房产证咋办（丈夫婚前买下房产,婚后加上妻子名字,离婚时房产怎么分？）
上午9点30分，半岛问法热线准时响起，鲁桂霞律师接到市民张先生的咨询。“几年前，我和朋友买了一处房地产进行投资，并使用了对方的名字，但这位朋友私下拿到了房子的房地产证，并以自己的名义登记了房子。知道这件事后，我很生气。找到朋友后，对方和我签了协议。协议明确了我们购买房屋的投资份额。我现在想知道这个协议是否有效。张先生说，他担心房子会被对方随意处置，他的利益会受到损害。
“你和对方补充了合伙购房协议。从司法实践的角度来看，地方法院对合伙购房合同的有效性没有太大争议。他们都认为该协议的主体是合格的，这意味着它是真实的，不违反社会公共利益。该协议应生效。陆律师说，但这并不意味着对方必须得到张先生的许可才能处置房子。“本协议对您的投资者有效，但不能对抗第三方，中国现行法律实施房地产登记生效主义，如果名人违反合伙协议，擅自转让房屋并完成变更登记，在这种情况下，您只能以合同纠纷起诉法院，要求名人擅自处分房屋违约责任和给投资者带来的损失，要求名人返还购房款和房屋相应的增值部分。”
鲁律师再次提醒，一旦你与他人合资买房，你必须在买房的同时签署合伙购房协议，以尽量减少各种风险，避免房价上涨。另一方以贷款名义不支付部分增值资金，或房价下跌的一方以贷款名义要求还款，不承担房屋贬值的损失。”
陆律师再次提醒，一旦与人合资购房，必须同时签订合伙购房协议，尽量避免各种风险，避免房价上涨对方以贷款的名义不支付部分增值资金，或房价下跌一方以贷款的名义要求偿还不承担房屋贬值的损失。
房地产纠纷话题，咨询市民众多。“2011年，我与女儿签订了房屋销售合同，同意以销售的形式向女儿出售当时市值超过70万元的房地产。然后双方还签订了房屋销售合同，办理了转让登记，但这么多年来，女儿一直没有支付这笔钱。刘阿姨说：“最近发生了一些矛盾。我想向女儿要钱，但她说她给了我这笔钱。我该怎么办？”
听了刘阿姨的故事后，张晓晓律师说，由于合同签订房地产转让已经十多年了，所以很长一段时间没有要求女儿支付钱，你向女儿要钱对方说已经支付，从法律上失去了诉讼时效。“在这种情况下，法院很难支持你的诉讼请求，但另一方面，你已经70多岁了，你的女儿有义务支持你。如果你的女儿没有履行你的赡养义务，你可以提起诉讼，要求你的女儿支付你的赡养费。赡养费纠纷不受三年诉讼时效的限制。”
问题1：离婚后与父母同住发生矛盾，是否可以要求父母搬出现有房屋？
市民李女士婚前以李女士的名义购买了一处房地产。买房时，李女士的父母出资20万元，父母住在房子里，李女士结婚后住在婚房里。离婚后，李女士搬出了离婚的房子，回到她的房子和父母住在一起。离婚后，李女士独自抚养孩子，收入一般。李女士的母亲患有多种疾病，需要良好的生活环境和相应的照顾，父母劳动收入能力不强，只在农村有住房。最近，李女士坠入爱河，照顾前夫的孩子。李女士与父母发生了深刻的矛盾，经常吵架。李女士问律师，她能让父母搬出自己的房子吗？
律师说：子女要求父母能否得到法院的支持，应从房屋所有权、子女生活收入、父母生活收入、父母后续支持四个方面进行具体分析，不能一概而论。从房屋所有权分析来看，李女士的父母一开始投资20万元，住在房子里，这是一份有条件的礼物。李女士要求搬出的物权基础存在缺陷。从孩子的生活收入和生活分析来看，李女士的收入不高，离婚后独自抚养孩子，生活压力很大，但孩子应该尽最大努力为父母提供经济支持和精神安慰。李女士的母亲患有多种疾病，需要良好的生活环境和相应的照顾。父母劳动收入能力不强，父母要求和李女士住在一起，合理有据。从如何解决后续的赡养问题来看，被赡养人因体弱多病，要求女儿照顾生活。如果他们回到农村的家乡，他们将面临无人照顾的问题。因此，法院很难支持李女士要求父母搬出自己的房子。
问题2：丈夫婚前买了房地产，婚后加上妻子的名字，离婚时房地产怎么分？
张先生和季女士结婚前，张先生的父母全资买了婚房。结婚后，张先生和季女士关系很好。为了表达自己的诚意，张先生在房产证上加了季女士的名字。结果，双方结婚两年后，感情矛盾，季女士要求离婚。这时，张先生发现，在结婚两年的这段时间里，季女士将几笔存款转移到母亲的名下，离婚时，季女士的名下没有存款。季女士现在要求房地产平均分配。张先生问律师，他父母买的婚房应该分配给他的前妻吗？
律师声明：根据《民法典》的有关规定：离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况和照顾子女、妇女和无过错方权益的原则作出判决。虽然该房屋是张先生的父母在婚前全资购买的，但张先生在婚后办理房屋产权登记时加名的行为应视为对该妇女的赠与。该房屋由个人财产变更为夫妻共同财产。在离婚季节，该妇女有权要求分割该财产。但根据张先生的描述，季女士明显转让夫妻共同财产，因此法院综合考虑购买投资、婚姻时间、离婚原因、妇女转让夫妻共同财产等因素，应将房屋所有权判给张先生，但张先生应向季女士支付相应的房屋价值补偿。
问题3：所购房屋的照明、通风等使用功能受到影响，可以要求赔偿损失吗？
去年，市民王先生去一家房地产公司开发的房地产看房。在售楼处看沙盘模型后，他对房子持乐观态度。在房子的阳光公示板上，用较小的字体书写的“建筑有核心筒遮挡，影响采光”字样。当时问销售人员的时候，销售人员只是说会有影响但不严重。王先生立即与某房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，并支付了合同约定的购房款。近日，房屋交付后，王先生发现房屋北侧安装的核心筒内部结构为实心墙，严重影响了房屋的采光和通风。王先生问律师，你能要求房地产有限公司赔偿损失吗？
律师说：在房屋销售中，如果涉及到可能影响房屋使用功能的情况，开发商应以明确、具体的方式通知买方，以便买方在充分了解房屋的实际情况后做出准确的意思。否则，买方可以向法院提起诉讼，要求赔偿自己的损失，理由是开发商没有履行通知和提示的义务，违反诚实守信的原则。根据王先生的描述，双方签订的预售合同中没有关于房屋北向核心筒影响采光的协议。虽然阳光公共板有用的小字体写“建筑有核心管阻挡影响照明”文本，但只有通过文本不足以让王先生清楚地知道核心管的影响，通过销售现场沙盘模型，王先生不能知道核心管内部结构是实心墙，会对房屋照明和通风造成严重影响。房地产有限公司作为开发商，应以明确、具体的方式将核心气缸的不利因素和影响告知买方，以便买方仔细考虑后表达其真实意义。但房地产有限公司未明确告知王先生核心气缸的具体缺陷和影响，违反诚信原则，应对王先生的损失承担赔偿责任。
问题4：签了商品房认购书，开发商把房子卖给了别人，我该怎么办？
市民钱先生与一家房地产开发公司签署了商品房认购书，并办理了所有权预告登记。贷款银行还同意为钱先生办理抵押贷款。合同约定的房屋交付期满后，公司未能交付房屋，由于某些原因，房屋贷款未能完成，因此房屋未能交付。最近，钱先生了解到，他买的房子被开发商卖给了崔先生，崔先生已经支付了购房款，房子已经交付了。钱先生问律师，他和开发商签订了商品房认购书，能要求开发商继续履行合同吗？
律师声明：钱先生与公司签订的认购协议是双方的真实意图，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，销售协议是建立和有效的。然而，当时房地产没有办理转让登记，物权也没有变更。作为卖方，一家公司仍然拥有房屋的所有权。虽然其处置权的合法行使受到通知登记的限制，但并不妨碍公司再次出售房屋的权利。与崔先生签订的房屋销售合同的合同效力也确定有效。在“一房数量出售”的情况下，如果几份合同有效，买方要求履行合同，受让人可以按照债权平等的原则要求继续履行合同。但是，鉴于标的物的具体性，谁能根据合同最终取得标的物的所有权，应根据不同情况进行判断。一般来说，权利保护顺序应当按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、履行合同、建立销售合同的顺序确定。根据钱先生的描述，虽然崔先生实际上占有了房子，但由于他不是善意的第三方，钱先生要求开发商继续履行合同的要求，应该得到法院的支持。
问题5：儿子长期和父母住在一起，父母的房子有居住权吗？
王先生的儿子小王大学毕业后，由于工作和爱情不顺利，他产生了负面情绪。上一份工作结束后，他不再找工作，而是每天呆在王先生家里，沉迷于网络游戏。王先生多次劝他找工作或搬出去租房子。小王不同意。他认为他有权住在父母的房子里。他从小就住在这里。为什么要搬出去？他的父母无权把他赶走。王先生问律师，虽然儿子从小就和自己住在一起，但他一定有自己房子的居住权吗？
律师说：根据民法典的规定，居住权是指居住权人享有他人住所的用益物权。设立居住权时，当事人应当以书面形式签订居住权合同，并向登记机关申请居住权登记。为了鼓励儿子小王振作起来，王先生要求小王搬出自己的家独立生活，这在法律上是可行的。居住权的设立需要满足法律条件，这不是小王所理解的。事实上，只要他们长期住在一起，他们当然会享有居住权。在此提醒广大市民，如果父母不愿意或无法向成年子女提供物质帮助，子女强行“啃老”，父母有权拒绝。中国的法律还鼓励年轻人用勤奋的汗水创造自己更好的生活，引导社会形成正确的价值取向，促进社会发展良好的道德和家庭习俗，传递社会的积极能量。
问题6.父亲去世后，孙子能继承祖父的财产吗？
张女士的丈夫于2005年去世，婆婆于2001年去世，公公于2022年去世，张女士的丈夫还有另外两个兄弟。张女士咨询说，他和死去的丈夫有一个儿子。现在他的岳父和岳母都死了。他的儿子能继承老人的财产和养老金吗？
律师说：这涉及到代位继承和是否有遗嘱。如果老人没有留下遗嘱，张女士的儿子，也就是老人的孙子，可以代位继承。关于养老金问题，一次性养老金发生在死者死亡后，不属于死者遗产，应属于死者近亲及其被抚养人的财产，不适应代位继承。由于养老金不是遗产，因此不能完全按照继承规则进行分配，但应综合考虑共同生活和支持，同时参照继承规则进行分配。
鲁桂霞律师：由于房地产涉及金额高，对人民影响大，能否妥善解决是非常重要的。无论是合伙购房、离婚房地产分割、房屋继承还是房屋居住权，都将面临一些法律问题。如果遇到问题，很难找到解决办法。建议在纠纷发生前提前咨询专业律师，通过法律手段规避后续可能出现的风险，避免损害合法利益。
张晓晓律师：房地产问题广泛，性质复杂多样。
张晓晓律师：房地产问题广泛，性质复杂多样。此外，房地产与人们的生活密切相关，可以说是人们最关心的民生问题。从我们今天接到的电话咨询和之前处理过的相关案例来看，离婚财产分割、房屋继承、房屋质量缺陷等方面普遍存在房地产纠纷。律师提醒，购房者在生活中要注意保留证据，同时履行审慎义务，避免纠纷。
房地产烂尾买家想继续还抵押吗？
2018年底，原告陈某以房地产公司名义购买商品房，向银行申请个人住房贷款。随后，双方签订了个人住房（商品房）贷款合同，并同意根据房地产设定抵押贷款。合同签订后，一家银行向陈某发放了涉案贷款，并向一家房地产公司账户支付了27万元。
后来，由于房地产公司未能按时交付房屋，陈以房地产公司为被告向当地法院提起民事诉讼，要求终止商品房销售合同（预售），房地产公司返还购房款和已偿还的银行贷款本金共33万元以上，同时撤销预告登记和商品房网上签约备案。当地法院在审理过程中加入银行作为第三方参与诉讼。后来，法院裁定解除原告陈某与被告某房地产公司签订的商品房购买销售合同（预售），命令被告房地产公司自判决生效之日起10日内偿还陈个人住房（商品房）贷款合同剩余贷款，第三方银行协助办理房地产抵押预告登记和注销手续。该判决具有法律效力。
在上述判决法律效力后6个月内，银行在原告陈银行账户扣除约1.5万元，也在中国人民银行信用调查中心报告了陈逾期还款信用记录，逾期内容为：2018年11月16日银行发放27万元个人商品房贷款，2028年11月16日到期。截至2022年11月，余额超过19万元，目前已逾期。最近5年，逾期10个月，其中6个月逾期90多天。
陈向崂山法院起诉银行，要求法院确认原告与被告签订的房屋抵押贷款合同已终止，命令被告停止扣除原告账户，返还原告账户约1.5万元，消除原告的不良信用记录。
崂山法院经审理认为，原告陈以外人房地产公司名义向被告银行申请贷款27万元。经被告批准后，原告和被告签订了个人住房（商品房）贷款合同，被告根据合同向原告发放贷款。然而，由于房地产公司未能按时将房屋交付给原告，原告与房地产公司之间的房屋销售关系终止，该事实得到了法院的有效判决。
根据最高人民法院关于商品房销售合同纠纷案件适用法律第二十条规定：由于商品房销售合同确认无效或撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的无法实现，双方要求终止商品房担保贷款合同，应予以支持。因此，崂山法院支持原告要求终止与被告签订的个人住房（商品房）贷款合同的诉讼请求。由于上述法院有效判决明确由房地产公司向被告偿还原告剩余贷款，被告享有房屋预告抵押，在被告债权没有损害的情况下，崂山法院依法认定，被告签订个人住房（商品房）贷款合同自商品房销售合同（预售）终止之日起同时终止。被告应当将合同终止后扣除的额外款项返还给原告约15000元，并撤回原告向中国人民银行征信中心报告的逾期还款信用记录。 一审判决作出后，被告银行拒绝接受上诉，二审法院经审理维持原判。判决已经生效。 发布于 2023-08-02 07:31:47
