房产证查封（查封不动产的效力及顺位如何认定？）
(2021)中国建设银行股份有限公司兰州西固支行、交通银行股份有限公司甘肃分行等贷款合同纠纷执行监督执行裁定
申诉人(利害关系人)：兰州西固支行(以下简称建行西固支行)是中国建设银行股份有限公司。
申请人：交通银行股份有限公司甘肃分行（以下简称交通银行甘肃分行）。
被执行人:二十一冶建设集团有限公司(以下简称二十一冶集团公司)。
甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称兰州市中级人民法院）计划在交通银行甘肃分行与二十一冶金集团公司金融贷款合同纠纷案中查封二十一冶金集团公司所有甘肃省××××拍卖新区案涉社区105套住宅用房。
中国建设银行西固分行向兰州中级人民法院提出执行异议，要求：1。其中25处房地产优先于交通银行甘肃分行；2。裁定交通银行甘肃分行不得对25处未登记的房地产进行查封；3。停止执行25处房地产的拍卖款。
兰州市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条第一款第二款的规定，建行西固支行对本案拍卖的部分房地产不主张实体权利，属于对执行行为的异议，认为妨碍其查封、轮候查封债权的赔偿以及部分房地产查封顺序第一的异议理由和请求，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查(见《民事诉讼法》第二百三十二条的修订)。兰州新区房地产公司和兰州新区房地产中心出具的《关于兰州新区房地产公司》××××2018年6月1日，新区案涉社区房地产查封说明专门确认了权属不明导致查封顺序不明确的情况，明确了交通银行甘肃分行查封的330套房地产(包括交通银行甘肃分行申请拍卖的105套房屋)。兰州新区房地产中心发布的“法院查封21冶金建设集团有限公司社区财产时间”进一步明确查封21冶金集团公司社区财产，未办理房屋产权转让登记手续，兰州新区房地产公司查封财产权利，也明确查封协助机构、时间。可以看出，被查封的房地产未以21冶金集团公司的名义转让登记。被查封房地产的实际权利人为兰州新区房地产公司。在这种情况下，法院宣布查封案件中涉及的房地产行为符合法律规定。可以看出，被查封的房地产未以21冶金集团公司的名义转让登记。被查封房地产的实际权利人为兰州新区房地产公司。在这种情况下，法院宣布查封案件中涉及的房地产，符合法律规定。2018年6月21日，中国建设银行西固支行申请查封房地产（包括25处房地产）。因此，建行西固支行认为，在查封案件涉及的15处房产之前，优先考虑拍卖价格的索赔没有事实和法律依据。建行西固支行还主张本案查封未办理登记手续，效力不能对抗已办理登记的查封效力。因查封已登记的房地产，应当通知有关机关办理登记手续。虽然具有公示效力，但并不意味着查封以登记为生效条件。本案查封的房地产未以21冶金集团公司名义登记，法院公告查封，并要求查封财产的实际权利人协助执行，具有公示效力。因此，建行西固支行后期登记查封效力不优于本案前公告的查封效力。建行西固支行误解了“未办理登记手续的，不得对其他已办理登记手续的查封、扣押、冻结”的规定。兰州市中级人民法院于2021年3月9日作出甘01执异342号执行裁定，驳回建行西固支行的异议请求。
建行西固支行拒绝接受兰州市中级人民法院的上述裁定，并向甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃省高级人民法院）申请复议。2021年4月8日，甘肃高院作出(2021)甘执复77号执行裁定，驳回建行西固支行复议申请，维持兰州中级人民法院(2021)甘执异342号执行裁定。
建行西固支行向最高人民法院申诉纠正甘肃高等法院裁定的错误。其主张的主要事实和理由是：
1、2018年6月21日，甘肃高等法院根据申诉人的申请，向兰州新区房地产中心（2018）发出协助执行通知，冻结了21冶金集团公司152套房地产（房屋号），其中第一套97套，轮流查封55套。在交通银行甘肃分行的案件中，兰州中级人民法院向兰州新区房地产公司发出了协助执行通知（2018年6月1日），该通知没有具体的住房号码。
2、甘肃高等法院的认定违反了扣押和冻结规定的明确规定，因为虽然涉案社区的房地产没有办理房地产证，但有明确的所有权登记和初始登记。2018年1月，天津市第一中级人民法院通过查封登记查封了涉案社区55处房地产。
三、兰州中级人民法院未公布，甘肃高等人民法院张贴的公告是交通银行甘肃分行自行制作、张贴的公告。
4.本案查封时，甘肃高等法院已向申诉人发出保全案件执行通知，明确记载第一封97套，轮候查封55套。现在，第一封的效力被否定了，存在明显的矛盾。
最高人民法院认为，甘肃省高等法院和兰州市中级人民法院认定，交通银行甘肃分行对涉案社区330处房地产的查封顺序先于建行西固支行，存在事实不清、法律依据不足等问题。具体为：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020年修订)》(以下简称查封、冻结规定)第七条、第八条的规定，查封房地产时，房地产未登记的，可以通知其管理人或者建筑物的实际占有人。并在显著位置张贴公告完成查封；房地产有所有权登记的，应当通知有关登记机关办理登记手续完成查封。此时，未办理登记手续的，不得与其他已办理登记手续的查封、扣押、冻结作斗争。
本案中，根据兰州新区房地产中心于2019年12月26日向兰州中级人民法院发布的《21冶金建设集团有限公司法院查封涉及社区房地产的时间》，2018年1月3日，天津市第一中级人民法院在兰州新区房地产中心查封了涉案社区55处房地产，也就是说，2018年1月，至少部分房地产可以办理查封登记。因此，在兰州市中级人民法院执行交通银行甘肃分行申请执行案件时，案件涉及社区的房地产是否可以办理查封登记，有多少套房屋可以办理查封登记，这是判断查封行为是否可以优先考虑后续查封行为的基础，甘肃省两级法院尚未查明此事实。同时，兰州市中级人民法院(2018)甘01执保326号协助执行通知书中没有注明查封案件涉及的小区房产房号。如何区分与本案等案件查封房屋的关系，也需要进一步查明。
此外，申诉人还提出，兰州市中级人民法院在执行交通银行甘肃分行申请执行案件时，并未实际在涉案社区的显著位置张贴公告。这一事实对确定查封效果具有基本意义，应一并查明。
此外，申诉人还提出，兰州市中级人民法院在执行交通银行甘肃分行申请执行案件时，并未实际在涉案社区的显著位置张贴公告。这一事实对确定查封效力具有基本意义，应一并查明。兰州新区房地产中心出具的查封时间说明只是对事实的描述。各查封行为的法律效力顺序应当依法判断。因此，执行法院应当查明涉案社区共有多少套房屋，不同时间段的所有权登记，每个案件查封多少套（是否有具体的房屋号）、在拟拍卖或实际拍卖多少套、重叠关系等基本事实的前提下，确定以21冶金集团公司为被执行人的社区房屋的查封顺序，并依法执行。
综上所述，建行西固支行部分申诉请求成立，法院予以支持；甘肃高等法院(2021)甘执复77号执行裁定，兰州中级人民法院(2021)甘执异342号执行裁定事实不明确，应予以撤销。本案由兰州市中级人民法院重新审查处理。
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