抵押房产房产证（开发商出售抵押房,合法吗？）
不仅松江广场B座，其他一些楼盘也出现过这样的问题。那么，开发商出售抵押房屋合法吗？抵押房可以办理房产证吗？若购房者购买抵押房屋，该如何解决？
业主买房三年后不能办理房产证，开发商说“房子已经抵押了”
“直到最近，当我支付公共维修资金时，我才发现开发商提供的材料上有“抵押”字样。据了解，开发商已承认相关房产处于贷款抵押状态，无法按时办理房产证。冯程如说。
“在我们买房之前，盈德地产已经将这些房子抵押给汕头市朝阳农村信用合作协会。松江广场B座业主罗晓丽（笔名）说：“盈德房地产在出售房屋时，没有通知买方房屋抵押状态，也没有在购买合同中注明房屋抵押情况。这侵犯了买方购买房屋的知情权，开发商应承担责任。”
事实上，松江广场B座房屋被“抵押”而无法办理房产证的情况并不少见。
类似案件发生在四川省西充县。2016年1月14日，吴与一家房地产开发商签订了购房合同，购买了总面积超过1100平方米的5套房屋，总房价超过677万元。同年2月，开发商将房屋交付给吴，但双方尚未办理网上备案合同和房屋产权登记。2020年4月，吴某向西充县人民法院起诉，要求开发商办理产权转让手续，并承担违约金。西充县人民法院认为，被告开发商在与吴签订商品房销售合同并收取购房款时，故意隐瞒将房屋抵押给银行的事实，导致购买的房屋至今无法办理产权转让手续。最后，西充县人民法院裁定开发商退还吴的购房款，承担相应利息，并支付40多万元的赔偿金。开发商拒绝接受一审判决，并提出上诉。2021年11月，南充市中级人民法院作出二审判决，开发商向吴某退还利息，并赔偿40多万元。
抵押房可以办理房产证吗？依法可以带押过户
那么，开发商出售抵押房屋合法吗？抵押房屋可以办理房产证吗？
北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，根据《民法典》第406条的规定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。“也就是说，在抵押期间，除非抵押双方同意禁止或限制转让或转让，否则开发商可以转让或转让抵押房屋。”
“民法典实施前发生抵押事项的，应当按照有关规定处理。王佳红律师介绍，2021年4月6日，自然资源部发布《自然资源部关于做好房地产抵押登记的通知》，特别强调《民法典》实施前已办理房地产抵押登记的，未经抵押权人同意，不予办理房地产抵押登记。
律师王佳红进一步解释说，虽然抵押房屋已经转让，但抵押权人在房屋上享有的抵押权仍然存在。也就是说，买受人购买抵押房屋后，房屋的抵押权仍然存在，开发商不负责向买受人解除抵押，或根据债权关系解除。因此，该房屋有可能被抵押折现。
因此，与普通房屋相比，抵押房屋办理房产证总是困难重重，使购房者痛苦不堪。如何解决这种情况？
在这方面，王佳红律师认为，一般来说，商品房销售合同是双方的真实意图，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应有效。如果买方已按照合同履行支付全部房款的合同义务，开发商也将房屋交付给买方，买方可以要求确认商品房销售合同有效。如果购房者在居住区只买了这套房子，可以请求法院判决开发商配合购房者办理房屋所有权证。
“假如开发商出售已抵押的房屋，但没有如实告知购房者，其行为涉嫌欺诈。购房者可以要求法院撤销合同，要求开发商退还房款，赔偿损失。律师王佳红说。
此外，王佳红律师强调，如果开发商和抵押权人同意禁止或限制转让，并将同意登记，房屋不会发生物权变更，但商品房销售合同仍然有效，买方可以要求开发商赔偿损失。
发布于 2023-07-26 22:52:32
