房产证装b（租房两栋，一栋为违法建筑，龙岗法院这样判……）

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原告A酒店运营公司一次租了两栋房产，但其中一栋是非法建筑，无法办理相应手续，导致纠纷。对此，深圳市龙岗区人民法院因案件制宜依法处理。经二审判决，本案维持原判。法官表示，租赁合同中关于法定建筑的协议应当认定为有效，关于法定建筑的协议应当认定为无效。

酒店运营公司花很多钱租房却遇到了麻烦

经审理，龙岗法院发现，2019年1月7日，原告A公司与被告B公司签订了房屋租赁合同，A公司租赁了B公司的单人宿舍和房地产大厦。A公司按合同约定向B公司支付1023902.1元的履约保证金和首月租金。

A公司装修时发现租赁物业存在安全隐患。B公司委托第三方出具《重新装修改造可行性结构检测鉴定报告》，称两栋物业均存在“主体结构安全不符合重新装修改造计划的要求”。A公司与B公司签订补充协议，同意A公司加固租赁物业，B公司自2019年3月1日至10月20日给予A公司免租期。

A公司在办理《房屋租赁凭证》时了解到，租赁合同中规定的房地产证号与B公司附属合同后的房地产证复印件不一致，在办理租赁合同备案和房屋租赁凭证时无法查询房地产证号或房地产。A公司咨询了解到，国土资源局系统找不到房产证，物业所在宗地上也没有产权证。A公司不能办理房屋租赁凭证及后续装修、消防、营业执照等手续。A公司多次与B公司沟通，B公司坚称房地产大厦房地产证是真的，但不能配合A公司办理上述手续。

如无法取得房屋租赁凭证，装修申请被驳回，A公司致函B公司，建议双方友好协商终止合同，退还A公司所有费用。随后，B公司向A公司发出解除房屋租赁合同的通知，理由是A公司没有支付2019年3月至2019年10月的租金。A公司回复称，B公司无权终止合同，因B公司违约无法实现租赁合同目的，A公司有权终止合同，要求B公司返还A公司履约保证金和1023902.1元，赔偿A公司装修工程设计费损失1.6万元。

后A公司起诉法院。B公司反诉终止双方的“房屋租赁合同”和补充协议，不退还853251.75元的履约保证金。A公司必须支付2237415.7元和2019年4月1日至11月27日的违约金，并承担8万元的律师费。

法院依法作出判决

龙岗法院审理后认为，房屋租赁合同是否全部有效或部分有效，应根据租赁物是否办理建设项目规划许可证确定。如果租赁合同中包含两个独立的租赁物，则应单独确定合同中两个租赁物约定的效力。涉案房地产建筑为五层，第五层与原建筑不可分割，未办理建设项目规划许可证或审批手续；单宿舍已办理建设项目规划许可证。本案涉及的租赁物包括非法建筑和合法建筑。对于两栋独立建筑，应分别确定合同的有效性，然后根据有效合同和无效合同解除相应的合同，租金（占用使用费）、押金返还、损失赔偿等。如无特别约定，各项申请金额可按两栋租赁物的面积按比例分摊计算。

A公司通过招标成为所涉租赁物的承租人，应充分了解所涉租赁物的情况。明知房地产建筑第五层未办理审批手续的，应当承担相应的风险。法院认定原被告对房地产大厦相关合同无效有过错，对过错后果各承担50%的责任。在《房屋租赁合同》和补充协议中，单个宿舍的相关合同合法有效，双方应当按照合同履行。合同明确规定A公司“负责解决所有可能的许可、备案等业务问题”，A公司“答复”中提到的终止合同原因不能成立，应当承担违约责任。

龙岗法院依法作出判决：1、房地产建筑的附加建设部分与原建筑密不可分，未取得建设项目规划许可证。因此，确认A公司与B公司之间的房屋租赁合同和补充协议中关于房地产建筑的合同条款无效；2019年11月27日，单人宿舍申请建设项目规划许可证，确认单人宿舍合同有效，终止。2、由于房地产建筑相关合同无效，B公司应返还A公司房地产建筑履约保证金340275元，并赔偿A公司房地产建筑装修设计费用损失33100.23元，无需返还A公司单宿舍履约保证金512976.75元。3、由于双方在《房屋租赁合同》和补充协议中关于单人宿舍的协议有效且确认终止，A公司应于2019年4月1日至11月27日支付B公司单人宿舍租金1348137.77元及违约金，2019年10月21日至11月27日，房地产大厦占用使用费差额26545.61元，B公司律师费48096.17元。四、驳回原告A公司和被告B公司的其他诉讼。