房地产产权的真实权利人，请求确认其享有的，应当予以支持。
一审独立审判员王鹏：
法官助理：朱晗冰 书记员：郝灵姗
作者：山东省桓台县人民法院 朱晗冰
现任山东省桓台县人民法院审判委员会委员、一级法官王鹏。
山东省桓台县人民法院五级法官助理朱汉冰。
版权归原作者所有，向原作者致敬
发布于 2023-08-02 15:17:13
