开发商逾期办理房产证,应如何承担违约责任？
开发商逾期办理房产证，应如何承担违约责任？
胡晓芬 王静 江西智桥律师事务所
A购买了A社区的商品房，并与开发商签订了《商品房销售合同》：2022年1月15日前交付商品房，开发商自交付之日起90天内协助办理房屋所有权证书。随后，开发商按约定将商品房交付给甲方，但由于自身原因，未能在约定期限内办理房屋所有权证书。为此，甲方向当地法院提起诉讼，要求开发商协助办理证书，并承担违约责任。
问:开发商逾期办理房产证应如何承担违约责任？
(一)甲方与开发商签订的合同明确规定了逾期办证违约责任
1、违约金按日计算，每日标准在0.5-1.5万分之间的，按合同约定执行。违约金每日标准低于万分之0.5或高于万分之1.5的，可调高或降低至万分之0.5-万分之1.5的每日标准范围。
2、合同约定，违约金按购房款的固定比例计算，违约金按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算不明显较低的，按照合同执行；违约金明显较低的，按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算，即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算标准的1.3-1.5倍。
(二)甲方与开发商签订的合同未明确规定逾期办证违约责任
违约金按已付购房款总额计算，违约金按中国人民银行规定的金融机构计算。
(二)甲方与开发商签订的合同未明确规定逾期办证违约责任
违约金按照已付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。即中国人民银行授权全国银行间银行间借贷中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算标准的1.3-1.5倍。
合同约定的办证时间，建议延长约定的办证时间，以免构成违约。为防止争议和减少损失，合同明确规定逾期办证违约金，约定的逾期办证违约金不得过低，建议约定为0.5/00。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020]17号)
第十四条 因卖方原因，买受人在下列期限届满后未取得房地产所有权证书的，除当事人有特别约定外，卖方应承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的房地产登记期限；
(二)商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。
合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照中国人民银行规定的金融机构已支付的购房款总额计算逾期贷款利息。
江西省高级人民法院《关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件的审判指引》
第六点 开发商交房、办证构成逾期的，买受人主张逾期交房违约金、逾期办证违约金的，应当予以支持。
合同约定的逾期许可证处理违约金的日常标准在已支付购房款或房屋总价的0.5-1.5万（包括本数）范围内，开发商主张调整协议过高的，原则上不予支持。
合同约定的逾期许可证违约金的日常标准在已支付的购房款或房屋总价的0.5-1.5万（包括本数）范围内，开发商主张调整协议过高的，原则上不予支持。买方认为协议低于实际损失请求并证明的，可以根据实际损失进行调整。
合同约定的逾期证书违约金日标准低于0.5万或高于1.5万，当事人要求调整，可以结合合同履行、违约方过错程度、违约时间、合同预期利益、双向义务、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当调整到0.5万至1.5万。对方当事人证明约定的违约金合理，不需要调整的除外。
合同约定的逾期许可证违约金不按日计算，按购房款的固定比例计算，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定有效性进行审查。违约金按固定比例计算的，可以认定为开发商免除或限制其责任的无效格式条款。逾期办理违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定处理。
合同约定逾期办理证书的违约金按日计算，同时约定最高限额的，认定的违约金数额远远超过该限额的，按照认定的违约金数额确定。
中国人民银行《关于人民币贷款利率的通知》(银发)［2003］251号）
第三条 关于罚息利率。逾期贷款（借款人未按合同约定日期偿还的贷款）罚息利率由现行每日2.1万元计算，改为贷款合同规定的贷款利率水平30元％-50％。
最高人民法院《关于审理销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2020]17号)
第十八条 销售合同没有约定逾期付款违约金或违约金的计算方法。卖方以买方违约为由要求赔偿逾期付款损失。违约发生在2019年8月19日之前，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按逾期罚息利率标准计算；违约发生在2019年8月20日以后，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）以标准为基础，逾期付款损失加计30-50%。
发布于 2023-07-31 01:36:17
