房产证私有（超详细！终于有人把“小产权房”讲清楚了！）
本文主要分类司法实践中小产权房合同效力、小产权房抵押、离婚小产权房处理等主要情况，总结法院处理这些情况的判决意见，帮助您更清楚地了解法院审理小产权房纠纷案件的判决规则。
一、小产权房买卖合同的效力
1、集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
(一)宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有。除法律规定的国家所有外，农村和城市郊区的土地属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或者个人不得以其他形式侵占、买卖或者非法转让土地。
（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理的通知》（国务院发布（1999）39号）第二条规定：加强农民集体土地转让管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；非农业建设不得转让、转让、租赁农民集体土地使用权；农民住宅不得出售给城市居民，城市居民不得批准占用农民集体土地建设房屋，有关部门不得发放土地使用证和房地产证，非法建设和购买房屋。
（3）国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》（国务院发布（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给村民，城市居民不得购买农村宅基地、农民住宅或“小产权住房”。
根据上述法律规定，我国法律明确规定，所谓的小产权住房只能分配给村民，禁止向城市居民出售，但不禁止同一集体组织成员之间的小产权住房，根据私人法律原则，法律不禁止，我国法律法规不禁止集体成员之间的小产权住房销售，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房屋销售合同意味着真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定小产权房屋销售合同有效。
2、本集体与其集体组织成员之间的小产权房买卖一般认定合同无效
江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2013)赣中民一终字第264号
原告钟某是崇义县XX镇XX村XX角村民小组(现改为崇义县XX镇XX新村)村民，被告殷某是崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告签订房屋销售协议，原告将位于崇义县XX镇XX新村XX路边新建砖混凝土结构第三层房屋和柴棚出售给被告，由于协议原告负责国有土地所有权产权证书、国有土地使用权证书等，被告因未取得两份证书而未向原告支付购买余额。被告买的房子装修后已经住了。被告买的房子装修后已经住了。双方发生争议后，向法院提起诉讼。
（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有人的具体身份有关，非集体经济组织成员无权或伪装取得。原、被告签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权。违反中国有关法律、法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋买卖协议》视为无效协议。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。虽然上诉人尹的户籍是农村户籍，但他是崇义县XX乡XX村XX组的村民，不是崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员。他没有资格使用XX镇XX新村的宅基地。双方签订的房屋买卖协议是集体土地上的房屋买卖，房屋买卖行为未经XX镇XX新村同意。因此，上诉人尹与被上诉人钟签订的房屋买卖协议无效。
江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)第1018号。
3、集体组织成员与城镇居民之间的小产权房一般认定合同无效
洪民三终字第91号(2015)江西省南昌市中级人民法院民事判决书
2002年，南昌经济技术开发区工委、管委会决定拆除下罗村XX自然村。原告王的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与王某签订了《下罗XX自然村农村房屋拆迁补偿协议》，该协议约定了拆迁补偿。2003年9月底，原告王获得下罗村委会拆迁安置房，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告王(作为甲方)与被告黄(作为乙方，为城市居民)签订协议，约定乙方认购下罗新村XX区所有拆迁安置房。后来，原告告诉法院要求被告返还上述小产权房。
(一审法院)农村土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。本案所附土地属于农村集体土地，根据国务院办公厅严格执行农村集体建设用地法律政策通知“农村住宅用地只能分配给村民，城市居民不得购买农村宅基地、农民住宅或小产权”，宅基地、农民住宅或小产权只能在同一集体经济组织成员之间转让，城镇居民到农村购买农民住宅的行为不受法律保护，买卖行为一般无效。（二审法院）王与黄签订的房屋认购协议违反了国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知，“农村住宅用地只能分配给村民，城市居民不得购买农村宅基地、农民住宅或小产权住房”和无效。
签订小产权房买卖合同后，城镇居民取得集体组织户口，经有关部门批准，房屋买卖合同一般认定有效。
签订小产权房买卖合同后，城镇居民取得集体组织户口，经有关部门批准，房屋买卖合同一般认定有效。
本案当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签订了房屋销售合同。陈某以2.1万元的价格出售了位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房屋。双方买卖后，马向有关部门缴纳了相应的税款，并获得了相应的批准，并于1996年获得了北京市房地产管理局颁发的房地产所有权证书。此后，马某于2005年将户口迁入诉讼房屋。但陈认为，根据中国法律，农村宅基地不得出售给城市居民，双方签订的房屋销售合同违反了国家法律规定。因此，2007年，他向一审法院起诉，要求确认双方签订的房屋销售合同无效，并要求马腾退房。
（一审法院）由于争议住房宅基地属于当地农村集体，马属于城市居民购买农村住房，虽然双方签订销售合同，马在医院增加住房，但当地住房销售必然涉及土地使用者的变化，因此不能排除房屋销售违反法律规定的性质。法院判决双方1989年签订的销售合同无效，马在判决生效后一个月内撤回了争议房屋。（二审法院）根据中国法律，农村宅基地的所有权属于农民的集体所有权，宅基地使用权人在行使宅基地的收入和处置权时应当受到严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应视为无效。但在处理具体案件时，应结合案件的不同情况进行综合判断。本案中，马某作为城市居民，与陈某签订的房屋买卖合同已获海淀镇政府批准。此后，马某取得了房屋产权证，并于2005年迁入户口。在十多年的时间里，马实际上住在争议的房子里，并对房子形成了稳定的占有关系。鉴于此，考虑到当时综合案件的历史背景，从有利于维护现有房屋占有关系的角度，应确认马与陈签订的销售合同有效。因此，二审法院作出终审判决，撤销原审判决，驳回陈的诉讼请求。
4、小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，应当返还合同取得的财产；不能返还或者不需要返还的，应当给予折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院发布了《农村私有房屋销售合同效力认定及案件处理原则》，明确卖方对合同无效的原因负有主要责任，买方负有次要责任；在合同无效的处理中，应充分考虑卖方因土地升值、拆迁和补偿而获得的利益，以及买受人因房屋现值与原销售价格的差异而造成的损失，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民法院于2011年发布的《关于商品房销售合同纠纷案件的指导意见》规定，城市居民在农村集体土地上与他人签订的小产权房屋销售合同无效，由此造成的损失由双方按过错责任分担。
（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日发布的《省民事审判工作会议纪要》也明确规定，因集体所有土地上小产权房屋销售引起的纠纷，应当严格执行国家公共政策和诚信交易秩序，确认小产权房屋销售合同无效，并通过卖方承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益不平衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果确定；未进入拆迁程序的，房屋重置和区位补偿价格可以通过委托鉴定来确定。
江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)第1018号。
5、上海对小产权房纠纷的特别规定
《上海审判实践》 2008年第1期
(一)本乡镇农村经济组织成员之间发生的农村房屋买卖，认定该房屋买卖合同有效；
(2)将房屋出售给乡镇以外的人员，经有关组织和部门批准，合同有效；
（3）未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡镇以外人员的，合同未实际履行或者买受人未实际居住的，合同无效；
(四)未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡镇以外的人员，如果合同实际履行，买方实际居住，使用该房屋，合同的效力暂时不发表声明，承认买方有权继续占有和使用该房屋。
二、小产权房未办理抵押登记时，不受法院支持
渝民初字0238号，江西省新余市渝水区人民法院民事判决书(2014)
2012年7月23日，原告与第一被告签订贷款合同，合同约定第一被告向原告借款70万元，第二、第三、第四被告还与原告签订了承诺书，并承诺四名被告使用他们拥有的集体土地使用权证房屋进行抵押担保（注意这些抵押担保未依法登记）。原告于2012年7月24日向第一被告发放贷款70万元。2012年7月24日，原告向第一被告发放了70万元贷款。贷款期限届满，但第一被告只归还部分贷款，513500元未履行还款义务。经过多次催促，原告向法院起诉，要求第一被告偿还贷款，原告享有第二、三、四被告房屋抵押优先赔偿权。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四名被告的抵押担保未依法办理抵押登记，原告与四名被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人没有约束力，原告声称抵押优先赔偿权不符合法律规定，法院不予支持。
月民一初字第960号，江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)
被告童XX和被告朱XX是夫妻关系。2013年8月，被告童XX向原告借款60万元。2013年8月22日，原告将贷款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日，原告与被告童XX签订了抵押合同，同意被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村组的四层半钢结构房屋作为抵押给原告。房屋原件、被告童XX未办理抵押登记。由于被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，原告告告知法院，要求对该房屋享有优先抵押权。
原告要求优先支付抵押合同约定的房屋，因为法律规定建筑抵押应当办理抵押登记，抵押自登记以来，原告与被告童XX签订了抵押合同，但未办理抵押登记，抵押未设立，因此法院不支持诉讼。
三、离婚时处理小产权房问题
1、法院将对自建或购买本集体的小产权房作出使用权裁决
全民一初字第91号，江西省全南县人民法院民事判决书(2014)
2007年，原告钟某与被告郭某相识，2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东工作，被告在全南工作，夫妻关系一般，2009年1月4日生了一个男孩钟某某。之后，原告和被告经常因家庭琐事发生冲突，原告向法院起诉离婚。此外，2006年，原告在原告哥哥家二楼在全南县车站西路水口附近增设了一层套房，未办理房产证，2008年装修完毕。
自建套房位于全南县老车站水口周围，由于是在原告哥哥的房子上建造的，没有取得相关的法律审批程序，很难认定为合法财产。因此，在相关部门得出房屋处理结论之前，房屋应由原告居住，但房屋应由双方婚后共同出资装修。现在被告仍然住在房子里，被告离婚后将没有住处，因此原告应该在离婚时给予被告相应的经济帮助。
西少民初字第95号，江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)。
2、法院通常不处理或尊重购买非集体小产权房的夫妻协议
江西省赣县人民法院民事判决书(2014年赣民第一字第531号)
1997年8月，原告肖XX与被告池XX建立了恋爱关系。1998年8月10日，双方在赣县XX乡人民政府登记结婚。自2011年10月起，被告池XX与原告肖XX因感情不和而分居。2010年9月，原告和被告在章贡区X镇XX村XX组XX坑购买了一套小产权房。原告以情绪破裂为由向法院起诉离婚，并要求分割小产权房。
由于双方均未提供房屋产权证明，法院认为证据不足，不支持双方争议的小产权房分割。原、被告可以在证据充分后再处理。
西少民初字第95号，南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)
原、被告于1997年7月介绍相识，1997年8月6日登记结婚， 2007年，双方在南昌市青山湖区购买了一套房子，在南昌市昌东工业区购买了一套房子(属于小产权房)。由于原告和被告的性格差异，双方经常在生活琐事上争吵，两人长期分居，原告诉法院完全破裂夫妻关系，要求与被告离婚，要求分割小产权。在法庭审理过程中，双方就所涉及的房地产达成了价格协议：位于南昌昌东工业区的房地产价格为28万元。
位于南昌昌东工业区的房地产是小产权房，本庭不宜分割所有权，只明确使用权为宜。判决由原告邹某居住在南昌昌东工业区。
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不处理
济少民终字第83号，山东省济南市中级人民法院民事判决书(2015)
原告和被告于1999年被介绍认识，于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女展甲。2015年，原告婚前缺乏了解和沟通，婚后，夫妻之间缺乏关怀，导致夫妻关系减弱。他们向法院提起离婚诉讼，并要求分割济南天桥区的一套共同财产。在审判过程中，被告表示，他不知道该房屋是否办理了产权登记，但产权没有以其名义办理。在审判过程中，被告表示，他不知道该房屋是否已经办理了产权登记，但产权没有以其名义办理。原告承认上述房屋是双方婚后购买的，但认为该房屋为小产权房，未办理房屋产权登记。
对于济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋已办理产权登记。原告认为该房屋为小产权房，未办理房屋产权登记。原告和被告都要求居住和使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用的关于》〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（2）第二十一条规定：“离婚时，双方对未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋发生争议，协商不成的，人民法院不得判决房屋所有权的所有权，当事人应当根据实际情况判决。当事人取得前款规定的房屋完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。“在本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，因此根据上述规定，本案中房屋的所有权不予处理。鉴于房屋现在由被告占有，孩子和被告住在一起，被告住在房屋登记前使用房屋是合适的。房屋产权登记取得完全所有权后，如有争议，双方可另行主张权利。
法律禁止买卖非同一集体组织成员之间的小产权房。因此，买卖小产权房请谨慎！ 发布于 2023-07-25 08:38:07
